Цены на жилье в Дубае выросли с примерно 894 дирхамов за кв. фут в 2021 году до 1 759 дирхамов за кв. фут в 2026 году. Это означает рост примерно на 97% за пять лет.
Первый вывод прост: это не было маргинальным восстановлением. Это было существенное повышение цен на жилую недвижимость Дубая.
Второй вывод более актуален для распределения капитала: это переоценка произошла в условиях сложной внешней среды.
С 2021 года инвесторам приходится ориентироваться на повышение мировых процентных ставок, ограничение ликвидности, волатильность инфляции, укрепление доллара США, изменение потоков капитала и неоднократные геополитические потрясения. Текущая региональная ситуация очень серьезна. Война - это не та переменная рынка, к которой можно относиться легкомысленно. Дипломатия должна преобладать.
Но с точки зрения инвестиций, различие между событийным риском и структурным спросом остается важным.
Событийный риск может повлиять на настроение, задержать сделки и вызвать краткосрочные колебания цен. Структурный спрос определяет, вернется ли капитал, как только неопределенность начнет рассеиваться.
Устойчивость Дубая все больше связана со второй категорией.
Рынок больше не поддерживается только циклической ликвидностью или краткосрочными спекулятивными потоками. Его база спроса расширилась благодаря росту населения, деловой миграции, перемещению богатства, спросу на проживание, глубине инфраструктуры, безопасности, налоговой эффективности и постоянному притоку иностранных семей и предпринимателей, ищущих стабильные условия для работы и жизни. Это не устраняет волатильность, это факт, но это не означает, что цены движутся по прямой линии.
Однако это говорит о том, что Дубай выработал более мощный потенциал для поглощения внешних потрясений, перестройки и сохранения своей значимости для глобального капитала. Сегодня это различие имеет значение.
В периоды геополитического стресса слабые рынки зависят от того, насколько быстро вернется уверенность. Более сильные рынки могут выдержать отложенные решения, поскольку основные причины распределения средств остаются неизменными.
Поэтому для Дубая нынешняя проблема заключается не в том, существует ли неопределенность. Очевидно, что она существует.
Вопрос в том, достаточно ли сильны структурные предпосылки для того, чтобы капитал вновь включился в работу после улучшения видимости.
Наше постоянное взаимодействие с местными и международными инвесторами с начала войны, подкрепленное последними рыночными данными, свидетельствует о том, что основные настроения капитала остаются конструктивными.
Однако мы считаем, что к следующему этапу не следует подходить с тем же настроем, что и к этапу восстановления.
После почти двукратного роста за пять лет, широкая рыночная экспозиция менее привлекательна, чем дисциплинированный отбор активов. Цена входа, глубина аренды, качество местоположения, спрос со стороны конечных пользователей, дефицит, эффективность взимания платы за обслуживание и ликвидность на выходе будут иметь большее значение, чем динамика рынка.
Рынок может оставаться устойчивым, становясь при этом более избирательным.
Обычно это происходит, когда зрелый рынок недвижимости переходит от восстановления к институционализации. Поэтому капитал не будет одинаково вознаграждать каждое здание. Он будет вознаграждать активы с надежным денежным потоком, устойчивым спросом и надежной ликвидностью в условиях стресса.
В заключение следует отметить, что нынешний геополитический фон - это настоящее испытание для доверия. Однако пятилетние показатели цен в Дубае свидетельствуют о том, что рынок приобрел более глубокую устойчивость, чем в предыдущие циклы.
Устойчивость не означает отсутствие волатильности. Она означает способность поглощать волатильность без потери долгосрочной значимости капитала.
Именно в таких случаях очень важна грамотная консультация. На рынке, который уже значительно переоценился, стоимость больше не создается только за счет доступа или объема сделок. Она создается благодаря дисциплинированному отбору, ценовой оценке, оценке качества активов и четкому пониманию ликвидности в условиях стресса.
В компании Redwood Heritage Real Estate наша роль заключается не только в посредничестве при заключении сделок. Она заключается в том, чтобы помочь клиентам интерпретировать рынок, выявлять устойчивые активы и принимать решения о недвижимости в более широких рамках сохранения капитала и богатства.
