Руководство для покупателя
Путеводители по Дубаю
Всё, что нужно инвестору для уверенной покупки недвижимости в Дубае, изложено в девяти кратких главах. Авторы — команда Redwood Heritage Real Estate; текст проверен на соответствие нормам Земельного департамента Дубая, Агентства по регулированию рынка недвижимости и Центрального банка ОАЭ.
- 4%Регистрационный сбор DLD, включённый в цену
- 2 млн дирхамов ОАЭСтоимость недвижимости для получения «Золотой визы»
- Freehold (полная собственность)Доступно для иностранных покупателей в определённых районах
- 25 летМаксимальный срок ипотечного кредита в ОАЭ
Глава 1
Кто может купить и где
Краткий обзор
Иностранные покупатели, независимо от того, проживают ли они в ОАЭ или нет, могут владеть недвижимостью на праве полной собственности в специально выделенных для этого районах Дубая. Департамент земельных ресурсов Дубая оформляет правоустанавливающий документ на ваше имя.
В Дубае разрешено владение недвижимостью иностранцами в зонах, обозначенных как зоны бессрочного владения. В пределах этих зон как иностранцы, проживающие в эмирате, так и иностранцы-нерезиденты могут приобретать полные права бессрочного владения недвижимостью. Перечень этих зон приведен в Положении № 3 от 2006 года, которое определяет, в каких районах эмирата иностранцы могут владеть недвижимостью.
За пределами зон, где действует право полной собственности, иностранные покупатели могут обладать правом пользования или арендовать недвижимость на срок до 99 лет. Недвижимость может быть оформлена на ваше имя или, при наличии соответствующих документов, через компанию.
Прежде чем принять окончательное решение, состояние любого объекта недвижимости можно проверить через сайт Департамента земельных ресурсов Дубая Запрос о статусе недвижимости.
Глава 2
На стадии строительства или готовое жилье
Краткий обзор
«По проекту» означает покупку у застройщика до завершения строительства, при этом платежи хранятся на регулируемом счете условного депонирования. «Готовое жилье» означает покупку уже построенного дома, как правило, у его нынешнего владельца, с получением свидетельства о праве собственности при оформлении сделки.
Покупка недвижимости на стадии строительства
Каждый застройщик, осуществляющий продажу недвижимости на стадии строительства в Дубае, обязан открыть отдельный счёт условного депонирования для данного проекта. Платежи покупателей поступают на этот счёт, который подлежит аудиту и контролю со стороны RERA, и эти средства могут использоваться исключительно для строительства объекта. Каждая сделка купли-продажи объекта на стадии строительства должна быть зарегистрирована в Земельном департаменте Дубая; незарегистрированная сделка считается недействительной.
Перед подписанием договора Департамент земельных ресурсов Дубая рекомендует покупателям убедиться в следующем:
- что проект и застройщик зарегистрированы в RERA;
- номер счета условного депонирования проекта и данные агента по условному депонированию;
- этап строительства и предполагаемая дата завершения;
- что застройщик является собственником земельного участка или имеет договор о застройке, а также обладает разрешениями на продажу недвижимости на стадии строительства.
После сдачи объекта застройщик несет ответственность за конструктивные дефекты в течение десяти лет, а за мелкие дефекты — в течение одного года с момента выдачи акта о сдаче объекта. Размер ипотечного кредита при покупке недвижимости на стадии строительства ограничен 50% от стоимости объекта.
Готов к покупке
Готовый объект недвижимости можно осмотреть до подписания договора, сдать в аренду сразу после оформления перехода права собственности и получить финансирование в рамках стандартных ограничений. Сделка оформляется на основании стандартного договора купли-продажи Дубая, известного как «Форма F», а свидетельство о праве собственности выдается вам при оформлении перехода права собственности.
Вы выбираете между ними для конкретного проекта? Обратитесь к консультанту Redwood.
Глава 3
Все расходы, построчно
Краткий обзор
При покупке «под ключ» следует заложить в бюджет расходы на регистрационный сбор в размере 4%, небольшие сборы за оформление права собственности, комиссию доверительного управления и агентскую комиссию. При оформлении ипотеки к этим расходам добавляется регистрационный сбор в размере 0,25% от суммы кредита.
| Стоимость | Сумма | Установлено |
|---|---|---|
| Регистрационный взнос | 4% от цены, по 2% для покупателя и продавца, если не оговорено иное | Департамент земельных ресурсов Дубая |
| Сборы за оформление права собственности и картографические сборы | Около 520 дирхамов за квартиру или виллу | Департамент земельных ресурсов Дубая |
| Плата за услуги попечительского бюро | 4 000 дирхамов плюс НДС или 2 000 дирхамов плюс НДС при сумме менее 500 000 дирхамов | Департамент земельных ресурсов Дубая |
| Комиссионные агентства | По договоренности с вашим брокером, плюс НДС | Покупатель и брокер |
| Регистрация ипотеки | 0,251 TP3T от суммы кредита плюс комиссии | Департамент земельных ресурсов Дубая |
| Справка об отсутствии возражений со стороны застройщика | Административный сбор, установленный застройщиком | Разработчик |
Вопрос о том, кто оплачивает долю продавца по 2%, оговаривается в договоре купли-продажи. Сделка купли-продажи должна быть зарегистрирована в течение 60 дней с момента подписания договора, в противном случае налагается штраф за просрочку. Плата за обслуживание относится к текущим расходам, а не к стоимости приобретения, и рассматривается в главе 8.
Точные цифры — уже через минуту
Введите цену, и калькулятор суммирует все вышеперечисленные расходы, необходимую сумму наличных и вашу чистую прибыль.
Скачать бесплатно
Контрольный список для покупателя
Все документы, чеки и платежи — от первоначального просмотра до свидетельства о праве собственности — на двух страницах, которые можно распечатать или сохранить в формате PDF.
Контрольный список для покупателя
Прежде чем подтвердить
- Убедитесь, что данный участок находится в безусловном владении, и проверьте статус объекта недвижимости в Департаменте земельных ресурсов (DLD)
- Для объектов на стадии проектирования: регистрация застройщика и проекта в RERA, открытие счета условного депонирования и назначение агента, этап строительства
- Определите свой бюджет с учетом всех затрат на покупки
- Прежде чем делать предложение, договоритесь о финансировании или о покупке за наличные
- Работайте только с брокером, зарегистрированным в RERA
Согласование покупки
- Перед подписанием договора осмотрите готовую недвижимость
- Подпишите типовой договор купли-продажи (форма F) и форму о назначении брокера
- Договориться о том, кто оплачивает долю продавца по 2%
- Зарегистрируйте сделку купли-продажи в течение 60 дней с момента подписания договора
День перевода
- Получено свидетельство об отсутствии возражений со стороны застройщика
- Копии паспортов и доверенность, если вы не присутствуете лично
- Оплачены сборы за регистрацию, услуги доверительного управляющего и оформление права собственности
- Свидетельство о праве собственности, оформленное на ваше имя
После покупки
- Подача заявления на получение «Золотой визы», если стоимость недвижимости составляет 2 млн дирхамов или более
- Договор аренды, зарегистрированный в системе Ejari, или разрешение на сдачу в аренду дома для отдыха, выданное DET
- Плата за обслуживание и счета за коммунальные услуги, оформленные на ваше имя
- Организация управления недвижимостью, если вы проживаете за границей
Глава 4
Финансирование
Краткий обзор
Центральный банк ОАЭ устанавливает ограничения на сумму кредита, выдаваемого под залог недвижимости, и на срок его действия. В рамках этих ограничений условия у разных кредиторов могут значительно различаться, поэтому важно сравнивать предложения.
| Дело | Максимальное соотношение суммы кредита к стоимости залога |
|---|---|
| Иностранцы, первая недвижимость стоимостью до 5 млн дирхамов | 80% |
| Иностранный специалист, первая недвижимость стоимостью свыше 5 млн дирхамов | 70% |
| Гражданин ОАЭ, первая жилая недвижимость стоимостью до 5 млн дирхамов | 85% |
| Гражданин ОАЭ, первая недвижимость стоимостью свыше 5 миллионов дирхамов | 75% |
| Второй дом или инвестиции | 60% или 65% для граждан ОАЭ |
| Покупка на стадии строительства | 50% |
Максимальный срок составляет 25 лет, а выплаты по кредиту могут занимать до 50% дохода. Кредиторы самостоятельно устанавливают лимиты для нерезидентов, которые могут быть ниже. Redwood сотрудничает с группой ведущих ипотечных брокеров в ОАЭ и за рубежом, поэтому мы можем сравнить предложения кредиторов от вашего имени и предложить вам наиболее выгодные условия.
Сколько вы будете платить каждый месяц?
Платежи, стресс-тест, доступность жилья и соотношение арендной платы к сумме выплат — в вашей валюте.
Глава 5
Покупка из-за рубежа
Краткий обзор
Для совершения покупки не обязательно находиться в Дубае. Осмотр объекта, проверка документов и сама сделка могут быть осуществлены удаленно или на основании доверенности.
С 2020 года Департамент земельных ресурсов Дубая использует систему удаленной регистрации, которая позволяет оформлять сделки купли-продажи недвижимости из любой точки мира, при этом личность покупателя и продавца подтверждается посредством аудио- и видеосвязи. Если вы предпочитаете не присутствовать лично, ваши интересы может представлять уполномоченное лицо на основании доверенности. Доверенность, подписанная за пределами ОАЭ, должна быть заверена нотариусом и легализована для использования в ОАЭ; порядок легализации зависит от страны, поэтому перед подписанием мы согласуем с вами формулировку и необходимые шаги.
Для наших зарубежных клиентов команда Redwood организует видео-осмотры, проводит проверку прав собственности и проектную экспертизу, координирует работу застройщика, банка и доверительного управления, а также держит вас в курсе событий на каждом этапе.
Узнайте, как мы работаем с зарубежные покупатели.
Глава 6
«Золотая виза»
Краткий обзор
Недвижимость стоимостью 2 млн дирхамов или более дает её владельцу право на получение десятилетнего вида на жительство в ОАЭ, включая членов семьи.
Для получения «Золотой визы» в рамках программы Департамента земельных ресурсов Дубая инвесторам необходимо владеть недвижимостью общей стоимостью 2 млн дирхамов ОАЭ, состоящей из одного или нескольких объектов, находящихся в полной собственности заявителя. Недвижимость, обремененная ипотекой, также может быть принята при условии предоставления письма о согласии от банка с указанием суммы, уже выплаченной по ипотеке, и остатка задолженности. На момент подачи заявления заявитель должен находиться на территории ОАЭ.
Общая сумма опубликованных сборов за десятилетний вид на жительство для инвестора составляет 9 884,75 дирхамов ОАЭ, при этом для членов семьи предусмотрены отдельные сборы.
Смотрите наш Консультации по программе «Золотая виза».
Глава 7
От предложения до свидетельства о праве собственности
Краткий обзор
Процесс покупки недвижимости состоит из пяти этапов и завершается выдачей Департаментом земельных ресурсов Дубая свидетельства о праве собственности, оформленного на ваше имя.
- Предложение и договор. Сторона согласовывают цену и условия, после чего обе стороны подписывают типовой договор купли-продажи (форма F) вместе с формой о назначении брокера.
- Финансирование. Если вы берете кредит, кредитор проводит оценку и принимает решение о выдаче кредита до оформления перевода.
- Справка об отсутствии возражений. Застройщик подтверждает, что коммунальные платежи по данному объекту недвижимости уплачены.
- Перевод. Покупатель и продавец, либо их представители, оформляют сделку через лицензированное доверительное агентство, где производится оплата сборов.
- Свидетельство о праве собственности. Департамент земельных ресурсов Дубая оформляет новый документ о праве собственности на ваше имя и отправляет его в электронном виде.
При продаже недвижимости на стадии строительства процесс проходит иначе: сделка с самого начала регистрируется в Земельном департаменте Дубая, платежи поступают на счёт условного депонирования в соответствии с планом застройщика, а правоустанавливающий документ выдаётся после завершения строительства.
Глава 8
После покупки
Краткий обзор
Сдавайте недвижимость в долгосрочную аренду на основании зарегистрированного договора аренды или в краткосрочную аренду по разрешению на сдачу в аренду в качестве дома для отдыха, и заложите в бюджет ежегодные расходы на обслуживание.
Долгосрочная аренда
Каждый договор аренды в Дубае регистрируется в системе Ejari, принадлежащей Земельному департаменту Дубая. Стоимость регистрации составляет 177,75 дирхамов при онлайн-оформлении или 220 дирхамов в центре доверительного управления. Сервис Ejari определяет, кто может зарегистрироваться.
Дома для отдыха
Для сдачи недвижимости в краткосрочную аренду требуется разрешение на сдачу жилья в аренду для отдыха, выдаваемое Департаментом экономики и туризма Дубая, которое должно быть оформлено на имя владельца или лицензированного оператора по сдаче жилья в аренду для отдыха.
Плата за обслуживание
Владельцы квартир в многоквартирных домах уплачивают ежегодную плату за обслуживание, утвержденную RERA. Утвержденный размер платы для конкретного дома можно проверить в Индекс сервисных сборов DLD.
Живете за границей? Наш Private Office занимается сдачей в аренду, работой с арендаторами и ведением бухгалтерского учета за вас.
Глава 9
Вопросы, которые задают покупатели
Могу ли я совершить покупку, если я не проживаю в ОАЭ?
Да. Иностранцы, не проживающие в стране, могут владеть недвижимостью в полной собственности в специально выделенных для этого районах Дубая на тех же условиях, что и резиденты.
Мне нужно ехать в Дубай, чтобы завершить процесс?
Нет. Сделку купли-продажи можно оформить через систему дистанционного обслуживания Департамента земельных ресурсов Дубая или через представителя, имеющего вашу доверенность.
Кто оплачивает регистрационный взнос 4%?
Комиссия распределяется между покупателем и продавцом в соотношении 21:3, если стороны не договорились об ином в договоре купли-продажи.
Защищены ли мои деньги при покупке квартиры на стадии строительства?
Платежи за квартиры на стадии строительства поступают на эскроу-счет проекта, который проходит аудит и находится под контролем RERA, и предназначены исключительно для строительства данного объекта.
Получу ли я право на проживание, если куплю недвижимость?
Недвижимость стоимостью 2 млн дирхамов или более дает право на получение десятилетней «Золотой визы», в том числе в случае, если на нее оформлена ипотека, при условии предоставления подтверждающего письма от банка.
Могу ли я получить ипотечный кредит, будучи нерезидентом?
Кредиторы самостоятельно устанавливают свои правила для нерезидентов, которые могут предусматривать более низкие лимиты. Мы сравниваем для вас кредиторов в ОАЭ и за рубежом.
Ваш следующий шаг
Обратитесь к консультанту Redwood
Расскажите нам, что вы ищете. Мы подготовим для вас список подходящих вариантов, предоставим цифры и четкий план — где бы вы ни находились.
Записаться на консультациюИсточники: Департамент земельных ресурсов Дубая, Знайте свои права: информация для инвесторов в недвижимость, Регистрация сделки купли-продажи недвижимости, Регистрация ипотеки, «Золотая виза» (для инвесторов), дистанционная регистрация недвижимости и Эджари; портал правительства ОАЭ, иностранцы, приобретающие недвижимость; Центральный банк ОАЭ, Правила, касающиеся ипотечных кредитов; Департамент экономики и туризма, разрешения на строительство домов для отдыха. Проверено 28 октября 2026 года. Настоящее руководство содержит общую информацию и не является юридической или финансовой консультацией.
