Дубай изменил порядок оплаты аренды. Вот почему это важно инвесторам.

Рынок аренды в Дубае претерпевает изменения, и их последствия для инвесторов гораздо серьезнее, чем может показаться на первый взгляд.

23 июня 2026 года Департамент земельных ресурсов Дубая ввел программу «Flexi Rent». Эта программа позволяет арендаторам вносить арендную плату регулярными платежами — ежемесячно, ежеквартально или два раза в год — через участвующие в программе риэлторские компании. Некоторые из этих компаний предлагают скидки, дополнительные услуги и специальные пакеты на свободные или соответствующие критериям объекты. Общая сумма арендной платы остается неизменной. Гибче становится лишь график платежей.

Рынок аренды в Дубае растёт, и его развитие направлено на укрепление доверия к нему.

Для компании Redwood эта мера свидетельствует о зрелости рынка: он становится более организованным, прозрачным и лучше соответствует образу жизни и работы международного населения.

Масштаб — это лишь часть общей картины

Масштабы явления весьма значительны. В первом квартале 2026 года объем договоров аренды в Дубае достиг 32,2 млрд дирхамов, что включает 118 385 новых договоров и 135 607 продлений. Число досрочных расторжений договоров сократилось на 25 процентов, что свидетельствует о том, что всё больше арендаторов предпочитают оставаться в арендуемых помещениях.

Рынок в целом демонстрирует не меньшую динамику. В 2025 году в Дубае был зафиксирован объем сделок с недвижимостью на сумму более 917 млрд дирхамов, что составило свыше 270 000 сделок — рост на 20 процентов по сравнению с предыдущим годом. С учётом аренды и сопутствующих услуг общее количество сделок достигло 3,11 млн, а объём инвестиций в недвижимость превысил 680 млрд дирхамов по 258 600 сделкам. Эта динамика сохранилась и в 2026 году: в первом квартале объем сделок составил 252 млрд дирхамов, что на 31 % больше, чем за аналогичный период прошлого года; из них 173 млрд дирхамов пришлось на инвестиции, а число инвесторов выросло до 48 448, включая 29 312 инвесторов, совершивших свою первую сделку.

Это внушительные цифры, однако масштабы Дубая никогда не вызывали сомнений. Более важным критерием является то, сможет ли рынок удержать жителей после их переезда.

Ценность заключается в гибкости

Ежемесячный платеж не снижает размер арендной платы, которая остается точно такой же. Изменяется лишь легкость заключения договора. Арендаторам больше не нужно вносить крупную сумму в начале срока аренды. Арендодатели получают доступ к более широкому кругу подходящих арендаторов, благодаря чему квартиры сдаются быстрее и остаются занятыми. Для инвесторов это способствует более полной оценке объекта недвижимости: не только по размеру арендной платы, но и по таким показателям, как удержание арендаторов, платежная дисциплина и удовлетворённость жильцов.

Пустующая квартира не приносит дохода. Гибкие условия оплаты позволяют сдавать её по той же арендной плате.

Этот момент заслуживает особого внимания. Каждый месяц, в течение которого объект недвижимости стоит пустым, обходится владельцу в убыток, в то время как объект, сдаваемый в аренду на гибких условиях, продолжает приносить доход при той же арендной плате. Устойчивость рынка аренды в конечном счете зависит от долгосрочных договоров и от того, насколько жильцы чувствуют себя в безопасности и готовы оставаться в жилье.

Активность и сила — это разные показатели

Активный рынок не обязательно означает сильный рынок. Сила рынка зависит от эффективного регулирования, достоверной информации, качественного обслуживания и арендаторов, которые остаются на рынке на протяжении всего цикла. Программа «Flexi Rent» вписывается в эту концепцию и является очередным шагом в направлении, по которому Дубай движется уже некоторое время.

В 2025 году Дубай ввёл «Индекс умной аренды» (Smart Rental Index), который использует анализ данных и систему рейтинга отдельных зданий для определения справедливой арендной платы и ограничения произвольного повышения цен. В том же году в городе было зарегистрировано более 900 000 договоров аренды на 2024 год, что на 8 процентов больше, чем в предыдущем году. В совокупности «Smart Rental Index» и «Flexi Rent» свидетельствуют о том, что рынок аренды становится более справедливым, проще в проведении сделок и значительно удобнее для анализа со стороны серьезных инвесторов.

Рынки укрепляются, когда жители остаются. Один лишь показатель количества сделок мало о чём говорит.

Мы давно придерживаемся мнения, что рынок следует оценивать по его устойчивости в сложных условиях, а не по показателям в успешный год. Эти реформы направлены на то, чтобы заранее укрепить эту устойчивость, до того как наступит какая-либо коррекция.

Предстоящее испытание

Время имеет значение, поскольку в ближайшее время ожидается появление значительного объема нового жилья. По оценкам Knight Frank, к 2030 году в Дубае может быть сдано около 350 000 новых домов. Для их поглощения потребуется рост населения примерно на 5 процентов в год. Если этот рост сохранится, новый жилой фонд будет заселен. Если же он замедлится, предложение превысит спрос, и выиграют от этого объекты в выгодном расположении, авторитетные арендодатели и условия аренды, которые облегчают принятие решения о заключении договора.

Риск заключается в жилых домах, которые никто не имел оснований выбирать.

Гибкие условия оплаты помогают заполнять жилье, подбирать арендаторов под подходящие объекты и поддерживать уровень заполняемости. Однако они не могут компенсировать неудачное расположение здания или равнодушие арендодателя. Упрощение процедуры аренды выгодно сказывается на тех объектах, которые и без того заслуживают внимания, а остальные остаются в невыгодном положении.

Заключение

Точка зрения компании Redwood ясна. Более справедливый и доступный рынок аренды становится одним из аргументов в пользу инвестиций в Дубай.

Это выгодно как арендаторам, так и арендодателям, а главное — укрепляет рынок в целом, облегчая заселение жилья, упрощая оплату аренды и облегчая контроль за поведением арендаторов. Рынок, на который легко выйти, имеет большую ценность. Рынок, который жильцы не хотят покидать, ценится ещё выше. Преимущество будет на стороне тех, кто сделает аренду проще, понятнее и индивидуальнее, сохранив при этом стандарты, которые определяют Дубай.