La guía del comprador
Guías de Dubái
Todo lo que un inversor necesita saber para comprar una propiedad en Dubái con total confianza, en nueve breves capítulos. Escrito por el equipo de Redwood Heritage Real Estate y contrastado con la normativa del Departamento de Catastro de Dubái, la Agencia Reguladora Inmobiliaria y el Banco Central de los Emiratos Árabes Unidos.
- 4%Cuota de inscripción en el DLD incluida en el precio
- 2 millones de AEDValor del inmueble para la «Golden Visa»
- Propiedad en pleno dominioAbierto a compradores extranjeros en zonas designadas
- 25 añosPlazo máximo de la hipoteca en los Emiratos Árabes Unidos
Capítulo 1
¿Quién puede comprarlo y dónde?
De un vistazo
Los compradores extranjeros, residan o no en los Emiratos Árabes Unidos, pueden ser propietarios a título definitivo de inmuebles en las zonas de propiedad absoluta designadas de Dubái. El Departamento de Catastro de Dubái expide la escritura de propiedad a su nombre.
Dubái permite la propiedad extranjera en las zonas designadas como de dominio absoluto. En ellas, tanto los residentes extranjeros como los extranjeros no residentes pueden adquirir plenos derechos de dominio absoluto sobre un inmueble. Dichas zonas se recogen en el Reglamento n.º 3 de 2006, que establece en qué lugares del emirato pueden los extranjeros ser propietarios de bienes inmuebles.
Fuera de las zonas de propiedad absoluta, los compradores extranjeros pueden disfrutar de derechos de usufructo o de un contrato de arrendamiento de hasta 99 años. Los inmuebles pueden estar a nombre propio o, con la documentación adecuada, a nombre de una sociedad.
Antes de comprometerte, puedes consultar el estado de cualquier inmueble a través del Departamento de Catastro de Dubái: Consulta sobre el estado de una propiedad.
Capítulo 2
Sobre plano o ya terminada
De un vistazo
«Sobre plano» significa comprar a la promotora antes de que se termine la obra, y los pagos se depositan en una cuenta de garantía regulada. «Listo para entrar a vivir» significa comprar una vivienda ya terminada, normalmente a su propietario actual, y recibir la escritura de propiedad en el momento de la formalización de la compraventa.
Comprar sobre plano
Todo promotor que venda viviendas sobre plano en Dubái debe abrir una cuenta de garantía bloqueada específica para el proyecto. Los pagos de los compradores se ingresan en dicha cuenta, que la RERA audita y supervisa, y el dinero solo puede destinarse a la construcción del proyecto. Toda venta de una vivienda sobre plano debe registrarse en el Departamento de Catastro de Dubái; una venta no registrada se considerará nula.
Antes de firmar, el Departamento de Catastro de Dubái recomienda a los compradores que comprueben lo siguiente:
- que el proyecto y el promotor estén registrados en la RERA;
- el número de la cuenta de garantía bloqueada del proyecto y el agente de garantía;
- la fase de construcción y la fecha prevista de finalización;
- que el promotor sea propietario del terreno o cuente con un acuerdo de promoción inmobiliaria, y que disponga de los permisos necesarios para vender sobre plano.
Una vez finalizada la obra, el promotor sigue siendo responsable de los defectos estructurales durante diez años y de los defectos menores durante un año a partir de la fecha del certificado de finalización. Las hipotecas sobre compras sobre plano están limitadas al 50% del valor.
Listo para comprar
Una vivienda ya terminada puede inspeccionarse antes de firmar, alquilarse tan pronto como se formalice la transferencia y financiarse dentro de los límites habituales. La venta se formaliza mediante el contrato de compraventa estándar de Dubái, conocido como «Formulario F», y el título de propiedad se te entrega en el momento de la transferencia.
¿Estás sopesando las dos opciones para un proyecto concreto? Pregunta a un asesor de Redwood.
Capítulo 3
Todos los gastos, línea por línea
De un vistazo
En una compra directa, hay que tener en cuenta en el presupuesto la tasa de inscripción de 4%, los gastos menores de la escritura de propiedad, los honorarios de la oficina del fideicomisario y la comisión de la agencia. Una hipoteca supone una tasa de inscripción adicional de 0,25% del importe del préstamo.
| Coste | Importe | Establecido por |
|---|---|---|
| Cuota de inscripción | 4% del precio, 2% tanto para el comprador como para el vendedor, salvo que se acuerde lo contrario | Departamento de Catastro de Dubái |
| Gastos de escritura de propiedad y planos | Alrededor de 520 AED por un piso o una villa | Departamento de Catastro de Dubái |
| Tasa de la oficina del fideicomisario | 4.000 AED más IVA, o 2.000 AED más IVA para importes inferiores a 500.000 AED | Departamento de Catastro de Dubái |
| Comisión de agencia | Según lo acordado con tu agente inmobiliario, más el IVA | Comprador y agente inmobiliario |
| Inscripción de hipotecas | 0,251 TP3T del préstamo, más comisiones | Departamento de Catastro de Dubái |
| Certificado de no objeción del promotor | Una tasa administrativa fijada por el promotor | Desarrollador |
En el contrato de compraventa se acuerda quién corre con la parte correspondiente al vendedor del 2%. La compraventa debe inscribirse en un plazo de 60 días a partir de la firma del contrato; de lo contrario, se aplicará una multa por retraso. Los gastos de comunidad son un gasto de mantenimiento, no un coste de adquisición, y se tratan en el capítulo 8.
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Lista de comprobación para el comprador
Todos los documentos, cheques y pagos, desde la primera visita hasta la escritura de propiedad, en dos páginas que puedes imprimir o guardar en formato PDF.
Lista de comprobación para el comprador
Antes de comprometerte
- Confirma que la propiedad es de dominio absoluto y comprueba su situación registral en el DLD.
- Para viviendas sobre plano: registro de la promotora y del proyecto en la RERA, cuenta de garantía bloqueada y agente, fase de construcción
- Establece tu presupuesto incluyendo todos los gastos de compra
- Acuerda la financiación, o la opción de pago en efectivo, antes de hacer una oferta
- Trabaja únicamente con un agente inmobiliario registrado en la RERA
Acordar la compra
- Inspecciona una vivienda lista para entrar a vivir antes de firmar
- Firma el contrato de compraventa tipo (Formulario F) y el formulario de designación de agente inmobiliario.
- Acordar quién paga la parte correspondiente al vendedor (2%)
- Registra la venta en un plazo de 60 días a partir de la firma
Día de traspasos
- Se ha obtenido el certificado de ausencia de objeciones del promotor
- Copias del pasaporte y un poder notarial si no estás presente
- Se han abonado las tasas de inscripción, de fideicomiso y de escritura de propiedad
- Escritura de propiedad a tu nombre
Tras la compra
- Solicitud de la «Golden Visa» si el valor del inmueble es de 2 millones de AED o más
- Contrato de alquiler registrado en Ejari o permiso de vivienda vacacional expedido por el DET
- Las facturas de los gastos de comunidad y de los servicios públicos a tu nombre
- Nos encargamos de la gestión de la propiedad si vives en el extranjero
Capítulo 4
Financiación
De un vistazo
El Banco Central de los Emiratos Árabes Unidos establece un límite máximo sobre la cantidad que se puede pedir prestada con una propiedad como garantía y la duración del préstamo. Dentro de esos límites, las condiciones varían considerablemente de una entidad crediticia a otra, por lo que es importante comparar las ofertas.
| Caso | Porcentaje máximo de préstamo sobre el valor del inmueble |
|---|---|
| Expatriados: primera vivienda de hasta 5 millones de AED | 80% |
| Expatriado, primera vivienda de más de 5 millones de AED | 70% |
| Ciudadanos de los Emiratos Árabes Unidos: primera vivienda de hasta 5 millones de AED | 85% |
| Ciudadano de los Emiratos Árabes Unidos, primera vivienda de más de 5 millones de AED | 75% |
| Segunda vivienda o inversión | 60%, o 65% para los ciudadanos de los Emiratos Árabes Unidos |
| Compra sobre plano | 50% |
El plazo máximo es de 25 años, y los pagos de la hipoteca pueden suponer hasta el 50% de los ingresos. Las entidades crediticias establecen sus propios límites para los no residentes, que pueden ser inferiores. Redwood colabora con un grupo de agentes hipotecarios líderes en los Emiratos Árabes Unidos y a nivel internacional, por lo que podemos comparar entidades crediticias en su nombre y ofrecerle las mejores condiciones disponibles.
¿Cuánto pagarías cada mes?
Pagos, prueba de resistencia, capacidad de pago y comparación entre el alquiler y las cuotas de la hipoteca, en tu propia moneda.
Capítulo 5
Comprar desde el extranjero
De un vistazo
No es necesario que estés en Dubái para comprar. Las visitas, las comprobaciones y la propia transferencia pueden gestionarse a distancia o mediante un poder notarial.
Desde 2020, el Departamento de Catastro de Dubái cuenta con un sistema de registro a distancia que permite formalizar la venta de inmuebles desde cualquier parte del mundo, identificando al comprador y al vendedor mediante una videollamada. Si prefiere no asistir, un representante puede actuar en su nombre mediante un poder notarial. Un poder firmado fuera de los Emiratos Árabes Unidos debe estar certificado ante notario y legalizado para su uso en los Emiratos Árabes Unidos; el procedimiento varía según el país, por lo que confirmaremos contigo la redacción y los pasos a seguir antes de que lo firmes.
Para nuestros clientes en el extranjero, el equipo de Redwood organiza visitas virtuales, se encarga de comprobar la titularidad y los detalles del proyecto, coordina al promotor, al banco y a la oficina fiduciaria, y les mantiene informados en cada fase del proceso.
Descubre cómo trabajamos con compradores extranjeros.
Capítulo 6
La «Golden Visa»
De un vistazo
Los inmuebles con un valor igual o superior a 2 millones de AED pueden dar derecho a su propietario a un permiso de residencia en los EAU de diez años, que incluye a los miembros de su familia.
El servicio «Golden Visa» del Departamento de Catastro de Dubái para inversores exige una propiedad por valor de 2 millones de AED, que puede consistir en uno o varios inmuebles de propiedad exclusiva del solicitante. Se puede admitir una propiedad hipotecada, siempre que se presente una carta de no objeción del banco en la que se indique el importe pagado y el saldo pendiente. El solicitante debe encontrarse en los Emiratos Árabes Unidos en el momento de presentar la solicitud.
Las tasas publicadas para el permiso de diez años del inversor ascienden a un total de 9.884,75 AED, con tasas independientes para los miembros de la familia.
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Capítulo 7
Desde la oferta hasta la escritura de propiedad
De un vistazo
La compra de una vivienda se desarrolla en cinco pasos y concluye con la expedición de una escritura de propiedad a tu nombre por parte del Departamento de Catastro de Dubái.
- Oferta y contrato. Una vez acordados el precio y las condiciones, ambas partes firman el contrato de compraventa tipo, el Formulario F, junto con el formulario de designación del agente inmobiliario.
- Financiación. Si vas a solicitar un préstamo, la entidad crediticia realizará la tasación y concederá la aprobación antes de la formalización de la compraventa.
- Certificado de no objeción. El promotor confirma que se han abonado los gastos de comunidad de la vivienda.
- Transferencia. El comprador y el vendedor, o sus representantes, formalizan la transferencia a través de una oficina de fideicomisarios registrada, donde se abonan las tasas.
- Escritura de propiedad. El Departamento de Catastro de Dubái expide el nuevo título de propiedad a tu nombre y te lo envía por vía electrónica.
La venta sobre plano sigue un procedimiento diferente: la venta se inscribe en el Departamento de Catastro de Dubái desde el principio, los pagos se ingresan en la cuenta de garantía bloqueada según el plan del promotor y la escritura de propiedad se expide una vez finalizado el proyecto.
Capítulo 8
Una vez que hayas comprado
De un vistazo
Alquílala a largo plazo mediante un contrato de alquiler registrado o a corto plazo con una licencia de alojamiento turístico, y calcula en tu presupuesto los gastos de comunidad anuales.
Alquiler a largo plazo
Todos los contratos de alquiler en Dubái se registran en Ejari, el sistema del Departamento de Catastro de Dubái. El registro cuesta 177,75 AED si se realiza por internet o 220 AED en un centro de administración fiduciaria. El Servicio Ejari establece quiénes pueden inscribirse.
Casas de vacaciones
Para alquilar una vivienda a corto plazo es necesario disponer de una licencia de alojamiento vacacional expedida por el Departamento de Economía y Turismo de Dubái, de la que debe ser titular el propietario o un operador de alojamientos vacacionales autorizado.
Gastos de gestión
Los propietarios de edificios en régimen de propiedad horizontal pagan una cuota de comunidad anual aprobada por la RERA. La cuota aprobada para un edificio puede consultarse en la Índice de comisiones de servicio de DLD.
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Capítulo 9
Preguntas que suelen hacer los compradores
¿Puedo comprar si no vivo en los Emiratos Árabes Unidos?
Sí. Los extranjeros no residentes pueden ser propietarios de inmuebles en régimen de propiedad absoluta en las zonas designadas de Dubái para tal fin, en las mismas condiciones que los residentes.
¿Tengo que viajar a Dubái para completarlo?
No. Las ventas pueden formalizarse a través del sistema a distancia del Departamento de Catastro de Dubái o mediante un representante que cuente con un poder notarial en su nombre.
¿Quién paga la tasa de inscripción del 4%?
La comisión se reparte en una proporción de 2% entre el comprador y el vendedor, salvo que las partes acuerden lo contrario en el contrato de compraventa.
¿Está protegido mi dinero cuando compro una vivienda sobre plano?
Los pagos correspondientes a las viviendas sobre plano se ingresan en la cuenta de garantía bloqueada del proyecto, que es auditada y supervisada por la RERA y está destinada exclusivamente a la construcción del proyecto.
¿La compra de una vivienda me da derecho a la residencia?
Una propiedad con un valor de 2 millones de AED o más puede darte derecho a la «Golden Visa» de diez años, incluso si la propiedad está hipotecada, siempre que se presente la carta del banco.
¿Puedo solicitar una hipoteca si no soy residente?
Las entidades crediticias establecen sus propias políticas para los no residentes, que pueden incluir límites más bajos. Comparamos por ti las entidades crediticias de los Emiratos Árabes Unidos y del extranjero.
Tu próximo paso
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Reserva una consultaFuentes: Departamento de Catastro de Dubái, Conoce tus derechos como inversor inmobiliario, Registro de venta de inmuebles, Inscripción de hipotecas, Visado Dorado (Inversor), registro de propiedades a distancia y Ejari; Portal del Gobierno de los Emiratos Árabes Unidos, extranjeros que compran una vivienda; Banco Central de los Emiratos Árabes Unidos, Normativa relativa a los préstamos hipotecarios; Departamento de Economía y Turismo, licencias para viviendas vacacionales. Consultado el 28 de octubre de 2026. Esta guía ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico ni financiero.
