Guida per i proprietari

Guide di Dubai

Tutto ciò di cui un proprietario ha bisogno per affittare con successo un immobile a Dubai, in nove brevi capitoli: la determinazione del canone di affitto, il contratto, i rinnovi, la risoluzione del contratto di locazione, le case vacanza, i costi e le imposte. Scritto dal team di Redwood Heritage Real Estate e verificato in base alle norme del Dipartimento Catastale di Dubai, dell’Agenzia di Regolamentazione Immobiliare e dell’Autorità Fiscale Federale.

  • 20%Aumento massimo consentito dell'affitto al momento del rinnovo
  • 90 giorniAvviso di modifica delle condizioni prima della scadenza del contratto
  • 12 mesiAvviso di recupero del bene alla scadenza
  • 177,75 AEDRegistrazione Ejari online

Capitolo 1

A lungo termine o a breve termine

In sintesi

Un contratto di locazione a lungo termine garantisce un reddito stabile ai sensi della normativa di Dubai in materia di locazioni. Una casa vacanze viene affittata a notte in base a un’autorizzazione rilasciata dal Dipartimento dell’Economia e del Turismo, con un potenziale di guadagno maggiore ma anche un carico di lavoro più elevato.

La maggior parte dei proprietari di Dubai stipula contratti di locazione annuali. Il rapporto è disciplinato dalla Legge n. 26 del 2007, modificata dalla Legge n. 33 del 2008, che definisce i diritti di entrambe le parti, e ogni contratto viene registrato presso il Dipartimento Catastale di Dubai tramite Ejari.

L'affitto a breve termine è un regime a sé stante. L'immobile deve essere in possesso di un'autorizzazione per case vacanza, rilasciata al proprietario o a un gestore autorizzato di case vacanza, e gli ospiti vengono ospitati in modo molto simile a quanto avviene in un hotel. Questa scelta influisce sul tuo reddito, sul tuo carico di lavoro e, come spiegato nel Capitolo 7, sulla tua situazione fiscale.

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Capitolo 2

Determinazione dell'affitto

In sintesi

Per un nuovo inquilino, l'importo dell'affitto viene concordato liberamente tra le parti. In caso di rinnovo, l'aumento è limitato dall'entità del divario tra l'affitto attuale e l'Indice ufficiale degli affitti.

Il Dipartimento del Catasto di Dubai pubblica il Indice degli affitti, che indica l’affitto medio per immobili comparabili e calcola l’aumento consentito al momento del rinnovo. Da gennaio 2025 è in vigore lo Smart Rental Index, che classifica inoltre ogni edificio in base alla struttura, alle finiture, alla manutenzione, all’ubicazione e ai servizi.

La determinazione del canone di affitto per un nuovo immobile si basa su dati concreti: gli affitti recentemente praticati per unità simili nello stesso edificio o nella stessa zona, le condizioni dell’immobile e il periodo dell’anno. Un canone realistico consente di affittare più rapidamente, e ogni mese di sfitto costa più di un piccolo sconto.

Qual è il rendimento effettivo dell'affitto?

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Capitolo 3

Il contratto ed Ejari

In sintesi

Utilizza il contratto di locazione unificato e registralo su Ejari. La registrazione è obbligatoria e costa 177,75 AED online o 220 AED presso un centro fiduciario.

Il contratto di locazione è redatto sulla base del contratto di locazione unificato del Dipartimento Catastale di Dubai, con l’aggiunta di eventuali clausole aggiuntive. La registrazione su Ejari è obbligatoria. Di norma, è il locatore o l’amministratore dell’immobile a provvedervi; tuttavia, se il locatore non lo fa, può provvedere alla registrazione il locatario.

ArticoloCosa si applica
Registrazione Ejari177,75 AED online o tramite l’app Dubai REST; 220 AED presso un centro fiduciario
Deposito cauzionaleVersato a garanzia dello stato dell'immobile; restituito o il saldo restituito alla scadenza del contratto di locazione
ManutenzioneLa responsabilità del locatore per le riparazioni che incidono sull’uso dell’immobile, salvo diversa disposizione contrattuale
ConsegnaL'immobile deve essere riconsegnato in buone condizioni

Condizioni chiare consentono di evitare la maggior parte delle controversie: chi paga le piccole riparazioni, come viene versato l’affitto, il numero di assegni e cosa succede al deposito cauzionale. Vale la pena dedicare un’ora alla stesura di un breve inventario corredato di fotografie al momento del check-in.

Download gratuito

La lista di controllo del locatore

Tutte le fasi, dalla pubblicazione dell’annuncio al rinnovo, con le date di scadenza più importanti, in due pagine che puoi stampare o salvare in formato PDF.

I tuoi dati vengono utilizzati esclusivamente per dare seguito alla tua richiesta.

Capitolo 4

Rinnovi e aumenti

In sintesi

Per modificare i termini, ciascuna delle parti deve dare un preavviso di almeno 90 giorni prima della scadenza. Qualsiasi aumento è soggetto al limite massimo previsto dal Decreto n. 43 del 2013.

Se si desidera modificare il canone di locazione o qualsiasi altra clausola, è necessario comunicarlo al locatario almeno 90 giorni prima della scadenza del contratto, salvo diversa disposizione contrattuale. Se il locatario rimane nell’immobile senza opporre obiezioni, il contratto si rinnova alle stesse condizioni per la durata originaria o per un anno, a seconda di quale dei due periodi sia più breve.

Affitto attuale rispetto alla media dell'indice degli affittiAumento massimo
Fino a 10% in menoNessun aumento
Da 11% a 20% qui sotto5%
Da 21% a 30% qui sotto10%
Da 31% a 40% qui sotto15%
Più di 40% qui sotto20%

Il calcolatore dell’Indice degli affitti indica l’aumento consentito per un determinato immobile. Se il locatore e il locatario non riescono a trovare un accordo, il Centro per le controversie in materia di affitti può stabilire un canone di locazione equo.

Capitolo 5

Cessazione del contratto di locazione

In sintesi

Alla scadenza del contratto, il locatore può riottenere il possesso dell’immobile solo per i motivi previsti dalla legge, previa comunicazione con preavviso di 12 mesi inviata tramite notaio o per posta raccomandata.

Alla scadenza del contratto, la legge consente al locatore di richiedere lo sfratto per motivi specifici, tra cui:

  • la vendita dell'immobile;
  • trasferirsi personalmente o per conto di un parente di primo grado, qualora non si possieda nessun altro immobile idoneo;
  • demolizione, ricostruzione o ristrutturazione che non possa essere effettuata con l’inquilino ancora presente nell’immobile, come attestato da una perizia del Comune di Dubai.

La comunicazione deve essere inviata 12 mesi prima della data di sfratto, tramite un notaio o per raccomandata. Un immobile recuperato per uso proprio del proprietario non può normalmente essere affittato a terzi per due anni, se si tratta di un immobile residenziale.

Durante la durata del contratto, è possibile procedere allo sfratto in caso di violazioni specifiche, come il mancato pagamento dell'affitto: in tal caso, l'inquilino ha 30 giorni di tempo dalla notifica per provvedere al pagamento. Le controversie vengono sottoposte al Centro per le controversie relative alle locazioni, dove la registrazione costa il 3,51% del canone annuo, con un minimo di 500 AED e un massimo di 20.000 AED.

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Capitolo 6

Case vacanza

In sintesi

Per affittare alloggi a notte è necessaria un'autorizzazione per case vacanza rilasciata dal Dipartimento dell'Economia e del Turismo, di cui deve essere titolare il proprietario o un operatore autorizzato.

Il Dipartimento dell’Economia e del Turismo di Dubai disciplina il settore delle case vacanza. Il proprietario può richiedere direttamente l’autorizzazione oppure incaricare un gestore autorizzato di case vacanza di occuparsi della gestione dell’immobile.

Una casa vacanze può fruttare più di un affitto annuale, se situata nell’immobile giusto e nella stagione giusta, ma il reddito varia nel corso dell’anno e il lavoro è costante: definizione dei prezzi, pulizie, assistenza agli ospiti, recensioni e adempimenti normativi. Prima di iniziare, potrebbe inoltre essere necessario verificare il regolamento condominiale e le disposizioni del costruttore o dell’associazione dei proprietari.

Capitolo 7

Costi, imposte e IVA

In sintesi

Negli Emirati Arabi Uniti non è prevista alcuna imposta sul reddito delle persone fisiche derivante dagli affitti. I redditi da locazione di una persona fisica non sono soggetti all’imposta sulle società, a meno che la locazione non richieda una licenza, come ad esempio un permesso per case vacanza.

Costi di gestione

I proprietari di immobili in comproprietà versano una quota annuale di spese condominiali approvata dalla RERA. La tariffa approvata per un immobile può essere consultata nel Indice dei costi di servizio DLD. Prevedere nel budget anche le spese di manutenzione, eventuali mesi di inutilizzo e le commissioni di agenzia o di gestione.

Imposta sulle società

Le linee guida dell’Autorità fiscale federale considerano i canoni di locazione percepiti da una persona fisica, laddove non sia richiesta alcuna licenza, come un investimento immobiliare esente dall’imposta sulle società, indipendentemente dall’importo. La registrazione di un contratto di locazione su Ejari non modifica tale impostazione. Qualora la locazione richieda una licenza, come ad esempio un permesso per case vacanza, il reddito è considerato come attività commerciale e l’imposta sulle società si applica una volta che il fatturato supera 1 milione di AED in un anno solare.

IVA

Gli affitti residenziali a lungo termine sono esenti dall’IVA. I contratti di locazione commerciale e alcune locazioni a breve termine o con servizi inclusi sono soggetti a un trattamento diverso, pertanto è consigliabile chiedere consiglio prima di effettuare una scelta.

Potresti comunque essere soggetto al regime fiscale del tuo Paese di residenza anche se risiedi altrove. Collaboriamo con i tuoi consulenti fiscali, senza sostituirli.

Capitolo 8

Affitto dall'estero

In sintesi

Ci occuperemo noi di tutto ciò che è indicato in questa guida, dalla ricerca dell’inquilino ai rinnovi, alla manutenzione e alla contabilità.

Molti proprietari risiedono al di fuori degli Emirati Arabi Uniti. Un amministratore immobiliare autorizzato può registrare i contratti Ejari per vostro conto, riscuotere l’affitto, organizzare gli interventi di manutenzione e tenere traccia delle scadenze importanti. Scegliete un amministratore in possesso di licenza per la gestione immobiliare e richiedete rendiconti periodici.

Il nostro Private Office si occupa della gestione degli affitti, degli inquilini e della contabilità per conto dei proprietari, indipendentemente dal luogo in cui questi risiedono.

Capitolo 9

Domande poste dai proprietari

Di quanto posso aumentare l'affitto al momento del rinnovo?

Dipende da quanto l'affitto attuale sia inferiore alla media dell'Indice degli affitti: si va da nessun aumento fino a 20%. Il calcolatore dell'Indice degli affitti mostra il valore relativo al tuo immobile.

Quando devo comunicare al locatario un cambiamento?

Almeno 90 giorni prima della scadenza del contratto, salvo diversa indicazione nel contratto stesso.

Posso chiedere all'inquilino di andarsene perché voglio vendere?

Sì, alla scadenza del contratto, con un preavviso di 12 mesi notificato tramite un notaio o tramite raccomandata.

Devo pagare le tasse sui redditi da locazione?

Negli Emirati Arabi Uniti non esiste l’imposta sul reddito delle persone fisiche. I canoni di locazione percepiti da un privato non sono soggetti all’imposta sulle società, a meno che la locazione non richieda una licenza, come ad esempio un permesso per case vacanza, e il fatturato superi 1 milione di AED. Potrebbero essere applicate imposte nel Paese in cui si è residenti.

Chi provvede alla registrazione del contratto su Ejari?

Di norma, il proprietario o l’amministratore dell’immobile. Se il proprietario non lo fa, può farlo l’inquilino.

Posso affittare il mio appartamento per brevi periodi?

Sì, purché si disponga di un’autorizzazione per la casa vacanze rilasciata dal Dipartimento dell’Economia e del Turismo, intestata a lei o a un operatore autorizzato, nel rispetto del regolamento condominiale.

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Fonti: Dipartimento catastale di Dubai, Guida alla locazione, Decreto n. 43 del 2013, Indice degli affitti, Indice Smart Rental, Ejari e Indice dei costi di servizio; Governo di Dubai, Legge n. 33 del 2008; Centro per le controversie in materia di locazioni, spese di deposito; Agenzia federale delle imposte, Investimenti immobiliari per persone fisiche e Guida all'IVA nel settore immobiliare; Dipartimento dell'Economia e del Turismo, autorizzazioni per case vacanza. Consultato il 29 ottobre 2026. La presente guida contiene informazioni di carattere generale e non costituisce una consulenza legale, fiscale o finanziaria.