ارتفعت أسعار العقارات السكنية في دبي من حوالي 894 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع في عام 2021 إلى 1,759 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع في عام 2026. ويمثل ذلك زيادة بنحو 97% خلال خمس سنوات.
الاستنتاج الأول واضح ومباشر: لم يكن هذا انتعاشًا هامشيًا. فقد كانت إعادة تسعير جوهرية للعقارات السكنية في دبي.
أما الاستنتاج الثاني فهو أكثر صلة بتخصيص رأس المال: لقد حدثت عملية إعادة التسعير هذه من خلال بيئة خارجية صعبة.
منذ عام 2021، اضطر المستثمرون إلى مواجهة ارتفاع أسعار الفائدة العالمية، وتقلص السيولة، وتقلبات التضخم، وارتفاع قيمة الدولار الأمريكي، وتقلبات تدفقات رأس المال، والصدمات الجيوسياسية المتكررة. والوضع الإقليمي الحالي خطير. فالحرب ليست متغيرًا سوقيًا يمكن الاستخفاف به. ولا بد أن تسود الدبلوماسية.
ولكن من من منظور الاستثمار، يظل التمييز بين مخاطر الأحداث والطلب الهيكلي أمرًا ضروريًا.
يمكن أن تؤثر مخاطر الأحداث على المعنويات وتؤخر المعاملات وتخلق ترددًا في التسعير على المدى القصير. ويحدد الطلب الهيكلي ما إذا كان رأس المال سيعود بمجرد أن تبدأ حالة عدم اليقين في الزوال.
ترتبط مرونة دبي بشكل متزايد بالفئة الثانية.
لم يعد السوق يعتمد فقط على السيولة الدورية أو التدفقات المضاربة قصيرة الأجل. فقد اتسعت قاعدة الطلب فيه بفضل النمو السكاني، وهجرة الشركات، وإعادة توزيع الثروة، والطلب على الإقامة، وتطور البنية التحتية، والأمان، والكفاءة الضريبية، والتوافد المستمر للعائلات ورجال الأعمال الدوليين الباحثين عن بيئة مستقرة للعمل والمعيشة. وهذا لا يزيل التقلبات، ولن تتحرك الأسعار في خط مستقيم.
بل إنه يشير إلى أن دبي قد طورت قدرة أقوى على امتصاص الصدمات الخارجية وإعادة تقويمها والحفاظ على أهميتها بالنسبة لرأس المال العالمي. وهذا التمييز مهم اليوم.
في فترات التوتر الجيوسياسي، تعتمد الأسواق الأضعف على عودة الثقة بسرعة. أما الأسواق الأقوى فيمكنها تحمل القرارات المتأخرة لأن الأسباب الأساسية للتخصيص لا تزال سليمة.
وبالتالي، فإن التحدي الحالي بالنسبة لدبي لا يتمثل في ما إذا كان عدم اليقين موجوداً أم لا. فمن الواضح أنه موجود.
والسؤال الذي يطرح نفسه هو ما إذا كانت الحالة الهيكلية لا تزال قوية بما يكفي لإعادة مشاركة رأس المال بمجرد تحسن الرؤية.
يشير تفاعلنا المستمر مع المستثمرين المحليين والدوليين منذ اندلاع الحرب، مدعومًا ببيانات السوق الأخيرة، إلى أن معنويات رأس المال الأساسية لا تزال بناءة.
ومع ذلك، نعتقد أنه لا ينبغي التعامل مع المرحلة التالية بنفس عقلية مرحلة التعافي.
بعد أن تضاعف تقريبًا خلال خمس سنوات، أصبح الاستثمار في السوق بشكل عام أقل جاذبية من الاختيار المنضبط للأصول. سيكون لكل من سعر الدخول، ومستوى الإيجار، وجودة الموقع، وطلب المستخدمين النهائيين، والندرة، وكفاءة رسوم الخدمات، وسيولة الخروج أهمية أكبر من الزخم العام للسوق.
يمكن أن تظل السوق مرنة بينما تصبح أكثر انتقائية.
وهذا ما يحدث عادةً عندما ينتقل سوق العقارات الناضجة من مرحلة الانتعاش إلى مرحلة التأسيس. ولذلك، فإن رأس المال لن يكافئ كل مبنى بالتساوي. بل سيكافئ الأصول ذات التدفق النقدي الذي يمكن الدفاع عنه والطلب الدائم والسيولة الموثوقة تحت الضغط.
وفي الختام، تُعد الخلفية الجيوسياسية الحالية اختبارًا حقيقيًا للثقة. ومع ذلك، يشير أداء الأسعار في دبي على مدار خمس سنوات إلى أن السوق قد اكتسبت مرونة أكبر مما كانت عليه في الدورات السابقة.
المرونة لا تعني غياب التقلبات. بل تعني القدرة على امتصاص التقلبات دون فقدان أهمية رأس المال على المدى الطويل.
وهنا تصبح المشورة المستنيرة أمراً بالغ الأهمية. ففي السوق التي أعيد تسعيرها بشكل كبير بالفعل، لم تعد القيمة تنشأ من خلال الوصول وحده، ولا من خلال حجم المعاملات. بل يتم إنشاؤها من خلال الاختيار المنضبط، والحكم على الأسعار، وتقييم جودة الأصول، والفهم الواضح للسيولة تحت الضغط.
لا يقتصر دورنا في شركة ريدوود هيريتيج العقارية على التوسط في المعاملات. بل مساعدة العملاء على تفسير السوق، وتحديد الأصول المرنة واتخاذ القرارات المتعلقة بالعقارات ضمن إطار أوسع للحفاظ على رأس المال والثروة.
- DXB Interact، سعر القدم المربع للسكن في دبي، من عام 2021 إلى عام 2026
