Dubai-Immobilien entwickeln sich zum ersten Mal seit Jahren in Richtung Käufermarkt

Eine Wende im Immobilienzyklus lässt sich selten anhand eines Preisindexes erkennen. Sie beginnt schon früher, nämlich im Verhalten des Kapitals. Das erste Anzeichen für einen Käufermarkt ist nicht Panik, sondern Zögern. Und dieses Zögern macht sich nun in Dubai bemerkbar.

Ein Käufer zögert die Entscheidung hinaus. Ein Verkäufer akzeptiert eine längere Verhandlung. Eine Preisvorstellung bleibt in der Öffentlichkeit fest, wird aber im Privaten flexibler. Die Liquidität verschwindet nicht, sie wird nur selektiver. In Dubai ist dies nun das wichtigere Signal.

Der Markt ist nicht zerbrochen. Aber die Machtverhältnisse ändern sich.

Die Gesamtzahlen für Dubai lassen nach wie vor auf eine solide Marktbasis schließen. Das Dubai Land Department meldete für das erste Quartal 2026 ein Gesamtvolumen an Immobilientransaktionen in Höhe von 252 Milliarden AED, was einem Anstieg von 31% gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht; im Quartal wurden 60.303 Transaktionen verzeichnet. Auch das Volumen der ausländischen Investitionen blieb mit 148,35 Milliarden AED beträchtlich. Das ist nicht das Profil eines erstarrten Marktes.

Die Gesamtstärke kann jedoch eine Verschiebung am Rand verdecken. CBRE meldete für das erste Quartal 2026 mehr als 45.000 Wohnungstransaktionen im Wert von 137 Mrd. AED, stellte aber auch eine deutliche Verlangsamung im März, ein nachlassendes Preis- und Mietwachstum sowie eine vorsichtigere Haltung der Investoren fest, da angesichts der anhaltenden regionalen Unsicherheiten neue Fertigstellungen näher rücken.

Die Q1-Daten von Savills weisen in die gleiche Richtung. Das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien belief sich auf etwa 45.208, ein Rückgang von 17% gegenüber dem Vorquartal. Mit einem Volumen von 72% dominierte weiterhin der Off-Plan-Markt, aber der Sekundärmarkt schwächte sich im März deutlich ab, mit einem Rückgang des Transaktionsvolumens von ca. 40% im Vergleich zum Vormonat.

Dies ist die Anatomie eines Marktes, der von der Dynamik zur Preisfindung übergeht.

Es stimmt auch mit der Abfolge überein, die Redwood Heritage seit mehreren Monaten feststellt. Am 18. Februar, in Der neue Käufer in Dubai: Vom Flipper zum Allokator, argumentierten wir, dass für den marktbeherrschenden Käufer nicht mehr in erster Linie die Geschwindigkeit, sondern die Struktur ausschlaggebend sei: Es gehe darum, wie sich ein Vermögenswert unter Stress verhält, wer ihn als Nächstes kauft, ob er finanziert werden kann und ob er in Hartwährung einen Wert behält.

Am 9. März lautete unsere Hausmeinung in „Dubai-Immobilien unter Druck“, dass Dubai „einem ernsthaften Vertrauensschock, aber noch keinem strukturellen Zusammenbruch“ gegenübersteht. Wir rechneten mit einer geringeren Transaktionsgeschwindigkeit, verzögerten internationalen Investitionen, strengeren Due-Diligence-Prüfungen, realistischeren Preiserwartungen und einer wachsenden Kluft zwischen Prime- und Sekundärbestand.

Eine Woche später, nachdem der DFM-Immobiliensektorindex um 32% gefallen war, stellten wir fest, dass sich die Preise an den börsennotierten Märkten in der Regel früher neu bewerten als die Preise für physische Immobilien. Der entscheidende Punkt war nicht, dass sich die Preise für physische Immobilien sofort bewegen würden, sondern dass die Illiquidität die Preisfindung verzögert, anstatt sie zu verhindern. In Immobilienzyklen lässt das Handelsvolumen in der Regel zuerst nach; Verhandlungen und Anreize folgen; die registrierten Preise passen sich erst später an.

Diese Abfolge scheint sich nun auf den physischen Markt zu verlagern.

Der derzeitige Krieg hat die Lage weiter verschärft. Reuters berichtete, dass das Transaktionsvolumen auf dem Immobilienmarkt der Vereinigten Arabischen Emirate in den ersten zwölf Tagen des März nach Schätzungen von Goldman Sachs im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 37% und im Vergleich zum Vormonat um 49% zurückgegangen sei, während einige einzelne Immobilien mit Preisnachlässen von 12 bis 15% angeboten wurden. Der Bericht wies zudem darauf hin, dass die Aktivitäten nicht zum Erliegen gekommen seien, was wichtig ist: Es handelt sich noch nicht um eine Notlage, sondern eindeutig um eine Neubewertung des Vertrauens.

Die Angebotsseite ist der zweite Druckpunkt. Wie wir bereits in früheren Analysen dargelegt haben, ist die nächste Phase in Dubai weniger eine Nachfragegeschichte als vielmehr ein Absorptionstest. Die Projektdaten des DLD ermöglichen es, die Pipeline anhand der registrierten Fertigstellungstermine und der Gesamtzahl der Einheiten zu verfolgen, während aktuelle Angebotsanalysen auf Basis von DLD-Daten auf 71.613 für 2026 geplante Einheiten hindeuten, von denen voraussichtlich etwa 34.740 fertiggestellt werden, gefolgt von einer deutlich größeren Fertigstellungswelle 2027 mit rund 70.537 Einheiten, fast das Doppelte des Fünfjahresdurchschnitts von 35.531 jährlich fertiggestellten Einheiten in Dubai. Die Folgerung ist klar: Auch ohne Zwangsverkäufe kann ein dichterer Übergabekalender die Preise aufweichen, die Verhandlungsspannen ausweiten und wirklich knappe Vermögenswerte vom gewöhnlichen Bestand trennen.

Aus diesem Grund gehen wir von einer weiteren Abschwächung und nicht von einem ungeordneten Bruch aus.

Die Unterscheidung ist wichtig. Ein ungeordneter Markt wird von Zwangsverkäufern, beeinträchtigten Krediten und versagender Liquidität bestimmt. Ein weicherer Markt ist anders. Er wird von einer sich ausweitenden Geld-Brief-Spanne, längeren Haltedauern, realistischeren Verkäufererwartungen, einer genaueren Prüfung von Off-Plan-Exits und Käufern bestimmt, die eine Vergütung für bisher ignorierte Risiken verlangen.

Das ist die Phase, in die Dubai jetzt einzutreten scheint.

Der Druck wird nicht gleichmäßig sein. Erstklassige Villen, knappe Wohnquartiere, fertiggestellte Objekte und Ertragsimmobilien mit echter Endnutzernachfrage dürften besser gestützt bleiben. Wohnviertel mit hohem Angebot, spekulative Off-Plan-Positionen, schwächere Wiederverkaufsbestände und Objekte, deren Preis auf Annahmen von 2024 beruht, sind stärker gefährdet.

Unsere Einschätzung vom Mai behält hier ihre Gültigkeit. Nachdem die Preise für Wohnimmobilien in Dubai von etwa 894 AED pro Quadratfuß im Jahr 2021 auf 1.759 AED pro Quadratfuß im Jahr 2026 gestiegen waren, haben wir argumentiert, dass die nächste Phase nicht wie die Erholungsphase angegangen werden sollte. Ein breit gefächertes Engagement war weniger attraktiv geworden als eine disziplinierte Auswahl; Einstiegspreis, Mietrendite, Nebenkosten, Endnutzernachfrage und Liquidität beim Ausstieg würden eine größere Rolle spielen als die allgemeine Marktdynamik.

Das ist jetzt die Investitionsfrage. Nicht, ob Dubai strategisch relevant bleibt. Das tut es.

Die Frage ist, ob der heutige Preis das höhere geopolitische Risiko, eine größere Fertigstellungspipeline, eine schwächere Transaktionsdynamik und eine Käuferbasis, die sich zunehmend institutionell verhält, vollständig widerspiegelt.

Für Redwood Heritage Real Estate ist das Kapitalsignal eindeutig:

Dubai entwickelt sich immer mehr zu einem Käufermarkt. Die Preise werden wahrscheinlich weiter nachgeben, bevor die Überzeugung vollständig zurückkehrt.

Dies ist nicht der Moment für Panik. Es ist ein Moment der Geduld.

Käufer sollten der Preisfindung Zeit lassen. Sie sollten fertiggestellte Objekte, seriöse Bauträger, eine stabile Mietnachfrage, saubere Governance und verkaufsbereite Eigentümer priorisieren. Sie sollten vorsichtig sein, wenn der Ausstieg von anhaltender spekulativer Nachfrage abhängt.

Verkäufer sollten erkennen, dass Liquidität nicht mehr bedingungslos ist.Objekte können weiterhin gehandelt werden, aber nicht jedes Objekt wird zum gestrigen Preis einen Käufer finden.

Die nächste Phase in Dubai wird selektiver, analytischer und weniger nachsichtig sein. Das ist nicht unbedingt schlecht für seriöses Kapital. Es bedeutet einfach, dass der Markt ehrlicher wird.

Der Käufermarkt ist noch nicht voll ausgebildet. Aber die Richtung, in die es geht, ist jetzt schwer zu ignorieren.

Redwood Heritage Real Estate bietet strategische Einblicke und Investitionsberatung für globale Investoren und Family Offices, die das nächste Kapitel der Immobilienbranche in Dubai verstehen und sich dafür positionieren wollen.