Leitfaden für Vermieter

Kapitel 1

Langfristig oder kurzfristig

Die meisten Vermieter in Dubai vergeben Mietverträge mit einer Laufzeit von einem Jahr. Das Mietverhältnis unterliegt dem Gesetz Nr. 26 von 2007 in der durch das Gesetz Nr. 33 von 2008 geänderten Fassung, in dem die Rechte beider Seiten festgelegt sind, und jeder Vertrag wird über Ejari beim Grundbuchamt von Dubai registriert.

Die Kurzzeitvermietung unterliegt gesonderten Regelungen. Für die Immobilie muss eine Ferienwohnungsgenehmigung vorliegen, die entweder auf den Eigentümer oder auf einen zugelassenen Ferienwohnungsbetreiber ausgestellt ist, und die Gäste werden ähnlich wie in einem Hotel untergebracht. Diese Entscheidung wirkt sich auf Ihr Einkommen, Ihren Arbeitsaufwand und, wie in Kapitel 7 erläutert, auf Ihre steuerliche Situation aus.

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Kapitel 2

Festlegung der Miete

Das Katasteramt von Dubai veröffentlicht die Mietpreisindex, der die durchschnittliche Miete für vergleichbare Immobilien angibt und die bei Vertragsverlängerung zulässige Mieterhöhung berechnet. Seit Januar 2025 ist dies der „Smart Rental Index“, der jedes Gebäude zudem nach Bauweise, Ausstattung, Instandhaltung, Lage und Dienstleistungen einstuft.

Die Festlegung des Mietpreises für eine neu zu vermietende Wohnung hängt von konkreten Faktoren ab: den aktuell erzielten Mieten für ähnliche Wohnungen im selben Gebäude oder in derselben Wohnanlage, dem Zustand der Immobilie und der Jahreszeit. Eine realistische Miete sorgt für eine schnellere Vermietung, und jeder Monat, in dem die Wohnung leer steht, kostet mehr als ein kleiner Preisnachlass.

Kapitel 3

Der Vertrag und Ejari

Der Mietvertrag wird auf dem einheitlichen Mietvertragsformular des Dubai Land Department erstellt, wobei etwaige zusätzliche Bedingungen beigefügt werden. Die Registrierung bei Ejari ist obligatorisch. Diese wird in der Regel vom Vermieter oder vom Immobilienverwalter vorgenommen; falls der Vermieter dies nicht tut, kann der Mieter die Registrierung selbst vornehmen.

Klare Vereinbarungen beugen den meisten Streitigkeiten vor: Wer kommt für kleinere Reparaturen auf, wie erfolgt die Mietzahlung, wie viele Schecks sind erforderlich und was geschieht mit der Kaution? Ein kurzes Übergabeprotokoll mit Fotos beim Einzug ist die dafür benötigte Stunde wert.

Kapitel 4

Verlängerungen und Erhöhungen

Wenn Sie die Miete oder eine andere Vertragsbedingung ändern möchten, müssen Sie den Mieter mindestens 90 Tage vor Ablauf des Vertrags darüber informieren, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist. Bleibt der Mieter ohne Widerspruch im Mietobjekt wohnen, verlängert sich der Vertrag zu den gleichen Bedingungen um die ursprüngliche Laufzeit oder um ein Jahr, je nachdem, welcher Zeitraum kürzer ist.

Der Mietindex-Rechner zeigt die zulässige Mieterhöhung für eine bestimmte Immobilie an. Können sich Vermieter und Mieter nicht einigen, kann das Zentrum für Mietstreitigkeiten eine angemessene Miete festlegen.

Kapitel 5

Beendigung eines Mietverhältnisses

Nach Ablauf des Mietvertrags ist es dem Vermieter gesetzlich gestattet, aus bestimmten Gründen eine Räumung zu beantragen, darunter:

• Verkauf der Immobilie;
• zum Zwecke des Einzugs für sich selbst oder für einen Verwandten ersten Grades, sofern keine andere geeignete Immobilie im Besitz ist;
• Abriss- oder Wiederaufbauarbeiten oder Renovierungsarbeiten, die nicht bei weiterem Bezug durch den Mieter durchgeführt werden können, belegt durch einen Bericht der Stadtverwaltung von Dubai.

Die Kündigung muss 12 Monate vor dem Räumungstermin über einen Notar oder per Einschreiben erfolgen. Eine Immobilie, die vom Eigentümer für den Eigenbedarf zurückerworben wurde, darf – sofern es sich um eine Wohnimmobilie handelt – in der Regel zwei Jahre lang nicht an Dritte vermietet werden.

Während der Vertragslaufzeit ist eine Zwangsräumung bei bestimmten Vertragsverletzungen, wie beispielsweise nicht gezahlter Miete, möglich: Der Mieter hat dann nach Erhalt der Mahnung 30 Tage Zeit, die Miete zu begleichen. Streitigkeiten werden vor dem Zentrum für Mietstreitigkeiten, wo die Anmeldegebühr 3,51 TP3T der Jahresmiete beträgt, mindestens jedoch 500 AED und höchstens 20.000 AED.

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Kapitel 6

Ferienhäuser

Das Ministerium für Wirtschaft und Tourismus in Dubai regelt die Vermietung von Ferienwohnungen. Der Eigentümer kann die Genehmigung direkt beantragen oder einen lizenzierten Ferienwohnungsbetreiber mit der Verwaltung der Immobilie beauftragen.

Ein Ferienhaus kann in der richtigen Immobilie und zur richtigen Jahreszeit mehr einbringen als eine Jahresmiete, doch die Einnahmen schwanken im Laufe des Jahres, und der Arbeitsaufwand ist konstant: Preisgestaltung, Reinigung, Gästeservice, Bewertungen und die Einhaltung von Vorschriften. Möglicherweise müssen Sie vor dem Start auch die Hausordnung sowie die Vorgaben des Bauträgers oder der Eigentümergemeinschaft prüfen.

Kapitel 7

Kosten, Steuern und Mehrwertsteuer

Betriebskosten

Eigentümer in Mehrfamilienhäusern zahlen eine jährliche Nebenkostenpauschale, die von der RERA genehmigt wurde. Der für ein Gebäude genehmigte Satz kann in der DLD-Servicegebührenindex. Planen Sie außerdem Mittel für Instandhaltung, eventuelle Leerstandsmonate sowie Makler- oder Verwaltungsgebühren ein.

Körperschaftsteuer

Die Leitlinien der Bundessteuerbehörde behandeln Mieteinnahmen einer natürlichen Person, für die keine Genehmigung erforderlich ist, unabhängig von der Höhe als Immobilieninvestition, die nicht der Körperschaftsteuer unterliegt. Die Registrierung eines Mietverhältnisses in Ejari ändert daran nichts. Ist für die Vermietung eine Genehmigung erforderlich, beispielsweise eine Genehmigung für Ferienwohnungen, gelten die Einkünfte als gewerbliche Tätigkeit, und die Körperschaftsteuer greift, sobald der Umsatz in einem Kalenderjahr 1 Million AED übersteigt.

Mehrwertsteuer

Langfristige Wohnraummieten sind von der Mehrwertsteuer befreit. Gewerbliche Mietverträge und bestimmte kurzfristige oder betreute Vermietungen werden anders behandelt; lassen Sie sich daher beraten, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Auch wenn Sie Ihren Wohnsitz anderswo haben, können in Ihrem Heimatland möglicherweise weiterhin Steuern anfallen. Wir arbeiten mit Ihren Steuerberatern zusammen, anstatt sie zu ersetzen.

Kapitel 8

Vermietung aus dem Ausland

Viele Eigentümer leben außerhalb der VAE. Ein registrierter Immobilienverwalter kann in Ihrem Namen Ejari-Verträge registrieren, die Miete einziehen, Instandhaltungsmaßnahmen organisieren und die wichtigen Kündigungsfristen im Auge behalten. Wählen Sie einen für die Immobilienverwaltung zugelassenen Verwalter aus und bitten Sie um regelmäßige Abrechnungen.

Unsere Private Office kümmert sich um die Vermietung, die Mieter und die Buchhaltung für Eigentümer, unabhängig davon, wo diese wohnen.

Kapitel 9

Fragen, die Vermieter stellen