Guide du quartier
Nad Al Sheba
Un lotissement de villas Meraas situé à proximité de Meydan, conçu autour de lagons, de parcs et d'installations sportives.
Image : Meraas (représentation d'artiste)
Nad Al Sheba Gardens est un projet immobilier de Meraas comprenant des villas et des terrains à bâtir situés à proximité de Meydan et de Mohammed Bin Rashid City, près de la route d'Al Ain et à environ 16 kilomètres de City Walk. Meraas prévoit d'y aménager des parcs, une mosquée, une école et un hôpital.
- Promoteur principal
- Meraas
- Emplacement
- Près de la route d'Al Ain (E66), à environ 16 km de City Walk
- Voisins
- Meydan et Mohammed Bin Rashid City
- Terrains à bâtir pour villas
- 5 000 et 10 000 pieds carrés.
Lieux emblématiques et mode de vie
Aux alentours de Nad Al Sheba
Deux lieux au sein de la communauté et deux à proximité.
Le plan directeur
Des villas et des terrains à bâtir aménagés autour de lagons, de parcs et d'installations sportives.
Image : Meraas (représentation d'artiste)
Espace événementiel : pelouse et amphithéâtre
Une pelouse centrale et un amphithéâtre prévus pour accueillir des événements communautaires.
Image : Meraas (représentation d'artiste)
L'hippodrome de Meydan
Siège de la Dubai World Cup, à deux pas du quartier.
Photo : Imadkayyali, Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0)
District One
Un lotissement de villas situé à Mohammed Bin Rashid City, articulé autour d'un lagon cristallin.
Image : NakheelAperçu du marché
Nad Al Sheba en chiffres
Ventes de logements enregistrées d’octobre 2025 à septembre 2026, Dubai Land Department.
159Ventes de logements enregistrées au cours des 12 derniers mois
1,8 million d'AEDVente type d'un appartement, médiane sur 103 ventes
5,5 M AEDVente type d'une villa, médiane sur 56 ventes
+11.1%Évolution du prix médian au pi² sur 12 mois
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Nad Al Sheba contre 24 quartiers de Dubaï
Six indicateurs, calculés de la même manière pour chaque quartier que nous couvrons. Cinq points correspondent à la meilleure valeur observée.
Liquidité●●○○○159 ventesVentes immobilières, 12 derniers mois · 20e sur 24
Ventes mensuelles, d’octobre 2023 à septembre 2026D'avril à septembre 2026 : 12 par mois, contre 16 au cours des 30 mois précédents.
Dynamique des prix●●●●○+11.1%Évolution de l'AED médian par pied carré sur 12 mois · 5e rang sur 22
Prix médian en AED par pi², par année1 749 AED en 2025, 1 933 AED en 2026 jusqu'en septembre.
Croissance sur cinq ansTrop peu de ventes pour établir une noteÉvolution du prix médian en AED par pi² sur 5 ans
L’activité au regard de son propre historiqueTrop peu de ventes pour établir une note12 derniers mois par rapport à la moyenne sur 10 ans
Ventes de logements par annéePic à 288 en 2024. Les données de 2026 couvrent la période de janvier à septembre.
Demande haut de gamme●○○○○0 venteChiffre d'affaires de 36,7 millions d'AED (10 millions de dollars américains) ou plus · 15e place sur 24
Ce que les acheteurs ont dépenséMoins de 2 millions d’AED10 millions USD et plus56,01 TP3T de chiffre d'affaires égal ou supérieur à 2 millions d'AED, soit le seuil requis pour obtenir le « Golden Visa ».
Marché des logements achevés●●○○○7,51 TP3T de chiffre d'affairesPart des ventes de logements achevés · 21e sur 24
Sur plan ou achevé, au pi²Sur plan1 926 AEDAchevé1 745 AED147 ventes sur plan et 12 ventes d'immeubles achevés.
Prix de vente des logements
Ventes enregistrées, 12 derniers mois
| Accueil | Ventes | Inscription | Typique | Haut | Au pi² |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartements | 103 | 1,3 million d'AED | 1,8 million d'AED | 2,7 millions d’AED | 1 803 AED |
| Villas | 56 | 4,8 millions d'AED | 5,5 M AED | 6,6 millions d'AED | 2 089 AED |
| Par nombre de chambres, tous logements | |||||
| 1 chambre | 54 | 1,6 million d'AED | 1 919 AED | ||
| 2 chambres | 45 | 2,1 millions d'AED | 1 755 AED | ||
| 3 chambres | 59 | 5,4 millions d'AED | 2 041 AED | ||
Le prix d’« entrée » correspond au 10e centile, le prix « typique » à la médiane et le prix « haut » au 90e centile des prix de vente enregistrés. Les lignes par nombre de chambres indiquent la médiane et incluent les villas ; les typologies comptant moins de dix ventes ne sont pas retenues.
Prix au pi² dans le temps
Prix médian en AED par pi², tous logements
*Les données de 2026 couvrent la période de janvier à septembre. Les valeurs médianes reflètent la composition des logements vendus chaque année ainsi que leurs prix.
Source : registre des transactions du Dubai Land Department, extraction data.dubai du 20 octobre 2026. Les logements comprennent les appartements enregistrés à usage résidentiel et toutes les villas ; sont comptabilisés les ventes, les préenregistrements et les ventes différées. Analyse Redwood Heritage.
Le point de vue de Redwood
Une nouvelle villa près de Meydan
Caractère
Un nouveau lotissement de villas et de terrains à bâtir, aménagé autour de lagons, de parcs et d'installations sportives, à proximité de Meydan.
Pour quel profil
Les acheteurs qui recherchent une villa neuve ou un terrain à bâtir à proximité de Meydan et de City Walk, et qui sont prêts à acheter sur plan.
Régime de propriété
Le règlement n° 3 de 2006 désigne certaines parcelles de Nad Al Sheba par leur numéro parmi les zones désignées de Dubaï (parcelles 209, 215 et 222 en vertu de l'article 3, et parcelle 224 en vertu de l'article 4), veuillez donc vérifier le titre de propriété de la parcelle ou du logement concerné auprès du Service foncier de Dubaï.
Arbitrages
Le marché est restreint et récent : 159 ventes de logements au cours des 12 derniers mois, dont 92,51 TP3T en pré-vente, à un prix de 1 906 AED par pied carré. En l'absence d'antécédents de revente, il est plus difficile d'évaluer les prix que dans les quartiers bien établis. Les charges de copropriété sont publiées dans l'indice RERA des charges de copropriété, disponible sur le site web du Département foncier de Dubaï.
Comparer avec
Quartiers dont les prix sont les plus proches de ceux de Nad Al Sheba
Les trois guides dont le prix médian au pi² est le plus proche sur les 12 derniers mois.
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Ce que les brochures ne mentionnent pas
Les arbitrages, en toute franchise
- Une large part du marché porte sur des biens sur plan. 92,51 % des ventes immobilières réalisées au cours des 12 derniers mois concernaient des logements non encore achevés ; les dates de remise des clés et les antécédents du promoteur revêtent donc une importance capitale.
- Un marché de l'occasion peu dynamique. 159 ventes de logements enregistrées en 12 mois. La vente peut prendre plus de temps ici que dans les communes plus éloignées.
- Le marché de la revente de villas est plus restreint. 56 ventes de villas en 12 mois, contre 103 ventes d'appartements.
- Les charges de service varient d’un immeuble à l’autre. Le Dubai Land Department les publie dans son Service Charge Index. Nous obtenons le montant actuel pour chaque logement avant toute offre de votre part.
Détenir depuis l’étranger
Pour l’acheteur international
- Qui peut acheter. Les ressortissants non émiriens peuvent détenir un titre en pleine propriété, sans limitation de durée, dans les zones que Dubaï ouvre à la propriété étrangère. Nous vérifions le statut de chaque logement sur son titre de propriété avant tout engagement de votre part.
- Golden Visa. Un bien immobilier d'une valeur d'au moins 2 millions d'AED peut permettre d'obtenir un « Golden Visa » des Émirats arabes unis. 56,01 TP3T des ventes de logements enregistrées ici au cours des 12 derniers mois concernaient des biens d'une valeur d'au moins 2 millions d'AED.
- Coûts d’acquisition et charges annuelles. Les frais d’enregistrement du Dubai Land Department s’élèvent à 4 % de la valeur, à la charge de l’acheteur. Les charges de service constituent le principal coût annuel.
- Structure de détention. De nombreuses familles détiennent leurs biens à Dubaï au travers d’une société ou d’une fondation, en vue de la transmission. Nos collègues de Redwood Heritage spécialisés en structuration peuvent la mettre en place parallèlement à l’acquisition.
Les questions des acheteurs
Nad Al Sheba, a répondu
Chaque réponse avec sa source. Les chiffres portent sur les ventes enregistrées d’octobre 2025 à septembre 2026.
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Nad Al Sheba ?
Les ressortissants non émiriens peuvent détenir un bien en pleine propriété, sans limitation de durée, dans les zones que Dubaï ouvre à la propriété étrangère. Nous vérifions le statut de chaque logement sur son titre de propriété avant tout engagement de votre part.
Source : règlement n° 3 de 2006, gouvernement de DubaïUne résidence située à Nad Al Sheba permet-elle d'obtenir un « Golden Visa » ?
Un bien immobilier d'une valeur d'au moins 2 millions d'AED, détenu en pleine propriété ou financé par une banque locale, peut permettre d'obtenir un « Golden Visa » des Émirats arabes unis. Au cours des 12 derniers mois, 56,01 TP3T des ventes de logements enregistrées à Nad Al Sheba portaient sur des biens d'une valeur d'au moins 2 millions d'AED.
Source : ministère de l’Économie et du Tourisme ; Dubai Land DepartmentCombien coûte une maison à Nad Al Sheba ?
Prix de vente enregistrés types au cours des 12 derniers mois : appartements 1,8 million d'AED ; villas 5,5 millions d'AED. L'acheteur doit également s'acquitter des frais d'enregistrement auprès du Service foncier de Dubaï, s'élevant à 4% de la valeur du bien.
Source : Dubai Land DepartmentComment les prix ont-ils évolué à Nad Al Sheba ?
Le prix médian au pied carré a évolué de +11,11 TP3T au cours des 12 derniers mois. La médiane actuelle s'élève à 1 906 AED par pied carré.
Source : Dubai Land DepartmentÀ combien s'élèvent les charges à Nad Al Sheba ?
Les charges de service sont fixées immeuble par immeuble et publiées par le Dubai Land Department dans son Service Charge Index. Nous obtenons le montant actuel pour chaque logement avant toute offre de votre part.
Source : Dubai Land Department, Service Charge IndexSources : registre des transactions du Dubai Land Department, extraction data.dubai du 20 octobre 2026 ; Règlement n° 3 de 2006; Ministère de l’Économie et du Tourisme, Golden Visa pour les investisseurs immobiliers; Dubai Land Department, frais d’enregistrement.
Entretien privé
