دليل المالك

الفصل الأول

طويلة الأجل أم قصيرة الأجل

يُؤجر معظم الملاك في دبي العقارات بموجب عقود سنوية. وتخضع هذه العلاقة لأحكام القانون رقم 26 لعام 2007، بصيغته المعدلة بالقانون رقم 33 لعام 2008، الذي يحدد حقوق الطرفين، ويتم تسجيل كل عقد لدى دائرة الأراضي في دبي من خلال نظام «إجاري».

يُعتبر التأجير قصير الأجل نظامًا مستقلاً. يجب أن يكون العقار حاصلاً على ترخيص «منزل عطلات»، صادر لصالح المالك أو لمشغل منازل عطلات مرخص، ويتم استضافة الضيوف فيه بطريقة تشبه إلى حد كبير استضافة الفنادق. ويؤثر هذا الاختيار على دخلك، وعبء عملك، وكما يوضح الفصل 7، على وضعك الضريبي.

ألست متأكدًا أيهما يناسب عقارك؟ استشر أحد مستشاري ريدوود.

الفصل الثاني

تحديد الإيجار

تنشر دائرة الأراضي في دبي مؤشر الإيجارات, ، الذي يحدد متوسط الإيجار للعقارات المماثلة ويحسب الزيادة المسموح بها عند تجديد العقد. ومنذ يناير 2025، أصبح يُعرف باسم «مؤشر الإيجار الذكي»، الذي يصنف أيضًا كل مبنى وفقًا لهيكله وتشطيباته وصيانته وموقعه والخدمات التي يقدمها.

يعتمد تحديد سعر الإيجار لوحدة سكنية جديدة على أدلة محددة: الإيجارات التي تم تحقيقها مؤخرًا لوحدات مماثلة في نفس المبنى أو الحي، وحالة العقار، والفترة من السنة. فالإيجار الواقعي يؤدي إلى تأجير أسرع، وكل شهر يظل فيه العقار شاغرًا يكلف أكثر من مجرد خصم بسيط.

الفصل 3

العقد ونظام «إجاري»

يتم إبرام عقد الإيجار وفقًا لعقد الإيجار الموحد الصادر عن دائرة الأراضي في دبي، مع إضافة أي شروط إضافية. ويُعد التسجيل في نظام «إجاري» إلزاميًا. وعادةً ما يقوم المالك أو مدير العقار بالتسجيل، ويجوز للمستأجر التسجيل بنفسه في حالة عدم قيام المالك بذلك.

تساعد الشروط الواضحة على تجنب معظم النزاعات: من يتحمل تكاليف الإصلاحات البسيطة، وكيفية دفع الإيجار، وعدد الشيكات، وماذا يحدث للوديعة. إن إعداد قائمة جرد موجزة مصحوبة بصور فوتوغرافية عند تسجيل الوصول يستحق الوقت الذي يستغرقه، وهو ساعة واحدة.

الفصل الرابع

التجديدات والزيادات

إذا كنت ترغب في تغيير مبلغ الإيجار أو أي شرط آخر، فيجب عليك إخطار المستأجر بذلك قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء العقد، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك. وإذا استمر المستأجر في الإقامة دون اعتراض، يتم تجديد العقد بنفس الشروط لمدة الفترة الأصلية أو لمدة سنة واحدة، أيهما أقصر.

تُظهر أداة حساب مؤشر الإيجار الزيادة المسموح بها لعقار معين. وإذا لم يتوصل المالك والمستأجر إلى اتفاق، فيمكن لمركز تسوية نزاعات الإيجار تحديد إيجار عادل.

الفصل الخامس

إنهاء عقد الإيجار

عند انتهاء العقد، يجيز القانون للمالك طلب الإخلاء لأسباب محددة، منها:

• بيع العقار؛;
• الانتقال للسكن شخصيًا، أو لأحد الأقارب من الدرجة الأولى، في حالة عدم امتلاك أي عقار آخر مناسب؛;
• الهدم أو إعادة البناء، أو أعمال التجديد التي لا يمكن إجراؤها في ظل وجود المستأجر، مدعومة بتقرير صادر عن بلدية دبي.

يجب إرسال الإشعار قبل 12 شهراً من تاريخ الإخلاء، إما عن طريق كاتب عدل أو بالبريد المسجل. ولا يجوز عادةً تأجير العقار الذي تم استرداده لاستخدام المالك الشخصي إلى شخص آخر لمدة عامين إذا كان العقار سكنياً.

خلال مدة العقد، يُسمح بالإخلاء في حالة حدوث مخالفات محددة، مثل عدم سداد الإيجار: وفي هذه الحالة، يُمنح المستأجر مهلة 30 يومًا بعد تلقي الإشعار لسداد المبلغ. وتُحال النزاعات إلى مركز تسوية النزاعات المتعلقة بالإيجار, ، حيث تبلغ رسوم التسجيل 3.5% من الإيجار السنوي، بحد أدنى 500 درهم إماراتي وحد أقصى 20,000 درهم إماراتي.

هل تخطط لبيع عقار مؤجر؟ اطلع على الطريقة التي نبيع بها العقارات نيابة عن المالكين.

الفصل السادس

منازل العطلات

تتولى دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي تنظيم شؤون منازل العطلات. ويمكن للمالك التقدم بطلب للحصول على الترخيص مباشرةً، أو تعيين مشغل مرخص لمنازل العطلات لإدارة العقار.

يمكن أن يحقق منزل العطلات عائدًا أكبر من الإيجار السنوي إذا كان المبنى والموسم مناسبين، لكن الدخل يتفاوت على مدار العام، في حين أن العمل مستمر: تحديد الأسعار، والتنظيف، وخدمة الضيوف، ومراجعة التقييمات، والالتزام بالقوانين. وقد يتعين عليك أيضًا مراجعة قواعد المبنى الخاص بك، وكذلك شروط المطور العقاري أو جمعية الملاك، قبل البدء.

الفصل 7

التكاليف والضرائب وضريبة القيمة المضافة

تكاليف التشغيل

يدفع مالكو الشقق في المباني المشتركة رسوم خدمات سنوية معتمدة من هيئة تنظيم العقارات (RERA). ويمكن الاطلاع على المعدل المعتمد لكل مبنى في مؤشر رسوم الخدمات DLD. ضع في الحسبان أيضًا ميزانية الصيانة، وأي أشهر خالية من الإيجار، ورسوم الوكالة أو الإدارة.

ضريبة الشركات

تعتبر الإرشادات الصادرة عن هيئة الضرائب الاتحادية الإيجار الذي يحققه الفرد، في الحالات التي لا تتطلب ترخيصًا، استثمارًا عقاريًّا لا يخضع لضريبة الشركات، بغض النظر عن المبلغ. ولا يغير تسجيل عقد الإيجار في نظام «إجاري» من ذلك. وفي الحالات التي يتطلب فيها التأجير ترخيصاً، مثل ترخيص منازل العطلات، يُعتبر الدخل نشاطاً تجارياً، وتُطبق ضريبة الشركات بمجرد تجاوز حجم المبيعات مليون درهم إماراتي في السنة التقويمية.

ضريبة القيمة المضافة

الإيجارات السكنية طويلة الأجل معفاة من ضريبة القيمة المضافة. أما عقود الإيجار التجارية وبعض عقود الإيجار قصيرة الأجل أو عقود الإيجار المزودة بالخدمات، فتُعامل بشكل مختلف، لذا يُنصح باستشارة خبير قبل اتخاذ القرار.

قد تظل الضرائب المحلية سارية عليك حتى لو كنت مقيماً في مكان آخر. ونحن نعمل جنباً إلى جنب مع مستشاريك الضريبيين، لا أن نحل محلهم.

الفصل الثامن

التأجير من الخارج

يعيش العديد من الملاك خارج الإمارات العربية المتحدة. يمكن لمدير العقارات المسجل أن يقوم بتسجيل عقود «إجاري» نيابة عنك، وتحصيل الإيجار، وترتيب أعمال الصيانة، ومتابعة مواعيد الإشعارات المهمة. اختر مديرًا مرخصًا لإدارة العقارات واطلب منه تقديم كشوف حسابية دورية.

لدينا المكتب الخاص تتولى إدارة شؤون التأجير والمستأجرين والحسابات نيابة عن الملاك أينما كانوا.

الفصل التاسع

الأسئلة التي يطرحها الملاك