Dubai ha appena cambiato le modalità di pagamento dell'affitto. Ecco perché gli investitori dovrebbero prestare attenzione.

Il mercato degli affitti di Dubai sta cambiando e le implicazioni per gli investitori sono più significative di quanto possa sembrare a prima vista.

Il 23 giugno 2026 il Dubai Land Department ha introdotto Flexi Rent. Il programma consente agli inquilini di pagare l'affitto in rate regolari, mensili, trimestrali o semestrali, tramite le agenzie immobiliari aderenti. Diverse di queste agenzie aggiungono sconti, servizi e pacchetti su unità libere o idonee. L'importo totale dell'affitto resta invariato. Cambia soltanto il calendario dei pagamenti, che diventa più flessibile.

Il mercato degli affitti di Dubai sta crescendo in termini di dimensioni e viene sviluppato per ispirare fiducia.

Per Redwood, questa misura è indice di un mercato in fase di maturazione: meglio organizzato, più trasparente e più in sintonia con lo stile di vita e di lavoro della popolazione residente internazionale.

La scala è solo una parte del quadro

Si tratta di cifre considerevoli. Nel primo trimestre del 2026, i contratti di locazione a Dubai hanno raggiunto i 32,2 miliardi di AED, per un totale di 118.385 nuovi contratti e 135.607 rinnovi. Le risoluzioni anticipate dei contratti sono diminuite del 25 per cento, segno che un numero maggiore di inquilini sta scegliendo di rimanere.

Anche il mercato nel suo complesso è altrettanto solido. Nel 2025 Dubai ha registrato oltre 917 miliardi di AED di transazioni immobiliari su oltre 270.000 vendite, con un aumento del 20% rispetto all'anno precedente. Includendo locazioni e servizi correlati, l'attività complessiva ha raggiunto 3,11 milioni di transazioni, mentre gli investimenti immobiliari hanno superato i 680 miliardi di AED su 258.600 operazioni. Lo slancio è proseguito nel 2026: 252 miliardi di AED di transazioni nel primo trimestre, in aumento del 31% su base annua, di cui 173 miliardi di AED di investimenti, con la base di investitori salita a 48.448, di cui 29.312 al primo investimento.

Si tratta di cifre significative, ma le dimensioni di Dubai non sono mai state messe in discussione. La prova più rilevante è se il mercato sia in grado di trattenere i residenti una volta che questi si sono stabiliti lì.

Il valore sta proprio nella flessibilità

Il pagamento mensile non riduce l’affitto, che rimane esattamente lo stesso. Ciò che cambia è la facilità di impegno. Gli inquilini non devono più disporre di una somma ingente all’inizio. I proprietari hanno accesso a un bacino più ampio di inquilini qualificati, quindi gli immobili vengono affittati più rapidamente e rimangono occupati. Per gli investitori, ciò consente una valutazione più completa dell’immobile: non solo in base al canone di affitto richiesto, ma anche in base alla fidelizzazione degli inquilini, alla disciplina nei pagamenti e alla soddisfazione dei residenti.

Un appartamento sfitto non frutta nulla. Un pagamento flessibile permette di mantenerlo affittato, allo stesso canone.

È un punto che merita di essere sottolineato. Ogni mese in cui un immobile resta sfitto è un costo per il proprietario, mentre un immobile affittato con pagamenti flessibili continua a rendere allo stesso canone. Un mercato delle locazioni, in ultima analisi, è solido quanto i contratti che durano e i residenti che si sentono abbastanza sicuri da restare.

L'attività e la forza sono due parametri diversi

Un mercato attivo non è necessariamente un mercato solido. La solidità si basa su una regolamentazione solida, informazioni affidabili, un servizio di qualità e inquilini che rimangono sul mercato per tutto il ciclo. Flexi Rent rientra in questa strategia e rappresenta l’ultimo passo in una direzione che Dubai sta perseguendo già da tempo.

Nel 2025, Dubai ha introdotto lo Smart Rental Index, che si avvale dell’analisi dei dati e di un sistema di valutazione edificio per edificio per determinare canoni di locazione equi e limitare gli aumenti arbitrari. Nello stesso anno, la città ha registrato oltre 900.000 contratti di locazione per il 2024, con un aumento dell’8%. Nel loro insieme, lo Smart Rental Index e il Flexi Rent indicano un mercato degli affitti più equo, più semplice da gestire e notevolmente più facile da analizzare per gli investitori seri.

I mercati si rafforzano quando i residenti rimangono. Il numero delle transazioni, di per sé, non è indicativo.

Da tempo sosteniamo che un mercato debba essere valutato in base alla sua resilienza in condizioni difficili, piuttosto che ai dati registrati in un anno favorevole. Queste riforme rappresentano uno sforzo volto a rafforzare tale resilienza in anticipo, prima che si verifichi un’eventuale correzione.

La prova che ci attende

La tempistica è fondamentale, poiché si profila un nuovo e consistente afflusso di offerta. Knight Frank stima che entro il 2030 a Dubai potrebbero essere consegnate circa 350.000 nuove abitazioni. Per assorbirle sarebbe necessaria una crescita demografica di circa il 5% all’anno. Se tale crescita dovesse continuare, il nuovo parco immobiliare verrà occupato. Se invece dovesse rallentare, l’offerta supererà la domanda e a trarne vantaggio saranno gli immobili situati in posizioni strategiche, i proprietari affidabili e un’esperienza di affitto che faciliti l’impegno.

Il rischio risiede nelle abitazioni che nessuno ha avuto motivo di scegliere.

La flessibilità nei pagamenti contribuisce a riempire gli alloggi, ad abbinare gli inquilini agli immobili giusti e a mantenere alto il tasso di occupazione. Tuttavia, non può compensare una posizione sfavorevole dell’immobile o un proprietario poco attento. La maggiore facilità nell’affittare valorizza gli immobili che già meritano di essere scelti e lascia gli altri in una posizione di svantaggio.

Conclusione

Il punto di vista di Redwood è chiaro. Un mercato degli affitti più equo e accessibile sta diventando parte integrante del quadro degli investimenti a Dubai.

Questo va a vantaggio sia degli inquilini che dei proprietari e, soprattutto, rafforza il mercato nel suo complesso, rendendo più facile l’occupazione delle abitazioni, il pagamento dell’affitto e il monitoraggio del comportamento degli inquilini. Un mercato di facile accesso ha un valore maggiore. Un mercato che i residenti scelgono di non abbandonare vale ancora di più. Il vantaggio andrà a chi renderà l’affitto più semplice, trasparente e personalizzato, preservando al contempo gli standard che contraddistinguono Dubai.