عقارات دبي تتحول نحو سوق الشراء للمرة الأولى منذ سنوات

نادرًا ما يُعلن مؤشر الأسعار عن حدوث تحول في دورة سوق العقارات. فهذا التحول يبدأ قبل ذلك، من خلال سلوك رأس المال. فالعلامة الأولى على وجود سوق مواتية للمشترين ليست الذعر، بل التردد. وقد بدأ هذا التردد يظهر الآن في دبي.

يتباطأ المشتري في اتخاذ القرار. يقبل البائع بمفاوضات أطول. يظل السعر المطلوب ثابتًا في العلن، ولكنه يصبح أكثر مرونة في السر. لا تختفي السيولة؛ بل تصبح أكثر انتقائية. في دبي، هذه هي الإشارة الأكثر أهمية الآن.

لم ينكسر السوق. ولكن ميزان القوى آخذ في التغير.

لا تزال الأرقام الإجمالية لدبي تشير إلى قوة السوق. فقد أعلنت دائرة الأراضي في دبي عن إجمالي معاملات عقارية بلغ 252 مليار درهم إماراتي في الربع الأول من عام 2026، بزيادة بنسبة 31% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، حيث سُجلت 60,303 معاملة خلال هذا الربع. كما ظلت قيمة الاستثمارات الأجنبية كبيرة، حيث بلغت 148.35 مليار درهم إماراتي. وهذا لا يعكس صورة سوق متجمد.

لكن القوة الإجمالية يمكن أن تخفي تحولاً على الهامش. فقد أعلنت شركة سي بي آر إي عن أكثر من 45,000 صفقة سكنية بقيمة 137 مليار درهم إماراتي في الربع الأول من عام 2026، مع الإشارة إلى تباطؤ واضح في شهر مارس، واعتدال نمو الأسعار والإيجارات، وموقف أكثر حذراً من قبل المستثمرين مع اقتراب موعد التسليم الجديد في ضوء استمرار حالة عدم اليقين في المنطقة.

تشير بيانات سافيلز للربع الأول إلى الاتجاه نفسه. وبلغ حجم الصفقات السكنية حوالي 45,208 صفقات، بانخفاض قدره 171 تيرابايت على أساس ربع سنوي. وظل النشاط العقاري على الخارطة مهيمناً، حيث بلغت قيمته 721 تيرابايت 3 طن متري من النشاط، لكن السوق الثانوية ضعفت بشكل حاد في مارس، مع انخفاض حجم المعاملات بحوالي 401 تيرابايت 3 طن متري على أساس شهري.

هذا هو تشريح انتقال السوق من الزخم إلى اكتشاف الأسعار.

كما أنه يتسق مع التسلسل الذي حددته شركة Redwood Heritage منذ عدة أشهر. في 18 فبراير، في المشتري الجديد في دبي من قلاب إلى مخصص, ، أوضحنا أن الدافع الرئيسي للمشتري المهيمن لم يعد السرعة في المقام الأول، بل الهيكل: حيث يُطرح السؤال عن كيفية تصرف الأصل في ظل الضغوط، ومن سيشتريه بعد ذلك، وما إذا كان يمكن تمويله، وما إذا كان يحتفظ بقيمته بالعملة الصعبة.

في 9 مارس، في عقارات دبي تحت الضغط, ، كانت وجهة نظرنا في الدار أن دبي تواجه “حدثًا خطيرًا في الثقة، وليس تفككًا هيكليًا بعد”. وتوقعنا انخفاض سرعة الصفقات، وتأخر الانتشار الدولي، والعناية الواجبة الأكثر صرامة، وتوقعات تسعير أكثر واقعية، واتساع الفجوة بين الأسهم الرئيسية والثانوية.

وبعد أسبوع واحد، عقب انخفاض مؤشر قطاع العقارات في سوق دبي المالي بمقدار 32%، لاحظنا أن الأسواق المدرجة تميل إلى إعادة تسعير العقارات قبل أن يحدث ذلك في سوق العقارات المادية. ولم تكن النقطة المهمة هنا هي أن أسعار العقارات المادية ستتغير على الفور، بل أن عدم السيولة يؤخر عملية تحديد الأسعار بدلاً من القضاء عليها. في دورات سوق العقارات، عادةً ما ينخفض حجم التداول أولاً؛ ثم يتبعه التفاوض والحوافز؛ بينما تتكيف الأسعار المسجلة لاحقًا.

ويبدو أن هذا التسلسل ينتقل الآن إلى السوق المادية.

وقد أدت الحرب الحالية إلى تفاقم حدة هذا التغير. وأفادت وكالة رويترز أن حجم المعاملات العقارية في الإمارات العربية المتحدة انخفض بنسبة 37% على أساس سنوي و49% على أساس شهري خلال الأيام الاثني عشر الأولى من شهر مارس، وفقًا لتقديرات بنك جولدمان ساكس، في حين عُرضت بعض العقارات الفردية بتخفيضات في الأسعار تتراوح بين 12 و15%. وأشار التقرير أيضًا إلى أن النشاط لم يتوقف، وهو أمر مهم: فهذا لا يمثل أزمة بعد، ولكنه بوضوح إعادة تقييم للثقة.

جانب العرض هو نقطة الضغط الثانية. وكما ناقشنا في الملاحظات السابقة، فإن المرحلة القادمة في دبي ليست قصة طلب بقدر ما هي اختبار استيعاب. وتسمح بيانات مشاريع دائرة الأراضي والأملاك في دبي بتتبع خط الأنابيب من خلال تواريخ الإنجاز المسجلة وإجمالي عدد الوحدات، في حين أن أعمال التوريد الحالية المبنية على مدخلات دائرة الأراضي والأملاك في دبي تشير إلى 71,613 وحدة من المقرر تسليمها في عام 2026، مع احتمال اكتمال حوالي 34,740 وحدة، تليها موجة تسليم أكبر بكثير في عام 2027 بحوالي 70,537 وحدة وهو ما يعادل تقريباً ضعف متوسط التسليم السنوي لدبي على مدى خمس سنوات والبالغ 35,531 وحدة. والدلالة واضحة: حتى من دون البيع القسري، يمكن لجدول التسليم الأثقل أن يخفف من الأسعار ويوسع هوامش التفاوض ويفصل الأصول النادرة حقًا عن المخزون العادي.

هذا هو السبب في أن حالتنا الأساسية هي لمزيد من التليين، وليس الانقطاع غير المنظم.

التمييز مهم. فالسوق غير المنضبط يكون مدفوعًا بالبائعين المضطرين وضعف الائتمان وفشل السيولة. أما السوق اللينة فهي مختلفة. فهي مدفوعة باتساع الفارق بين العرض والطلب، وفترات الاحتفاظ الأطول، وتوقعات البائعين الأكثر واقعية، والتدقيق الأكبر في عمليات التخارج على الخارطة، والمُشترين الذين يطالبون بتعويض عن المخاطر التي تم تجاهلها في السابق.

هذه هي المرحلة التي يبدو أن دبي تدخلها الآن.

لن يكون الضغط موحداً. يجب أن تظل الفيلات الرئيسية والمجتمعات السكنية النادرة والأصول المكتملة والعقارات المدرة للدخل ذات العمق الحقيقي للمستخدم النهائي مدعومة بشكل أفضل. أما المناطق السكنية ذات التوريد المرتفع، والمضاربة على الخارطة، ومخزون إعادة البيع الأضعف، والأصول المسعرة على افتراضات عام 2024، فستكون أكثر عرضة للخطر.

لا تزال وجهة نظرنا التي أبديناها في شهر مايو سارية في هذا السياق. بعد أن ارتفعت أسعار العقارات السكنية في دبي من حوالي 894 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع في عام 2021 إلى 1,759 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع في عام 2026، رأينا أنه لا ينبغي التعامل مع المرحلة التالية بنفس الطريقة التي تم التعامل بها مع مرحلة الانتعاش. فقد أصبح الاستثمار على نطاق واسع أقل جاذبية من الانتقاء المنضبط؛ حيث ستكون عوامل مثل سعر الدخول، وعمق الإيجارات، ورسوم الخدمات، وطلب المستخدمين النهائيين، وسيولة الخروج أكثر أهمية من الزخم العام للسوق.

هذا هو السؤال الاستثماري الآن. وليس ما إذا كانت دبي لا تزال ذات أهمية استراتيجية. بل هي كذلك.

والسؤال المطروح هو ما إذا كان سعر اليوم يعكس بشكل كامل ارتفاع المخاطر الجيوسياسية وارتفاع المخاطر الجيوسياسية، وخط التسليم الأكبر، وضعف زخم المعاملات، وقاعدة المشترين التي أصبحت أكثر مؤسسية في سلوكها.

بالنسبة لشركة ريدوود هيريتيج العقارية، فإن إشارة رأس المال واضحة:

تتحول دبي نحو سوق المشترين. ومن المرجح أن تنخفض الأسعار أكثر قبل عودة الاقتناع الكامل.

هذه ليست لحظة للذعر. إنها لحظة للصبر.

ينبغي للمشترين أن يتركوا عملية تحديد الأسعار تأخذ مجراها الطبيعي. وعليهم إعطاء الأولوية للأصول الجاهزة، والمطورين ذوي المصداقية، والطلب المستمر على الإيجارات، والحوكمة النزيهة، و البائعون المتحمسون. وينبغي عليهم توخي الحذر عندما يعتمد الخروج على استمرار الطلب المضاربي.

ينبغي على البائعين أن يدركوا أن لم تعد السيولة غير مشروطة. لا يزال من الممكن تداول الأصول، ولكن لن يتم تسوية جميع الأصول بسعر الأمس.

ستكون المرحلة القادمة في دبي أكثر انتقائية وأكثر تحليلاً وأقل تسامحاً. وهذا ليس بالضرورة سيئاً لرأس المال الجاد. فهو يعني ببساطة أن السوق أصبح أكثر نزاهة.

لم تتشكل سوق المشتري بالكامل بعد. ولكن من الصعب الآن تجاهل اتجاه السير في الوقت الحالي.

تقدم شركة ريدوود هيريتيج العقارية رؤى استراتيجية واستشارات استثمارية للمستثمرين العالميين والمكاتب العائلية التي تسعى لفهم وتهيئة الوضع للفصل التالي من عقارات دبي.