Le guide du propriétaire

Chapitre 1

À long terme ou à court terme

La plupart des propriétaires à Dubaï concluent des baux annuels. Cette relation est régie par la loi n° 26 de 2007, telle que modifiée par la loi n° 33 de 2008, qui définit les droits des deux parties, et chaque contrat est enregistré auprès du Service foncier de Dubaï via Ejari.

La location à court terme relève d'un régime distinct. Le bien immobilier doit être titulaire d'un permis de location saisonnière, délivré au propriétaire ou à un exploitant agréé de locations saisonnières, et l'accueil des clients s'effectue de manière très similaire à celle d'un hôtel. Ce choix a une incidence sur vos revenus, votre charge de travail et, comme l'explique le chapitre 7, votre situation fiscale.

Vous ne savez pas quelle option convient le mieux à votre bien immobilier ? Demandez conseil à un conseiller Redwood.

Chapitre 2

Fixation du loyer

Le Service foncier de Dubaï publie le Indice des loyers, qui indique le loyer moyen des biens immobiliers comparables et calcule l'augmentation autorisée lors du renouvellement du bail. Depuis janvier 2025, c'est l'indice « Smart Rental » qui est utilisé ; celui-ci classe également chaque immeuble en fonction de sa structure, de ses finitions, de son état d'entretien, de son emplacement et des services proposés.

La fixation du loyer d'un logement à louer pour la première fois repose sur des éléments concrets : les loyers récemment pratiqués pour des logements similaires dans le même immeuble ou le même quartier, l'état du bien et la période de l'année. Un loyer réaliste permet de louer plus rapidement, et chaque mois d'inoccupation coûte plus cher qu'une petite réduction de loyer.

Chapitre 3

Le contrat et Ejari

Le bail est rédigé sur le contrat de location type du Département foncier de Dubaï, auquel sont jointes les éventuelles clauses supplémentaires. L'enregistrement sur la plateforme Ejari est obligatoire. Il est généralement effectué par le propriétaire ou le gestionnaire immobilier ; le locataire peut toutefois procéder lui-même à l'enregistrement si le propriétaire ne le fait pas.

Des conditions claires permettent d'éviter la plupart des litiges : qui prend en charge les petites réparations, comment le loyer est-il versé, combien y a-t-il de chèques et qu'advient-il de la caution ? Un bref état des lieux accompagné de photos lors de l'emménagement vaut bien l'heure que cela prend.

Chapitre 4

Renouvellements et augmentations

Si vous souhaitez modifier le loyer ou toute autre condition, vous devez en informer le locataire au moins 90 jours avant l'expiration du bail, sauf disposition contraire prévue dans le contrat. Si le locataire reste dans les lieux sans s'y opposer, le bail est reconduit aux mêmes conditions pour la durée initiale ou pour un an, la durée la plus courte étant retenue.

Le calculateur de l'indice des loyers indique l'augmentation autorisée pour un bien immobilier donné. Si le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à s'entendre, le Centre des litiges locatifs peut fixer un loyer équitable.

Chapitre 5

Résiliation d'un bail

À l'expiration du bail, la loi autorise le propriétaire à demander l'expulsion du locataire pour des motifs précis, notamment :

• la vente du bien immobilier ;
• pour y emménager soi-même ou pour un parent au premier degré, lorsqu'il n'existe aucun autre bien immobilier adapté ;
• des travaux de démolition, de reconstruction ou de rénovation qui ne peuvent être réalisés en présence du locataire, justifiés par un rapport de la municipalité de Dubaï.

Un préavis de 12 mois doit être donné avant la date d'expulsion, par l'intermédiaire d'un notaire ou par courrier recommandé. Un bien immobilier récupéré pour l'usage personnel du propriétaire ne peut normalement pas être loué à un tiers pendant deux ans s'il s'agit d'un logement résidentiel.

Pendant la durée du bail, une expulsion est possible en cas de manquements spécifiques, tels que le non-paiement du loyer : le locataire dispose alors d'un délai de 30 jours à compter de la notification pour s'acquitter de sa dette. Les litiges sont portés devant le Centre des litiges liés à la location, où les frais de dépôt s'élèvent à 3,51 TP3T du loyer annuel, avec un minimum de 500 AED et un maximum de 20 000 AED.

Vous envisagez de vendre un bien immobilier loué ? Découvrez comment nous vendons les biens immobiliers pour le compte de leurs propriétaires.

Chapitre 6

Maisons de vacances

Le Département de l'économie et du tourisme de Dubaï réglemente les locations de vacances. Le propriétaire peut demander le permis directement ou désigner un gestionnaire agréé pour gérer son bien.

Une location de vacances peut rapporter plus qu’une location à l’année si le bien immobilier et la saison sont bien choisis, mais les revenus varient au fil de l’année et le travail est constant : tarification, ménage, service à la clientèle, avis clients et respect des réglementations. Il peut également être nécessaire de vérifier le règlement de votre immeuble ainsi que les dispositions du promoteur immobilier ou de l’association des copropriétaires avant de vous lancer.

Chapitre 7

Frais, impôts et TVA

Frais d'exploitation

Les copropriétaires d'immeubles en copropriété s'acquittent d'une redevance annuelle approuvée par la RERA. Le montant approuvé pour un immeuble peut être consulté dans le Indice des frais de service DLD. Prévoyez également un budget pour l'entretien, les éventuels mois d'inoccupation et les frais d'agence ou de gestion.

Impôt sur les sociétés

Selon les directives de l'Administration fiscale fédérale, les loyers perçus par un particulier, lorsqu'aucune licence n'est requise, sont considérés comme un investissement immobilier non soumis à l'impôt sur les sociétés, quel qu'en soit le montant. L'enregistrement d'un bail dans Ejari n'y change rien. Lorsque la location nécessite une licence, comme un permis de location de résidence secondaire, ces revenus sont considérés comme provenant d'une activité commerciale, et l'impôt sur les sociétés s'applique dès que le chiffre d'affaires dépasse 1 million d'AED au cours d'une année civile.

TVA

Les baux résidentiels à long terme sont exonérés de TVA. Les baux commerciaux et certaines locations à court terme ou avec services sont soumis à un régime différent ; il est donc conseillé de vous renseigner avant de faire votre choix.

Vous pouvez tout de même être soumis à l'impôt dans votre pays d'origine si vous résidez ailleurs. Nous travaillons en collaboration avec vos conseillers fiscaux, sans chercher à les remplacer.

Chapitre 8

Location depuis l'étranger

De nombreux propriétaires résident hors des Émirats arabes unis. Un gestionnaire immobilier agréé peut enregistrer les contrats Ejari en votre nom, percevoir les loyers, organiser l'entretien et veiller au respect des délais de préavis importants. Choisissez-en un titulaire d'une licence de gestion immobilière et demandez-lui de vous fournir des relevés réguliers.

Nos Private Office gère les locations, les locataires et la comptabilité pour le compte des propriétaires, quel que soit leur lieu de résidence.

Chapitre 9

Questions posées par les propriétaires