120 Family Offices, 1,2 Billionen US-Dollar: Was sie uns über einen sich wandelnden Markt in Dubai sagen

Marktkontext: Der Anker unter der Oberfläche

Die meisten Kommentare zum Immobilienmarkt in Dubai drehen sich um eine einzige Frage: Hat der Markt gedreht? Unserer Ansicht nach ist diese Frage bereits beantwortet. Nach einer fast verdoppelten Preisbasis innerhalb von fünf Jahren, gefolgt von einem schwächeren ersten Quartal und einem regionalen Schock, hat der Markt gedreht. Die ehrlichere Frage lautet nicht „ob“, sondern „wie weit“, und welche Vermögenswerte die Kosten dafür tragen werden.

Selbst das ist nicht die Frage, die wir am nützlichsten finden. Am nützlichsten ist die Frage, wer immer noch Kapital einsetzt, wenn der Markt sich dreht, und was sein Verhalten darüber aussagt, wohin sich der Wert bewegt. In einem steigenden Markt ist die Qualität einer Entscheidung schwer zu erkennen, weil fast alles funktioniert. Erst in einem sich drehenden Markt wird der Unterschied zwischen informiertem und exponiertem Kapital deutlich.

Deshalb beobachten wir eine Gruppe ganz besonders. Das Dubai International Financial Centre beherbergt heute mehr als 1.250 familienbezogene Einheiten, und die 120 größten dort ansässigen Familien verwalten weltweit ein Vermögen von mehr als 1,2 Billionen USD. Diese Zahl ist kein Maß für das in Immobilien in Dubai investierte Geld. Sie ist ein Maß für etwas, das schwerer zu fälschen ist: das Kaliber des Kapitals, das Dubai als Ort gewählt hat, an dem es sein Vermögen ansiedelt, strukturiert und verwaltet.

Dies ist das Kapital, das wir am genauesten beobachten, und zwar nicht aus der Ferne. Wir leiten seine Haltung nicht aus den Daten ab. Wir erfahren es aus erster Hand, durch unsere ständigen Beziehungen zu lokalen und internationalen Family Offices.

Kapital dieser Art bewegt sich nicht mit dem Markt, auf dem es sich befindet. Es jagt nicht dem Momentum hinterher und bewertet seine Überzeugung nicht wegen eines schwachen Quartals neu. Es positioniert sich neu. Wie es sich neu positioniert, ist jetzt, da der Zyklus eindeutig gedreht hat, einer der ehrlichsten Frühindikatoren, die es gibt.

Was wir hören: Gespräche, keine Kommentare

Dies ist kein Wandel, über den wir nur gelesen haben. Wir sind direkt daran beteiligt. In den letzten Monaten haben wir auf Roadshows in der Schweiz, in Frankreich, Monaco und Italien und in Treffen, die während des regionalen Konflikts weitergingen, statt deswegen zu pausieren, mit lokalen und internationalen Family Offices zusammengesessen, die Dubai als langfristigen Standort betrachten. Dass dieses Kapital weiterhin zusammenkam und Dubai seine Aufmerksamkeit widmete, während die Region unter Druck stand, ist an sich schon festhaltenswert.

In diesen Gesprächen ist der veränderte Tonfall deutlich zu erkennen, und er ist über die Märkte hinweg so einheitlich, dass es sich eher um ein Muster als um eine Anekdote handelt. Vor einem Jahr war die vorherrschende Frage die des Zugangs: Wie kann man am Wachstum von Dubai teilhaben? Heute ist es die Frage der Unterscheidung: Welche Vermögenswerte in Dubai werden sich als beständig erweisen? Vier Anliegen tauchen nun regelmäßig auf, wo auch immer das Gespräch stattfindet.

Die erste ist Einkommen vor Kapitalwachstum. Die Familien konzentrieren sich darauf, ob ein Vermögenswert reale, nachhaltige Mieteinnahmen generiert. Die fünfjährige Preisanpassung wird zwar anerkannt, ist aber nicht mehr der Grund für einen Kauf. Renditen, die einen schwächeren Markt überleben, schon.

Der zweite ist die Qualität des Bauträgers und das Fertigstellungsrisiko. Da ein so großer Teil des Marktes off-plan verkauft wird, prüfen die Eigentümer genau, wer baut, wie verlässlich die Fertigstellung bisher war und was nach der Übergabe mit dem Wert geschieht.

Der dritte Punkt ist die Liquidität beim Ausstieg und die Tiefe des Wiederverkaufs. Das geduldigste Kapital ist in der Tat am stärksten auf den Ausstieg ausgerichtet. Die Familien fragen sich, wie leicht ein Vermögenswert ohne Abschlag verkauft werden kann, wenn es weniger Käufer gibt, denn sie planen für einen Markt, der nicht einfach auf breiter Front steigt.

Der vierte ist Sicherheit und Stabilität im Vergleich zur Region. Der Konflikt hat dieses Kapital keineswegs abgeschreckt, sondern die Attraktivität von Dubai als stabiler Standort noch geschärft. Der Vergleich, den diese Familien ziehen, gilt nicht nur der unmittelbaren Nachbarschaft, sondern auch Europa, wo viele von ihnen ebenfalls Interessen haben. Gemessen an dem politischen, fiskalischen und sicherheitspolitischen Druck, der derzeit auf Teilen Europas lastet, hebt sich Dubai trotz seiner jüngsten Herausforderungen weiterhin ab. Und vor allem bleibt das Vertrauen in seine Fähigkeit, sich zu erholen, groß. In diesen Gesprächen wurden die regionalen Risiken nicht als Grund für einen Rückzug aus Dubai betrachtet. Die Stabilität von Dubai und seine erwiesene Fähigkeit, einen Schock aufzufangen und weiterzumachen, galten als Grund, das Vermögen dort zu konsolidieren.

Dieser letzte Punkt gibt die allgemeine Haltung wieder. Diese Familien sind gegenüber Dubai nicht zögerlich geworden. Einige von ihnen konsolidieren hier mehr von ihrem Vermögen, nicht weniger. Was sich geändert hat, ist, dass sie dies sehr viel selektiver tun: Sie sind dem Zielort verpflichtet und stellen hohe Ansprüche an den Vermögenswert. Sie bleiben auf dem Markt. Sie sind entschlossen, sich dort gut zu behaupten.

Wenn das geduldigste Kapital anfängt, schärfere Fragen zu stellen, und zwar in Bezug auf Einkommen, Lieferung, Ausstieg und Widerstandsfähigkeit, tendiert es dazu, sich zu bewegen, bevor die veröffentlichten Daten die Veränderung bestätigen.

Der Wandel: Vom Kauf in Dubai zum selektiven Kauf

In den meisten der vergangenen fünf Jahre war ein Engagement in Dubai eine ausreichende Strategie. Der Markt stieg auf breiter Front, trug die meisten Vermögenswerte, und die Kosten für eine unkritische Haltung waren gering.

Diese Zeit geht zu Ende. Nicht sanft, und nicht in etwas, das Passivität belohnt. Der Markt entwickelt sich von einem Markt, auf dem die Käufer um den Zugang konkurrierten, zu einem Markt, auf dem die Verkäufer zunehmend um engagierte Käufer konkurrieren. Die Verhandlungen ziehen sich in die Länge. Die Preisvorstellungen werden getestet und zunehmend nicht eingehalten. Bei einigen Vermögenswerten wird die vor uns liegende Anpassung härter ausfallen, als es die aktuellen Daten bisher zeigen.

Ein breites Engagement in Dubai ist keine Garantie mehr für ein gutes Ergebnis, denn der Markt bewegt sich nicht mehr als Ganzes. Er streut, und Streuung ist die Bedingung, unter der Selektivität das ganze Spiel wird.

Das ist es, was uns die Haltung der Family Offices unserer Meinung nach sagt. Das am sorgfältigsten abwägende langfristige Kapital zieht sich nicht aus Dubai zurück. Es achtet viel genauer darauf, was es in Dubai besitzt. Die Überzeugung hat sich nicht abgeschwächt. Sie hat sich verengt und konzentriert sich auf Vermögenswerte, die ihren Wert verteidigen können, wenn der breite Markt die Arbeit nicht mehr erledigt.

Wo sich geduldiges Kapital konzentriert

Wenn Selektivität die neue Disziplin ist, stellt sich natürlich die Frage: Selektiv in Bezug auf was?

Unserer Beobachtung nach konzentriert sich geduldiges Kapital auf die Qualitäten eines Vermögenswerts, nicht auf eine Liste von Standorten. Es bevorzugt Liquidität: die Gewissheit, dass ein Objekt ohne Abschlag verkauft werden kann, wenn es weniger Käufer gibt. Es bevorzugt reale Erträge: eine nachhaltige Mietnachfrage, nicht die prognostizierte Rendite in einem Verkaufsprospekt. Es bevorzugt Knappheit: ein Angebot, das sich nicht leicht nachbilden lässt. Und es bevorzugt Verteidigungsfähigkeit: die Fähigkeit, den Wert in einer schwächeren Phase zu halten, statt auf einen steigenden Markt angewiesen zu sein, um unbeschadet zu bleiben.

Dieses Kapital zieht sich vom Gegenteil zurück: von Vermögenswerten, deren Argument auf Dynamik beruhte, deren Ertragsgeschichte bis zur Übergabe unbewiesen ist und deren Angebot reichlich vorhanden ist. Wir werden kein einzelnes Segment als sicher oder unsicher bezeichnen; dieses Urteil ist objektspezifisch. Die Richtung ist jedoch klar. Die Prämie verschiebt sich vom bloßen Engagement in Dubai hin zum Besitz des richtigen Objekts in Dubai, und die Kluft zwischen diesen beiden Ergebnissen wird immer größer.

Die Migrationsmaschine: Eine Nachfrage, die nicht nachlässt

Dies ist kein Argument dafür, Dubai zu verlassen, und das ist der Punkt, den es festzuhalten gilt. Ein Markt kann drehen und dennoch strukturell gestützt sein. Die Nachfrage, die Dubai trägt, hat nicht pausiert, und genau das unterscheidet einen Markt, der sich neu bewertet, von einem Markt, der zerfällt.

Die VAE waren im Jahr 2025 mit einem Nettozufluss von fast 9.800 vermögenden Personen das weltweit wichtigste Ziel für die Migration von Millionären und lagen damit vor allen anderen Ländern. Mehr als 100.000 Aufenthaltsgenehmigungen wurden im Rahmen des Golden Visa an Familien von Immobilieninvestoren vergeben, wodurch die Nachfrage im Aufenthalt und nicht in Spekulation verankert ist. Das Signal für die Zukunft ist beachtlich: Eine Umfrage vom Januar 2026 ergab, dass 73 Prozent der Family Offices, die 500 Millionen USD oder mehr verwalten, beabsichtigen, innerhalb von achtzehn Monaten eine Präsenz in den VAE aufzubauen. Kapital, das sich mit dieser Überzeugung bewegt, zieht sich nicht wegen des Rückgangs eines einzigen Quartals zurück.

Beides trifft gleichzeitig zu. Die Nachfrageseite ist solide und nach verschiedenen Maßstäben stabil. Der Markt selbst durchläuft real eine Abwärtskorrektur: Die Angebotspreise werden gesenkt, die Volumina sind zurückgegangen und die Selektivität nimmt deutlich zu. Ein Markt kann gut gestützt sein und dennoch von den Käufern weitaus mehr Disziplin verlangen als noch vor einem Jahr. Genau in dieser Situation befindet sich Dubai derzeit.

Redwood Heritage View: Beratung in einem selektiven Markt

Fünf Jahre lang bestand der Wert eines Immobilienpartners in Dubai vor allem im Zugang: in der Fähigkeit, Kunden auf den Markt zu bringen. In einem breiten Bullenmarkt war der Zugang ausreichend.

Das reicht nicht mehr. Wenn sich ein Markt auffächert, steigen die Kosten für den Besitz des falschen Vermögenswerts drastisch, und der Unterschied zwischen einer guten und einer schlechten Entscheidung wird zu einer Frage der Auswahl, nicht des Timings. In diesem Umfeld beweist Beratung ihren Wert: nicht in den einfachen Jahren, sondern in den anspruchsvollen.

Unsere Aufgabe ist es nicht, den Kunden zu sagen, dass Dubai ohne Risiko ist. Kein seriöser Markt ist das, und wir haben es stets abgelehnt, etwas anderes zu behaupten. Unsere Aufgabe ist es, Familien dabei zu helfen, die Vermögenswerte, die liquide, ertragsrelevant und belastbar sind, von denen zu trennen, die lediglich von einem steigenden Markt profitiert haben, und ihr Kapital entsprechend zu positionieren. Die Family Offices, mit denen wir zusammenarbeiten, fragen nicht, ob Dubai eine gute Idee ist. Sie fragen, welche Entscheidungen konkret Bestand haben werden. Das ist die richtige Frage, und sie gut zu beantworten, ist der Kern unserer Arbeit.

Die Chance in Dubai ist nicht vorbei. Sie hat ihre Form verändert. Es ist nicht mehr die Chance, Dubai zu kaufen. Es ist die Chance, Dubai gut zu kaufen, und in einem sich auffächernden Markt ist das nicht mehr dasselbe.

Das geduldigste Kapital in Dubai geht nicht weg. Es wird selektiv. In der kommenden Phase werden nicht diejenigen im Vorteil sein, die das größte Engagement haben, sondern diejenigen mit dem größten Urteilsvermögen.