عقارات دبي تحت الضغط: رؤية ريدوود هيريتيج

السؤال الذي يطرحه الجميع في السوق اليوم ليس ما إذا كان اهتزت المشاعر. هذا صحيح. والسؤال الأهم هو ما إذا كانت هذه اللحظة تغير من حالة الاستثمار طويل الأجل في عقارات دبي, ، أو ببساطة اختبار القناعة وراء ذلك.

ونحن نرى أن السوق تواجه حدثًا خطيرًا يتعلق بالثقة، وليس تفككًا هيكليًا بعد.

هذا التمييز مهم. الصراع الإقليمي الذي يشمل إيران عطلت حركة النقل وأربكت الأسواق المالية ووضعت سمعة دبي كملاذ آمن تحت المجهر المباشر. وقد نشرت وكالة رويترز الضربات الصاروخية التي تم الإبلاغ عنها التي أثرت على المطارات والموانئ والمناطق السكنية في كل من دبي وأبوظبي، في حين تم تعليق أسواق الأسهم الإماراتية لمدة يومين، وبيع المطورين المدرجين في البورصة بشكل حاد مع إعادة فتح الأسواق. في الوقت نفسه، كانت المخاوف تتزايد بالفعل حول السخونة الزائدة والإمداد المستقبلي حتى قبل وصول هذه الصدمة الجيوسياسية.

بالنسبة للمستثمرين الأفراد، غالبًا ما تنهار مثل هذه اللحظات بالنسبة للمستثمرين الأفراد في استنتاج عاطفي واحد: عدم اليقين يعني الخروج. يميل رأس المال المؤسسي إلى التفكير بشكل مختلف. فهو يطرح سلسلة أكثر انضباطاً من الأسئلة. هل هذا انقطاع مؤقت للثقة والتنقل وتوقيت المعاملات؟ أم أنه يضعف الأسس القانونية والمالية والديموغرافية التي تدعم القيمة على المدى الطويل؟ هل تبقى السيولة سليمة؟ هل تعمل البنوك؟ هل المطورون الرئيسيون قادرون على الوفاء بالتزاماتهم؟ هل يختفي الطلب الدولي أم يتوقف مؤقتاً ويصبح أكثر انتقائية؟

هذه هي الأسئلة التي تهمنا الآن.

وعلى هذا الأساس, المنظور ضروري. الصدمة المباشرة حقيقية. فالرأس المال الأجنبي عنصر أساسي في سوق العقارات بدبي، وقد بدأ بعض المستثمرين الأثرياء بالفعل في استكشاف سبل لتنويع أصولهم خارج الإمارات العربية المتحدة كإجراء وقائي تحسباً لاستمرار الصراع لفترة طويلة. وأفادت وكالة رويترز أن بعض رجال الأعمال المقيمين في دبي وعملاء مكاتب إدارة الثروات العائلية يقومون بنقل أموالهم أو يفكرون في نقلها إلى سنغافورة وهونغ كونغ، وذلك تحديدًا لأن سمعة دبي في الاستقرار قد تعرضت للاختبار. وهذا تذكير بأن رأس المال المتنقل دوليًا يمكنه الاستجابة بسرعة عندما يتم إعادة تسعير المخاطر الجيوسياسية.

إلا أن التحليل المؤسسي يتطلب منا أيضًا فحص ما لم ينكسر.

إن مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي أن القطاع المصرفي والمالي لا يزال مرناً، حيث بلغت نسبة كفاية رأس المال 171 تريليون تيرابايت، ونسبة تغطية السيولة أعلى من 146.61 تريليون تيرابايت، وتجاوزت أصول القطاع 5.42 تريليون درهم. وتواصل البنوك وشركات التأمين والمؤسسات المالية، وفقًا لبيان المحافظ، العمل بشكل طبيعي ودون انقطاع. وبعبارة أخرى، في حين أن الثقة قد تضررت، استمرت السباكة المالية في العمل. وهذا فارق ذو مغزى. تستطيع الأسواق استيعاب الخوف بسهولة أكبر من قدرتها على استيعاب فشل النظام.

ينطبق نفس التمييز على الملكية نفسها. قبل هذا الصراع، كان معظم المحللين الجادين يتوقعون بالفعل أن يدخل سوق العقارات السكنية في دبي مرحلة أكثر اعتدالاً بعد فترة استثنائية استمرت عدة سنوات. وقالت وكالة موديز في فبراير إن أسعار الوحدات السكنية ومبيعات المطورين في الإمارات العربية المتحدة من المرجح أن تهدأ على مدى 12 إلى 18 شهرًا القادمة مع دخول المعروض الجديد على الإنترنت، حيث من المقرر أن يتم بناء حوالي 180,000 وحدة في دبي بين عامي 2026 و2028. ومع ذلك، أشارت موديز أيضًا إلى أن كبار المطورين العقاريين في وضع جيد لاستيعاب التباطؤ، مدعومين بتدفقات نقدية قوية، ومدفوعات مدفوعة مقدماً، وإيرادات متراكمة وإيرادات متراكمة و الميزانيات العمومية. وهذا أمر مهم لأنه يشير إلى أن السوق كان يتجه نحو التطبيع قبل أن تُسرع العوامل الجيوسياسية من وتيرة الحذر.

وهنا نعتقد أن العدسة المؤسسية مفيدة للغاية. يمكن الضغط على السوق دون أن ينكسر. يمكن أن تصبح أبطأ وأكثر انتقائية وأقل تسامحًا دون أن تفقد أهميتها على المدى الطويل.

بالفعل, نقاط القوة الأساسية في دبي لم تُبنى على موسم واحد من التفاؤل. فقد تم بناؤها على مدى عقود: الإصلاحات القانونية التي فتحت الملكية العقارية للأجانب، والربط الجوي العالمي، والبنية التحتية ذات المستوى العالمي، واللوائح التنظيمية الملائمة للأعمال، والكفاءة الضريبية، والنموذج الاقتصادي غير النفطي الذي جعل الإمارة متنوعة بشكل غير عادي بالمعايير الإقليمية. وتشير وكالة رويترز إلى أن النفط يمثل الآن أقل من 21 تيرابايت 3 تيرابايت من الناتج المحلي الإجمالي لدبي, حيث تشكل التجارة والسياحة والتمويل والعقارات العمود الفقري للاقتصاد. وهذا لا يعزل دبي عن الصدمات الجيوسياسية. ولكنه يعني أن حالة الاستثمار في المدينة أوسع من رواية واحدة وأعمق من دورة واحدة.

هناك نقطة أخرى تستحق التوضيح. لا ينبغي الخلط بين المرونة والقوة الموحدة في كل قطاع.

عندما يتم اختبار الأسواق، يتسع التشتت في الأسواق. يميل الرئيس إلى الانفصال عن الأطراف. قوة الميزانية العمومية مهمة أكثر. سمعة المطور العقاري أكثر أهمية. تبدأ جودة البناء، والموقع، ومعايير الخدمة، وإدارة الأصول، وسمعة المشتري في الأهمية أكثر مما كانت عليه في مرحلة الوفرة من الدورة. في البيئات المضطربة، عادة ما يتراجع الطلب على المضاربة أولاً. رأس المال القائم على الإدانة لا يختفي بنفس الطريقة، بل يصبح أكثر دقة.

ولهذا السبب حالتنا الأساسية ليس للضعف العشوائي في جميع أنحاء عقارات دبي. بل هو لسوق أكثر انتقائية تستمر فيه الجودة في جذب الانتباه، في حين أن المخزون الأضعف والمخزون الأكثر سلعة والمراكز عالية المضاربة يصبح من الصعب التحرك على افتراضات الأمس. حتى قبل الصراع الحالي، من خلال منشوراتنا التي سبق أن حذرنا أن انخفاض الأسعار كان أكثر احتمالًا في قطاعات الشقق السكنية في السوق المتوسطة حيث لا يزال العرض مرتفعًا. العبرة ليست في أن دبي محصنة. بل هو أن الأجزاء المختلفة من السوق ستتصرف بشكل مختلف تمامًا من هنا.

وهذا، في رأينا، هو بالضبط البيئة التي يصبح فيها الانضباط المؤسسي أكثر قيمة.

مستثمرون متطورون لا يعتمدون في تقييمهم على تدفق الأخبار وحده. بل يقيّمون الاستثمارات في ضوء العوامل الزمنية، وندرة الأصول، وتكلفة الاستبدال، وعمق قاعدة المستأجرين، ومصداقية الجهات القضائية، وقدرة قاعدة المشترين على الصمود. كما يميزون بين «حدث السيولة» و«حدث الملاءة المالية». وهم يدركون أن الصدمات الجيوسياسية غالبًا ما تؤخر اتخاذ القرارات قبل أن تؤدي إلى تدمير القيمة. وهم يعلمون أنه عندما تزداد حالة عدم اليقين، فإن الأصول الأكثر احتمالاً للحفاظ على الثقة هي تلك التي تتمتع بأوضح الأساسيات:: المواقع الرئيسية، والعناوين المعروفة عالمياً، وديناميكيات العرض المحدودة، والمطورين الموثوقين، والمشترين الذين لا يعتمدون على الرافعة المالية قصيرة الأجل.

ولهذا السبب أيضًا فإن لغة “الملاذ الآمن”يجب توخي الحذر عند استخدام هذه العبارة. فقد تعرضت سمعة دبي بلا شك لاختبار صعب، وهو ما شهدناه نحن المقيمون هنا عن كثب من خلال موجة من التغطية الإعلامية العالمية التي غالبًا ما تسارع إلى تمحيص الإمارة في أوقات التوتر، وتكون أبطأ بكثير في الاعتراف بجانبها الأعمق نقاط القوة الهيكلية. لكن السمعة من هذا النوع لا تُمحى بين عشية وضحاها، ولا يتم الحفاظ عليها من خلال العلامات التجارية وحدها. بل يتم الحفاظ عليها أو تقويضها من خلال كيفية عمل الأسواق تحت الضغط. وعلى هذا المقياس، لا تزال هذه الفترة تتكشف. هناك ما يدعو للحذر، ولكن ليس بعد للاستنتاجات الواسعة بأن الحالة الهيكلية قد انهارت.

وبالتالي فإن توقعاتنا على مدى 6 إلى 12 شهرًا القادمة هي توقعات مدروسة وليست دفاعية.

نتوقع أن تتراجع سرعة المعاملات. كما نتوقع أن يؤخر بعض المشترين الدوليين عملية الشراء. كما نتوقع أن تصبح العناية الواجبة أكثر صرامة، وأن تصبح توقعات التسعير أكثر واقعية، وأن تتسع الفجوة بين الأسهم الرئيسية والثانوية. كما نتوقع أيضاً أن تقوم بعض رؤوس الأموال باستكشاف بدائل في الأسواق المتقدمة وأماكن أخرى إذا استمر الصراع. ولكن قضيتنا المركزية ويبقى أن دبي ستنتقل إلى مرحلة أكثر تميزاً بدلاً من مرحلة الاضطراب، شريطة أن يظل النظام المالي مستقراً وألا يتسع نطاق الصراع الإقليمي بشكل كبير من هنا.

بالنسبة للمستثمرين على المدى الطويل، هذه ليست نصيحة بالرضا عن النفس. إنها دعوة للانتقائية.

في مثل هذه الفترات، تصبح الأسواق أقل تسامحًا ولكنها تصبح أكثر انكشافًا. ينكشف الفائض. وتعيد الجودة تأكيد نفسها. ويصبح الاقتناع، إذا تم ترسيخه بشكل صحيح، أكثر قيمة من الزخم.

إطلالة على ريدوود هيريتيج هو بالتالي بنّاءة, ولكن بجدارة. لا نعتقد أن هذه لحظة للاطمئنان الأعمى، ولا للاستنتاجات الدراماتيكية. إنها لحظة للحكم على الأمور. عقارات دبي تحت الضغط، والضغط حقيقي. لكن الضغط ليس هو نفسه الضعف الدائم. بالنسبة للمستثمرين الذين يتمتعون بالصبر والفطنة وتفضيل الجودة الدائمة على حرارة المضاربة، فإن لا تزال حالة دبي على المدى الطويل سليمة, حتى لو كانت المرحلة التالية تنتمي إلى أصول أقل، واكتتاب أفضل وسوق أكثر انتقائية بكثير من تلك التي تركناها للتو.

يوفر تقرير «ريدوود هيريتيج فيو» للمستثمرين العالميين ومكاتب إدارة الثروات العائلية الوضوح والرؤية والحكمة الاستراتيجية اللازمة لمواجهة الفصل التالي من مسيرة سوق العقارات في دبي.