Die Preise für Wohnimmobilien in Dubai sind von etwa 894 AED pro Quadratfuß im Jahr 2021 auf 1.759 AED pro Quadratfuß im Jahr 2026 gestiegen. Das entspricht einem Anstieg von rund 97% innerhalb von fünf Jahren.
Die erste Schlussfolgerung ist eindeutig: Es handelt sich nicht um eine marginale Erholung. Es handelt sich um eine erhebliche Neubewertung von Wohnimmobilien in Dubai.
Die zweite Schlussfolgerung ist für die Kapitalallokation von größerer Bedeutung: Diese Neubewertung erfolgte in einem schwierigen externen Umfeld.
Seit 2021 sehen sich Anleger mit weltweit höheren Zinsen, einer knapperen Liquidität, Inflationsschwankungen, einem stärkeren US-Dollar, sich verändernden Kapitalströmen und wiederholten geopolitischen Schocks konfrontiert. Die aktuelle Lage in der Region ist ernst. Krieg ist keine Marktvariable, die man auf die leichte Schulter nehmen sollte. Die Diplomatie muss die Oberhand behalten.
Aus der Sicht des Investierens ist die Unterscheidung zwischen Ereignisrisiko und struktureller Nachfrage jedoch nach wie vor wichtig.
Das Ereignisrisiko kann die Stimmung beeinflussen, Transaktionen verzögern und zu kurzfristigem Zögern bei der Preisbildung führen. Die strukturelle Nachfrage bestimmt, ob das Kapital zurückkehrt, sobald sich die Unsicherheit legt.
Die Widerstandsfähigkeit von Dubai ist zunehmend mit der zweiten Kategorie verbunden.
Der Markt wird nicht mehr nur durch zyklische Liquidität oder kurzfristige spekulative Kapitalströme gestützt. Seine Nachfragebasis hat sich durch Bevölkerungswachstum, Unternehmensansiedlungen, Vermögensverlagerungen, die Nachfrage nach Aufenthaltstiteln, eine tief ausgebaute Infrastruktur, Sicherheit, steuerliche Effizienz und den anhaltenden Zuzug internationaler Familien und Unternehmer, die ein stabiles Geschäfts- und Lebensumfeld suchen, verbreitert. Das beseitigt die Volatilität nicht, und die Preise werden sich nicht linear entwickeln.
Es deutet darauf hin, dass Dubai eine stärkere Fähigkeit entwickelt hat, externe Schocks zu absorbieren, sich neu zu kalibrieren und für das globale Kapital relevant zu bleiben. Diese Unterscheidung ist heute wichtig.
In Zeiten geopolitischer Spannungen sind die schwächeren Märkte darauf angewiesen, dass das Vertrauen schnell zurückkehrt. Stärkere Märkte können verzögerte Entscheidungen verkraften, weil die Gründe für die Allokation intakt bleiben.
Für Dubai besteht die aktuelle Herausforderung also nicht darin, ob Unsicherheit besteht. Sie ist eindeutig vorhanden.
Die Frage ist, ob die strukturellen Argumente stark genug sind, damit sich das Kapital wieder engagiert, sobald sich die Aussichten verbessern.
Unsere laufenden Gespräche mit lokalen und internationalen Investoren seit Ausbruch des Krieges und die jüngsten Marktdaten deuten darauf hin, dass die Grundstimmung des Kapitals weiterhin konstruktiv ist.
Wir sind jedoch der Meinung, dass die nächste Phase nicht mit der gleichen Denkweise angegangen werden sollte wie die Erholungsphase.
Nach einer fast verdoppelten Preisbasis in fünf Jahren ist ein breites Marktengagement weniger attraktiv als eine disziplinierte Objektauswahl. Einstiegspreis, Tiefe der Mietnachfrage, Lagequalität, Nachfrage der Endnutzer, Knappheit, Effizienz der Nebenkosten und Liquidität beim Ausstieg werden eine größere Rolle spielen als die allgemeine Marktdynamik.
Der Markt kann widerstandsfähig bleiben und gleichzeitig selektiver werden.
Das geschieht in der Regel, wenn ein reifender Immobilienmarkt von der Erholung zur Institutionalisierung übergeht. Daher wird das Kapital nicht jedes Gebäude gleichermaßen belohnen. Es wird Vermögenswerte mit belastbarem Cashflow, dauerhafter Nachfrage und glaubwürdiger Liquidität unter Stress belohnen.
Zusammenfassend ist das derzeitige geopolitische Umfeld ein echter Test für das Vertrauen. Die Preisentwicklung in Dubai über fünf Jahre deutet jedoch darauf hin, dass der Markt eine tiefere Widerstandsfähigkeit als in früheren Zyklen entwickelt hat.
Widerstandsfähigkeit bedeutet nicht, dass es keine Volatilität gibt. Es bedeutet die Fähigkeit, Volatilität zu absorbieren, ohne die langfristige Kapitalrelevanz zu verlieren.
An dieser Stelle wird eine fundierte Beratung entscheidend. Auf einem Markt, auf dem die Preise bereits erheblich gestiegen sind, wird Wert nicht mehr allein durch den Zugang oder das Transaktionsvolumen geschaffen. Er wird durch disziplinierte Auswahl, Preisbeurteilung, Bewertung der Qualität von Vermögenswerten und ein klares Verständnis der Liquidität unter Stress geschaffen.
Bei Redwood Heritage Real Estate besteht unsere Aufgabe nicht nur darin, Transaktionen zu vermitteln. Wir helfen unseren Kunden, den Markt zu interpretieren, widerstandsfähige Vermögenswerte zu identifizieren und Immobilienentscheidungen in einem breiteren Rahmen der Kapital- und Vermögenserhaltung zu treffen.
- DXB Interact, Wohnimmobilienpreise in Dubai pro Quadratfuß, 2021 bis 2026
