I prezzi degli immobili di Dubai sono quasi raddoppiati in cinque anni. Cosa succederà in seguito?

I prezzi degli immobili residenziali a Dubai sono passati da circa 894 AED per piede quadrato nel 2021 a 1.759 AED per piede quadrato nel 2026. Si tratta di un aumento di circa il 97% in cinque anni.

La prima conclusione è semplice: non si è trattato di una ripresa marginale. Si è trattato di una sostanziale rivalutazione degli immobili residenziali di Dubai.

La seconda conclusione è più rilevante per l'allocazione del capitale: questa rivalutazione è avvenuta in un contesto esterno difficile.

Dal 2021 gli investitori hanno dovuto fare i conti con tassi di interesse globali più elevati, una minore disponibilità di liquidità, la volatilità dell’inflazione, un dollaro statunitense più forte, flussi di capitale mutevoli e ripetuti shock geopolitici. L’attuale situazione regionale è grave. La guerra non è una variabile di mercato da prendere alla leggera. La diplomazia deve prevalere.

Ma dal punto di vista degli investimenti, la distinzione tra rischio di evento e domanda strutturale rimane essenziale.

Il rischio di evento può influenzare il sentiment, ritardare le transazioni e creare un'esitazione di prezzo a breve termine. La domanda strutturale determina il ritorno del capitale una volta che l'incertezza comincia a svanire.

La resilienza di Dubai è sempre più legata alla seconda categoria.

Il mercato non è più sostenuto solo dalla liquidità ciclica o dai flussi speculativi a breve termine. La sua base di domanda si è ampliata grazie alla crescita demografica, alla migrazione delle imprese, alla ricollocazione della ricchezza, alla domanda di residenza, alla solidità delle infrastrutture, alla sicurezza, all’efficienza fiscale e al continuo arrivo di famiglie e imprenditori internazionali alla ricerca di un ambiente stabile in cui operare e vivere. Ciò non elimina la volatilità, e i prezzi non seguiranno un andamento lineare.

Tuttavia, suggerisce che Dubai ha sviluppato una maggiore capacità di assorbire gli shock esterni, ricalibrarsi e rimanere rilevante per il capitale globale. Questa distinzione è importante oggi.

In periodi di stress geopolitico, i mercati più deboli dipendono dal rapido ritorno della fiducia. I mercati più forti possono sopportare decisioni ritardate perché le ragioni sottostanti all'allocazione rimangono intatte.

Per Dubai, la sfida attuale non è quindi quella di stabilire se l'incertezza esiste. È chiaro che esiste.

La questione è se il caso strutturale rimane abbastanza forte da indurre il capitale a impegnarsi nuovamente una volta migliorata la visibilità.

Il nostro dialogo costante con investitori locali e internazionali dallo scoppio della guerra, supportato dai dati di mercato recenti, indica che il sentiment di fondo dei capitali rimane costruttivo.

Tuttavia, riteniamo che la fase successiva non debba essere affrontata con la stessa mentalità della fase di recupero.

Dopo un raddoppio quasi completo in cinque anni, un'esposizione generica al mercato è meno interessante di una selezione rigorosa degli asset. Prezzo di ingresso, profondità della domanda locativa, qualità della posizione, domanda degli utenti finali, scarsità, efficienza delle spese di servizio e liquidità in uscita conteranno più dello slancio generale del mercato.

Il mercato può rimanere resiliente pur diventando più selettivo.

Questo è ciò che accade di solito quando un mercato immobiliare in fase di maturazione passa dalla ripresa all'istituzionalizzazione. Pertanto, il capitale non premierà tutti gli edifici allo stesso modo. Premierà gli asset con un flusso di cassa difendibile, una domanda duratura e una liquidità credibile in caso di stress.

In conclusione, l'attuale contesto geopolitico rappresenta un vero e proprio banco di prova per la fiducia. Tuttavia, la performance quinquennale dei prezzi di Dubai suggerisce che il mercato ha sviluppato una resistenza più profonda rispetto ai cicli precedenti.

Resilienza non significa assenza di volatilità. Significa capacità di assorbire la volatilità senza perdere rilevanza per il capitale di lungo periodo.

È qui che una consulenza informata diventa decisiva. In un mercato che si è già rivalutato in modo significativo, il valore non si crea più con il solo accesso né con il volume delle transazioni. Si crea attraverso una selezione disciplinata, il giudizio sul prezzo, la valutazione della qualità degli asset e una chiara comprensione della liquidità in condizioni di stress.

In Redwood Heritage Real Estate, il nostro ruolo non è semplicemente quello di intermediare le transazioni. Il nostro ruolo è quello di aiutare i clienti a interpretare il mercato, a identificare gli asset resistenti e a prendere decisioni immobiliari all'interno di un quadro più ampio di conservazione del capitale e del patrimonio.