Руководство для арендодателей
Путеводители по Дубаю
Всё, что нужно владельцу для успешной сдачи недвижимости в аренду в Дубае, изложено в девяти кратких главах: определение арендной платы, договор аренды, продление договора, расторжение договора аренды, дома для отдыха, расходы и налоги. Авторы — команда Redwood Heritage Real Estate; текст проверен на соответствие нормам Департамента земельных ресурсов Дубая, Агентства по регулированию рынка недвижимости и Федерального налогового управления.
- 20%Максимальный допустимый рост арендной платы при продлении договора
- 90 днейУведомление об изменении условий до истечения срока действия договора
- 12 месяцевУведомление о возврате имущества по истечении срока действия договора
- 177,75 дирхамов ОАЭОнлайн-регистрация в системе Ejari
Глава 1
Долгосрочный или краткосрочный
Краткий обзор
В соответствии с законодательством Дубая о найме недвижимости долгосрочная аренда обеспечивает стабильный доход. В случае с домом для отдыха сдача недвижимости осуществляется посуточно на основании разрешения Департамента экономики и туризма, что открывает больше возможностей для получения дохода, но и требует большего объема работы.
Большинство арендодателей в Дубае заключают договоры аренды на год. Эти отношения регулируются Законом № 26 от 2007 года с поправками, внесенными Законом № 33 от 2008 года, в котором закреплены права обеих сторон, а каждый договор регистрируется в Земельном департаменте Дубая через систему Ejari.
Краткосрочная аренда регулируется отдельным порядком. Недвижимость должна иметь разрешение на использование в качестве дома для отдыха, выданное владельцу или лицензированному оператору, занимающемуся сдачей в аренду домов для отдыха, а размещение гостей осуществляется по принципам, аналогичным гостиничным. Ваш выбор влияет на ваш доход, рабочую нагрузку и, как объясняется в главе 7, на ваше налоговое положение.
Не уверены, что лучше подойдет для вашей недвижимости? Обратитесь к консультанту Redwood.
Глава 2
Определение размера арендной платы
Краткий обзор
В случае заключения нового договора аренды размер арендной платы определяется по взаимному соглашению сторон. При продлении договора размер повышения ограничивается тем, насколько текущая арендная плата ниже официального индекса арендной платы.
Департамент земельных ресурсов Дубая публикует Индекс арендной платы, который отражает среднюю арендную плату за сопоставимые объекты недвижимости и рассчитывает допустимый размер повышения при продлении договора. С января 2025 года этим индексом является «Smart Rental Index», который также классифицирует каждое здание по его конструкции, уровню отделки, состоянию, местоположению и набору услуг.
Определение цены аренды нового жилого объекта зависит от конкретных факторов: недавних ставок аренды за аналогичные объекты в том же здании или районе, состояния объекта и времени года. Реалистичная арендная плата позволяет сдать объект быстрее, а каждый месяц простоя обходится дороже, чем небольшая скидка.
Какую прибыль на самом деле приносит аренда?
Введите цену и сумму арендной платы, и калькулятор рассчитает вашу чистую доходность с учетом коммунальных платежей и расходов.
Глава 3
Договор и Ejari
Краткий обзор
Используйте типовой договор аренды и зарегистрируйте его в системе Ejari. Регистрация является обязательной и стоит 177,75 дирхамов ОАЭ при онлайн-регистрации или 220 дирхамов ОАЭ в центре доверительного управления.
Договор аренды оформляется на бланке единого договора аренды Департамента земельных ресурсов Дубая с приложением любых дополнительных условий. Регистрация в системе Ejari является обязательной. Обычно это делает арендодатель или управляющий недвижимостью, однако в случае, если арендодатель этого не сделает, арендатор может зарегистрировать договор самостоятельно.
| Пункт | Что применяется |
|---|---|
| Регистрация в Ejari | 177,75 дирхамов ОАЭ — онлайн или в приложении Dubai REST; 220 дирхамов ОАЭ — в центре доверительного управления |
| Гарантийный залог | Взимается в качестве гарантии за состояние объекта недвижимости; возвращается по окончании срока аренды или возвращается оставшаяся сумма |
| Обслуживание | Обязанность арендодателя по проведению ремонтных работ, влияющих на возможность пользования жильем, если в договоре не оговорено иное |
| Передача | Недвижимость должна быть передана в хорошем состоянии |
Четкие условия позволяют избежать большинства споров: кто оплачивает мелкий ремонт, как вносится арендная плата, сколько чеков нужно выписать и что происходит с залогом. Составление краткого описи имущества с фотографиями при заселении стоит того часа, который на это уйдет.
Скачать бесплатно
Контрольный список для арендодателя
Все этапы — от размещения объявления до продления — с указанием важных сроков уведомления — на двух страницах, которые можно распечатать или сохранить в формате PDF.
Контрольный список для арендодателя
Прежде чем позволить
- Выберите между долгосрочной арендой и домом для отдыха
- Ознакомьтесь с индексом арендной платы и актуальными ставками аренды за сопоставимые объекты
- Уплачены коммунальные платежи, а состояние недвижимости — хорошее
- Работайте только с брокером, зарегистрированным в RERA
Подписание договора с арендатором
- Подписан единый договор аренды с приложением дополнительных условий
- Копии паспорта, визы и удостоверения личности Эмиратов арендатора
- Получены чеки на оплату аренды и гарантийный залог
- Договор зарегистрирован в системе Ejari
- Описание и фотографии при заселении
В течение срока аренды
- Условия технического обслуживания согласованы и зафиксированы
- Дата для записи в календарь: за 90 дней до истечения срока действия — последний день для предложения новых условий
- Прежде чем предлагать повышение арендной платы, ознакомьтесь с индексом арендной платы
Прекращение или продление
- Согласованы условия продления или, если это допускается законом, направлено уведомление за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом
- Выпускной осмотр по инвентарному списку
- Возврат депозита или остаток с пояснением
- Ejari отменено или продлено
Глава 4
Продление и увеличение
Краткий обзор
Для изменения условий любая из сторон должна направить уведомление не позднее чем за 90 дней до истечения срока действия договора. Максимальный размер любого повышения ограничен Указом № 43 от 2013 года.
Если вы хотите изменить размер арендной платы или любое другое условие, вы должны уведомить об этом арендатора не позднее чем за 90 дней до истечения срока действия договора, если в договоре не оговорено иное. Если арендатор продолжает проживать в помещении, не высказывая возражений, договор продлевается на тех же условиях на первоначальный срок или на один год, в зависимости от того, какой из этих сроков короче.
| Текущая арендная плата по сравнению со средним значением индекса арендной платы | Максимальное увеличение |
|---|---|
| До 10% ниже | Без увеличения |
| от 11% до 20% ниже | 5% |
| от 21% до 30% ниже | 10% |
| от 31% до 40% ниже | 15% |
| Ниже — более 40% | 20% |
Калькулятор индекса арендной платы показывает допустимый размер повышения арендной платы для конкретного объекта недвижимости. Если арендодатель и арендатор не могут прийти к соглашению, Центр по разрешению споров об аренде может установить справедливый размер арендной платы.
Глава 5
Прекращение договора аренды
Краткий обзор
По истечении срока аренды арендодатель может вернуть себе недвижимость только по причинам, предусмотренным законом, при условии направления уведомления за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом.
По истечении срока действия договора аренды закон разрешает арендодателю инициировать процедуру выселения по определенным основаниям, в том числе:
- продажа недвижимости;
- при переезде лично или для родственника первой степени родства, если у него нет другого подходящего жилья;
- снос, реконструкция или ремонт, которые невозможно провести при наличии арендатора, что подтверждается отчетом муниципалитета Дубая.
Уведомление должно быть направлено за 12 месяцев до даты выселения через нотариуса или заказным письмом. Недвижимость, возвращенная владельцу для собственного использования, как правило, не может сдаваться в аренду другим лицам в течение двух лет, если речь идет о жилом помещении.
В течение срока действия договора возможно выселение в случае определенных нарушений, таких как неуплата арендной платы: в таком случае у арендатора есть 30 дней с момента получения уведомления для оплаты. Споры передаются в Центр по разрешению споров, связанных с арендой, где стоимость подачи заявления составляет 3,51 TP3T от годовой арендной платы, при этом минимальная сумма составляет 500 дирхамов, а максимальная — 20 000 дирхамов.
Планируете продать недвижимость, сданную в аренду? Узнайте, как мы занимаемся продажей недвижимости от имени владельцев.
Глава 6
Дома для отдыха
Краткий обзор
Для сдачи жилья в аренду на ночь требуется разрешение на сдачу в аренду домов для отдыха, выдаваемое Департаментом экономики и туризма, которое должно быть оформлено на имя владельца или лицензированного оператора.
Департамент экономики и туризма Дубая регулирует деятельность в сфере сдачи жилья в аренду для отдыха. Владелец может подать заявку на получение разрешения самостоятельно или поручить управление объектом лицензированному оператору, специализирующемуся на сдаче жилья в аренду для отдыха.
В подходящем здании и в подходящий сезон сдача дома для отдыха в аренду может приносить больше дохода, чем годовая аренда, однако доходы колеблются в течение года, а работа не прекращается: установление цен, уборка, обслуживание гостей, отзывы и соблюдение требований. Перед тем как приступить к работе, возможно, также потребуется ознакомиться с правилами вашего здания, а также с требованиями застройщика или ассоциации собственников.
Глава 7
Расходы, налоги и НДС
Краткий обзор
В ОАЭ не взимается подоходный налог с доходов от аренды. Доходы физических лиц от аренды не подлежат обложению корпоративным налогом, за исключением случаев, когда для сдачи в аренду требуется лицензия, например, разрешение на сдачу в аренду дома для отдыха.
Эксплуатационные расходы
Владельцы квартир в домах, находящихся в совместной собственности, уплачивают ежегодную плату за обслуживание, утвержденную RERA. Утвержденную ставку для конкретного дома можно проверить в Индекс сервисных сборов DLD. Также предусмотрите в бюджете расходы на техническое обслуживание, возможные месяцы простоя и комиссионные агентства или управляющей компании.
Налог на прибыль предприятий
Согласно разъяснениям Федеральной налоговой службы, доход от аренды, получаемый физическим лицом в случаях, когда лицензия не требуется, рассматривается как инвестиции в недвижимость, не подпадающие под действие корпоративного налога, независимо от суммы. Регистрация договора аренды в системе Ejari не меняет этого. Если для сдачи в аренду требуется лицензия, например, разрешение на сдачу в аренду дома для отдыха, такой доход считается доходом от предпринимательской деятельности, и налог на прибыль предприятий применяется, как только оборот превышает 1 млн дирхамов ОАЭ в течение календарного года.
НДС
Долгосрочная аренда жилья освобождается от НДС. Коммерческая аренда, а также некоторые виды краткосрочной аренды или аренды с обслуживанием регулируются иначе, поэтому перед выбором варианта проконсультируйтесь со специалистом.
Налог в стране проживания может по-прежнему взиматься, даже если вы проживаете в другой стране. Мы сотрудничаем с вашими налоговыми консультантами, а не заменяем их.
Глава 8
Сдача жилья в аренду из-за границы
Краткий обзор
Мы можем взять на себя все вопросы, описанные в данном руководстве: от поиска арендатора до продления договоров, технического обслуживания и ведения бухгалтерского учета.
Многие владельцы проживают за пределами ОАЭ. Зарегистрированный управляющий недвижимостью может оформлять договоры Ejari от вашего имени, взимать арендную плату, организовывать техническое обслуживание и следить за важными сроками уведомлений. Выберите управляющего, имеющего лицензию на управление недвижимостью, и попросите его предоставлять вам регулярные отчеты.
Наш сайт Private Office занимается сдачей в аренду, работой с арендаторами и ведением бухгалтерского учета для владельцев недвижимости, независимо от их места проживания.
Глава 9
Вопросы, которые задают арендодатели
Насколько я могу повысить арендную плату при продлении договора?
Это зависит от того, насколько текущая арендная плата ниже среднего значения Индекса арендной платы: от отсутствия повышения до 20%. Калькулятор Индекса арендной платы покажет показатель для вашего объекта недвижимости.
Когда я должен уведомить арендатора об изменении?
Не позднее чем за 90 дней до истечения срока действия договора, если в договоре не оговорено иное.
Могу ли я попросить арендатора съехать, поскольку я хочу продать квартиру?
Да, по истечении срока действия договора с уведомлением за 12 месяцев, направленным через нотариуса или заказным письмом.
Должен ли я платить налог с дохода от аренды?
В ОАЭ не взимается подоходный налог с физических лиц. Доходы физического лица от сдачи недвижимости в аренду не подпадают под действие закона о налоге на прибыль, за исключением случаев, когда для сдачи в аренду требуется лицензия (например, разрешение на сдачу в аренду дома для отдыха) и оборот превышает 1 млн дирхамов. Налогообложение может применяться в зависимости от вашего места жительства.
Кто регистрирует договор в системе Ejari?
Как правило, это делает арендодатель или управляющий недвижимостью. Если арендодатель этого не делает, то это может сделать арендатор.
Могу ли я сдавать свою квартиру в краткосрочную аренду?
Да, при наличии разрешения на использование дома для отдыха, выданного Департаментом экономики и туризма, которое оформлено на ваше имя или на имя лицензированного оператора, с учетом правил, действующих в вашем жилом комплексе.
Ваш следующий шаг
Обратитесь к консультанту Redwood
Расскажите нам о своей недвижимости. Мы подготовим для вас ориентировочную оценку арендной платы, подберем оптимальную стратегию и разработаем четкий план — где бы вы ни находились.
Записаться на консультациюИсточники: Департамент земельных ресурсов Дубая, Руководство по аренде жилья, Указ № 43 от 2013 года, Индекс арендной платы, Smart Rental Index, Эджари и Индекс платы за обслуживание; Правительство Дубая, Закон № 33 от 2008 года; Центр по разрешению споров, связанных с арендой, сборы за подачу документов; Федеральная налоговая служба, Инвестиции в недвижимость для физических лиц и Руководство по НДС в сфере недвижимости; Департамент экономики и туризма, разрешения на строительство домов для отдыха. Проверено 29 октября 2026 года. Настоящее руководство содержит общую информацию и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией.
