Цены на жилье в Дубае выросли примерно с 894 дирхамов за кв. фут в 2021 году до 1 759 дирхамов за кв. фут в 2026 году. Это рост примерно на 97% за пять лет.
Первый вывод прост: это было не скромное восстановление. Это была существенная переоценка жилой недвижимости Дубая.
Второй вывод важнее для распределения капитала: эта переоценка прошла на фоне сложной внешней среды.
С 2021 года инвесторам пришлось столкнуться с ростом мировых ставок, сжатием ликвидности, скачками инфляции, укреплением доллара США, сменой потоков капитала и повторяющимися геополитическими потрясениями. Нынешняя ситуация в регионе серьезна. Война не рыночная переменная, к которой можно относиться легко. Дипломатия должна победить.
Но с инвестиционной точки зрения различие между событийным риском и структурным спросом по-прежнему принципиально.
Событийный риск может повлиять на настроение, задержать сделки и вызвать краткосрочные колебания цен. Структурный спрос определяет, вернется ли капитал, как только неопределенность начнет рассеиваться.
Устойчивость Дубая все больше связана со второй категорией.
Рынок больше не держится только на циклической ликвидности или краткосрочных спекулятивных потоках. Его база спроса расширилась за счет роста населения, переезда бизнеса, перемещения капитала, спроса на резидентство, развитой инфраструктуры, безопасности, налоговой эффективности и постоянного притока международных семей и предпринимателей, которые ищут стабильную среду для бизнеса и жизни. Это не отменяет колебаний, и цены не будут двигаться по прямой.
Однако это говорит о том, что Дубай выработал более мощный потенциал для поглощения внешних потрясений, перестройки и сохранения своей значимости для глобального капитала. Сегодня это различие имеет значение.
В периоды геополитического стресса слабые рынки зависят от того, насколько быстро вернется уверенность. Более сильные рынки могут выдержать отложенные решения, поскольку основные причины распределения средств остаются неизменными.
Поэтому для Дубая нынешняя проблема заключается не в том, существует ли неопределенность. Очевидно, что она существует.
Вопрос в том, достаточно ли сильны структурные предпосылки для того, чтобы капитал вновь включился в работу после улучшения видимости.
Наше постоянное общение с местными и международными инвесторами с начала войны, подкрепленное свежими рыночными данными, говорит о том, что базовые настроения капитала остаются конструктивными.
Однако мы считаем, что к следующему этапу нельзя подходить с тем же настроем, что и к этапу восстановления.
После почти двукратного роста за пять лет широкая ставка на весь рынок менее привлекательна, чем дисциплинированный отбор активов. Цена входа, глубина арендного спроса, качество локации, спрос конечных пользователей, дефицит, эффективность сервисных сборов и ликвидность на выходе будут важнее общего импульса рынка.
Рынок может оставаться устойчивым, становясь при этом более избирательным.
Обычно это происходит, когда зрелый рынок недвижимости переходит от восстановления к институционализации. Поэтому капитал не будет одинаково вознаграждать каждое здание. Он будет вознаграждать активы с надежным денежным потоком, устойчивым спросом и надежной ликвидностью в условиях стресса.
В заключение следует отметить, что нынешний геополитический фон - это настоящее испытание для доверия. Однако пятилетние показатели цен в Дубае свидетельствуют о том, что рынок приобрел более глубокую устойчивость, чем в предыдущие циклы.
Устойчивость не означает отсутствие волатильности. Она означает способность поглощать волатильность без потери долгосрочной значимости капитала.
Именно в таких случаях очень важна грамотная консультация. На рынке, который уже значительно переоценился, стоимость больше не создается только за счет доступа или объема сделок. Она создается благодаря дисциплинированному отбору, ценовой оценке, оценке качества активов и четкому пониманию ликвидности в условиях стресса.
В компании Redwood Heritage Real Estate наша роль заключается не только в посредничестве при заключении сделок. Она заключается в том, чтобы помочь клиентам интерпретировать рынок, выявлять устойчивые активы и принимать решения о недвижимости в более широких рамках сохранения капитала и богатства.
- DXB Interact, цена жилья в Дубае за кв. фут, 2021-2026
