Die Preise für Wohnungen in Dubai haben sich von etwa 894 AED pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.759 AED pro Quadratmeter im Jahr 2026 erhöht. Das entspricht einem Anstieg von rund 97% in fünf Jahren.
Die erste Schlussfolgerung ist eindeutig: Es handelt sich nicht um eine marginale Erholung. Es handelt sich um eine erhebliche Neubewertung von Wohnimmobilien in Dubai.
Die zweite Schlussfolgerung ist für die Kapitalallokation von größerer Bedeutung: Diese Preisanpassung erfolgte in einem schwierigen externen Umfeld.
Seit 2021 mussten sich die Anleger mit höheren globalen Zinssätzen, knapperer Liquidität, Inflationsschwankungen, einem stärkeren US-Dollar, sich verändernden Kapitalströmen und wiederholten geopolitischen Schocks auseinandersetzen. Die derzeitige regionale Situation ist ernst. Krieg ist keine Marktvariable, die man auf die leichte Schulter nehmen sollte. Die Diplomatie muss überwiegen.
Aus der Sicht des Investierens ist die Unterscheidung zwischen Ereignisrisiko und struktureller Nachfrage jedoch nach wie vor wichtig.
Das Ereignisrisiko kann die Stimmung beeinflussen, Transaktionen verzögern und zu kurzfristigem Zögern bei der Preisbildung führen. Die strukturelle Nachfrage bestimmt, ob das Kapital zurückkehrt, sobald sich die Unsicherheit legt.
Die Widerstandsfähigkeit Dubais ist zunehmend mit der zweiten Kategorie verbunden.
Der Markt wird nicht mehr nur von zyklischer Liquidität oder kurzfristigen Spekulationsströmen getragen. Seine Nachfragebasis hat sich durch Bevölkerungswachstum, Abwanderung von Unternehmen, Verlagerung von Wohlstand, Nachfrage nach Wohnsitz, Tiefe der Infrastruktur, Sicherheit, Steuereffizienz und den anhaltenden Zuzug internationaler Familien und Unternehmer, die ein stabiles Geschäfts- und Lebensumfeld suchen, verbreitert. Das schließt Volatilität nicht aus, das ist eine Tatsache, aber es bedeutet auch nicht, dass sich die Preise geradlinig bewegen.
Es deutet darauf hin, dass Dubai eine stärkere Fähigkeit entwickelt hat, externe Schocks zu absorbieren, sich neu zu kalibrieren und für das globale Kapital relevant zu bleiben. Diese Unterscheidung ist heute wichtig.
In Zeiten geopolitischer Spannungen sind die schwächeren Märkte darauf angewiesen, dass das Vertrauen schnell zurückkehrt. Stärkere Märkte können verzögerte Entscheidungen verkraften, weil die Gründe für die Allokation intakt bleiben.
Für Dubai besteht die aktuelle Herausforderung also nicht darin, ob Unsicherheit besteht. Sie ist eindeutig vorhanden.
Die Frage ist, ob die strukturellen Argumente stark genug sind, damit sich das Kapital wieder engagiert, sobald sich die Aussichten verbessern.
Unsere laufenden Gespräche mit lokalen und internationalen Investoren seit Ausbruch des Krieges und die jüngsten Marktdaten deuten darauf hin, dass die Grundstimmung des Kapitals weiterhin konstruktiv ist.
Wir sind jedoch der Meinung, dass die nächste Phase nicht mit der gleichen Denkweise angegangen werden sollte wie die Erholungsphase.
Nach einer annähernden Verdoppelung in fünf Jahren ist ein breites Marktengagement weniger attraktiv als eine disziplinierte Auswahl der Vermögenswerte. Der Einstiegspreis, die Miettiefe, die Standortqualität, die Endnutzernachfrage, die Knappheit, die Effizienz der Nebenkosten und die Liquidität beim Ausstieg werden wichtiger sein als die Marktdynamik.
Der Markt kann widerstandsfähig bleiben und gleichzeitig selektiver werden.
Das ist in der Regel der Fall, wenn ein ausgereifter Immobilienmarkt von der Erholung zur Institutionalisierung übergeht. Daher wird das Kapital nicht jedes Gebäude gleichermaßen belohnen. Es wird Vermögenswerte mit vertretbarem Cashflow, dauerhafter Nachfrage und glaubwürdiger Liquidität unter Stress belohnen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das derzeitige geopolitische Umfeld ein echter Test für das Vertrauen ist. Die fünfjährige Kursentwicklung in Dubai deutet jedoch darauf hin, dass der Markt eine größere Widerstandsfähigkeit als in früheren Zyklen entwickelt hat.
Widerstandsfähigkeit bedeutet nicht, dass es keine Volatilität gibt. Es bedeutet die Fähigkeit, Volatilität zu absorbieren, ohne die langfristige Kapitalrelevanz zu verlieren.
An dieser Stelle wird eine fundierte Beratung entscheidend. Auf einem Markt, auf dem die Preise bereits erheblich gestiegen sind, wird Wert nicht mehr allein durch den Zugang oder das Transaktionsvolumen geschaffen. Er wird durch disziplinierte Auswahl, Preisbeurteilung, Bewertung der Qualität von Vermögenswerten und ein klares Verständnis der Liquidität unter Stress geschaffen.
Bei Redwood Heritage Real Estate besteht unsere Aufgabe nicht nur darin, Transaktionen zu vermitteln. Wir helfen unseren Kunden, den Markt zu interpretieren, widerstandsfähige Vermögenswerte zu identifizieren und Immobilienentscheidungen in einem breiteren Rahmen der Kapital- und Vermögenserhaltung zu treffen.
