لطالما كانت دبي على غير عادتها في التعامل مع حركة المرور. عندما يظهر الاحتكاك، نادراً ما تصل المدينة إلى إجراء تعديلات طفيفة. فهي تبني طبقات جديدة, طرق جديدة للتنقل وممرات جديدة للوصول وتوقعات جديدة لما يجب أن يكون عليه التنقل.
ما يظهر الآن ليس مخططًا رائدًا واحدًا، ولكن حافظة التدخلات التي تقع أعلى الشبكة الحالية وأسفلها وبجانبها وداخلها. بعضها يبدو مستقبلياً. والبعض الآخر هيكلي إلى حد كبير. وكلها مصممة للقيام بالشيء نفسه: جعل الحركة عبر دبي أكثر موثوقية وكفاءة وتكاملاً.
وعلى الرغم من أن هذه القصة تتعلق بالبنية التحتية أولاً، إلا أنها تحمل منطقاً عقارياً لا تخطئه العين: الاتصال هو البنية الحقيقية للقيمة. عندما تنضغط أوقات التنقل ويصبح الوصول إليها أكثر قابلية للتنبؤ، تصبح الأحياء أكثر قربًا، وتعمل الأحياء بشكل أفضل، وتصبح المدينة أسهل للعيش فيها، على جميع المستويات.
1) الطبقة الهوائية: سيارات الأجرة الطائرة تصبح نظام نقل
ما الذي تتوقعه: رحلات تاكسي طائر كهربائية منخفضة التكلفة لمدة 10 دقائق بين معالم المدينة الرئيسية، وتنطلق من أربع نقاط أولية في جميع أنحاء دبي ومن المتوقع أن تمتد عملياتها على مستوى المدينة.
من السهل رفض سيارات التاكسي الطائر باعتبارها مشهداً استعراضياً. إن نهج دبي مختلف لأنه يجري بناؤه على أنه البنية التحتية, وليس مسرحًا: إطار عمل تشغيلي، ونقاط إطلاق محددة، ومرافق أرضية مصممة خصيصًا لهذا الغرض.
يكمن التحول الحقيقي تحت القصة: ذا فيرتيبورت. الطائرات هي عنصر واحد فقط. وتعتمد شبكة التاكسي الجوي القابلة للاستمرار على ما يحدث على الأرض: الأمن، وتدفق الركاب، ومناطق الأمان، والشحن، والتحويل السريع إلى الطرق البرية والسكك الحديدية.
إن تأثير التنقل واضح ومباشر: هذا يخلق الطبقة العليا للرحلات التي تستغرق وقتاً طويلاً، مثل التنقّلات من المطار، والتنقّل من معلم إلى آخر، والطرق ذات الضغط العالي حيث تكون الدقائق مكلفة.
من المنظور العقاري، لا تكمن الأهمية من منظور عقاري في الحداثة؛ بل في ضغط الوقت. عندما تضيف مدينة ما طرقاً مختصرة موثوقة بين العقد الرئيسية، فإنها تعيد تشكيل كيفية اختبار السكان والمديرين التنفيذيين والزوار للمسافة، وتصبح “المسافة البعيدة” تدريجياً “يمكن التحكم فيها”.
2) الطبقة الدقيقة: الطرق الجليدية وعودة الطريق التوجيهي
ما الذي تتوقعه: كبسولات كهربائية صغيرة ذاتية القيادة تسير على مسارات ضيقة ومخصصة، حيث تحمل كل كبسولة من 4 إلى 6 ركاب، وتصل سرعتها إلى 50 كم/ساعة، وتنقل أكثر من 10,000 شخص في الساعة في الاتجاه الواحد، بدءاً من مسار تجريبي بطول 2.8 كم بين محطة مترو الدهانات الوطنية وبلوواترز، مع التخطيط لتوسعات مستقبلية في جميع أنحاء دبي.
إذا كانت سيارات الأجرة الطائرة تحلق فوق المدينة، فإن Glydways تجلس بثبات على الأرض، وهذا هو بالضبط سبب أهميتها. فهي تتخطى الازدحام اليومي من خلال تشغيل كبسولات كهربائية صغيرة ذاتية القيادة على مسارات ضيقة ومخصصة، لذا فإن الخدمة مبنية على الاتساق وليس على الحظ.
المبدأ بسيط. الكبسولة في حركة المرور لا تزال حركة مرور. الحجرة في مسار مخصص تصبح نظاماً. تتحسن الموثوقية وتتحسن الجدولة ويصبح التخطيط للرحلة أسهل.
ويستهدف ذلك الفجوة التي لا تجد معظم المدن حلاً مناسباً لها: وهي المسافة الأخيرة من المترو إلى الوجهة المقصودة. عندما تكون تلك الوصلة الأخيرة متوقعة ومريحة، تتوقف وسائل النقل العام عن الشعور بأنها حل وسط وتبدأ في التصرف كخيار بديهي.
3) الطبقة ذاتية القيادة: سيارات الأجرة بدون سائق كنظام تشغيل المدينة
ما يمكن توقعه: سيارات الأجرة بدون سائق سيتم طرحها كأسطول من 100 مركبة ذاتية القيادة تعمل بالذكاء الاصطناعي باستخدام أجهزة استشعار متطورة وأنظمة اتخاذ القرار المستقلة، حيث تم إطلاقها لأول مرة في جميرا قبل التوسع إلى أجزاء أخرى من دبي.
غالباً ما يتم تأطير سيارات الأجرة ذاتية القيادة على أنها سيارات أكثر ذكاءً. ولكن من الناحية العملية، لا تعمل هذه السيارات إلا عندما تبني المدينة النظام حولها: مناطق معتمدة، وخرائط، ومراكز تحكم، وقواعد تشغيل واضحة.
تركيز دبي على العمليات والتحكم، وهي الطبقة التي تجعل الأساطيل ذاتية القيادة قابلة للإدارة على نطاق واسع من خلال المراقبة والاستجابة للحوادث والإشراف المباشر وتنسيق الأسطول.
القيمة ليست السرعة. إنها التغطية والاتساق. إذا تم تنفيذ الأساطيل ذاتية القيادة بشكل جيد، فإنها تقلل من الوقت الضائع في النظام، وتحسن الإرسال، وتجعل الرحلات القصيرة والمتكررة أسهل دون إضافة المزيد من السيارات الخاصة إلى الطريق.
من من منظور عقاري، تدعم الحركة الموثوقة عند الطلب نمط الحياة الذي يتوقعه سكان العالم: التنقل السلس بين المنزل والعمل والمدرسة والترفيه، خاصة في المناطق التي تم بناؤها حول الرحلات القصيرة المتكررة.
4) الطبقة تحت الأرض: دبي لوب وقرار البناء تحت الأرض
ما يمكن توقعه: حلقة دبي لوب تم تخطيطه كشبكة أنفاق تحت الأرض مصممة لرحلات عالية السرعة دون توقف، بسعة تصل إلى 30,000 مسافر يومياً, يتم تسليمها من خلال 19 محطة الربط مركز دبي التجاري العالمي، ومركز دبي المالي العالمي، والخليج التجاري، وبرج خليفة, بما في ذلك التوقف في مواقف زعبيل دبي مول ومواقف سيارات زعبيل دبي مول، ومركز دبي المالي العالمي بروكفيلد بلايس، ومركز دبي المالي العالمي 2.
تطلب بعض عمليات تحديث وسائل النقل من الناس تغيير العادات. والبعض الآخر يغير البيئة. حلقة دبي لوب هي الثانية: خذ الحركة تحت الأرض والازدحام السطحي أقل أهمية.
إن المنطق هو فصل الصفوف عبر ممرات المدينة الأكثر ازدحاماً في المدينة، حيث تتسبب التقاطعات والنشاط المستمر في حدوث تأخيرات متكررة.
ولكن السرعة تحت الأرض لا تعمل إلا إذا كانت المحطات تعمل فوق الأرض. وقت الدخول، ووقت الخروج، والتحويلات هي التي تحدد التجربة. لا تزال الـ 200 متر الأخيرة مهمة.
من حيث المدينة، فهي تشديد النواة دون توسيع الطرقات. من الناحية العقارية، فإنه يعزز ما تعتمد عليه المناطق الرئيسية بهدوء: الوصول السريع، والحركة التي يمكن التنبؤ بها، والمركز الذي يعمل بسلاسة حتى في ساعات الذروة.
5) طبقة الحي: المدينة التي تستغرق 20 دقيقة كوسيلة تنقل بدون مركبات
ما الذي تتوقعه: نموذج المدينة في 20 دقيقة الذي يتيح للسكان الوصول إلى 80% من الخدمات الأساسية في غضون 20 دقيقة سيراً على الأقدام أو بالدراجة أو بوسائل النقل المستدامة، ويجري تنفيذه حالياً في البرشاء 2 مع خطط للتوسع في مناطق أخرى.
إن أكبر ترقية في مجال التنقل ليس السرعة دائماً. إنها عدد أقل من الرحلات التي يتعين عليك القيام بها. فنموذج الـ 20 دقيقة في المدينة يقرّب الضروريات من بعضها، بحيث تكون الاحتياجات اليومية في حدود 20 دقيقة مشياً على الأقدام أو بالدراجة أو رحلة مستدامة.
هذه ليست سيارة جديدة. إنها تخطيط الأحياء السكنية تتم بشكل صحيح. في مناخ دبي، يعني ذلك الظل والمعابر الآمنة وممرات المشاة المستمرة والطرق المريحة في الظروف الحقيقية.
في حين أن المشاريع الأخرى تضيف طرقاً جديدة للتنقل عبر المدينة، فإن هذا المشروع يغير نمط الحياة اليومية. فالمدارس والعيادات والمتنزهات والخدمات ومتاجر التجزئة في متناول اليد، وبالتالي يتوقف التنقل الروتيني عن جذب الناس عبر المدينة.
هذه الراحة المحلية هي أحد الدوافع الأكثر ديمومة لجاذبية المناطق السكنية. عندما تكون الحياة أسهل يومًا بعد يوم، لا تسير الأحياء السكنية بشكل أفضل فحسب. بل تشعر بأنها أفضل.
ما تكشفه هذه المشاريع الخمسة
إذا ما أخذناهما معاً، فإن النمط واضح. تقوم دبي ببناء محفظة التنقل متعدد الطبقات, حيث يتم استيعاب أنواع الرحلات المختلفة بواسطة أنظمة مختلفة:
- الهواء للوصلات الاستراتيجية من معلم إلى معلم
- طرق إرشادية مخصصة للروابط الدقيقة التي تعزز نظام المترو البيئي
- الأساطيل المستقلة للتغطية عند الطلب داخل مناطق التشغيل المحكومة
- ممرات تحت الأرض لحركة يمكن التنبؤ بها حيث يكون السطح مقيدًا
- اكتمال الجوار لتقليل الحاجة إلى الرحلات الطويلة بالكامل
هذه هي الطريقة التي تصبح بها المدينة مستشرفة للمستقبل بشكل هادف: ليس من خلال الإعلان عن الطموح، ولكن من خلال إعادة هندسة الوقت إلى الحياة اليومية. تقليل الاحتكاك، وتقصير مدة التنقلات، وتيسير الوصول - هذه هي الآليات التي تجعل المدينة العالمية تبدو سهلة.
وفي الخلفية، فإن الدلالة العقارية خالدة: عندما يتحسن الاتصال وتنخفض تكاليف الوقت، تصبح المناطق أكثر قابلية للاستخدام، وأكثر قابلية للعيش، وأكثر جاذبية للمقيمين العالميين ورأس المال طويل الأجل.
يقدم The Redwood View رؤى استراتيجية للمستثمرين العالميين والمكاتب العائلية التي ترسم ملامح الفصل التالي من عقارات دبي. اشترك وشارك بقصد.
