Ausblick auf den Immobilienmarkt in Dubai | Q1 2026

Marktkontext: Ein widerstandsfähiger Markt, der nun jedoch auf die Probe gestellt wird

Der Immobilienmarkt in Dubai startete stark ins Jahr 2026, doch die Zahlen für das erste Quartal sollten differenziert betrachtet werden. Der am 28. Februar 2026 ausgebrochene Krieg begann erst gegen Ende des Quartals, sodass sich seine Auswirkungen wahrscheinlich noch nicht vollständig in den Daten des ersten Quartals widerspiegeln. Die Zahlen zeigen daher nicht die endgültige Reaktion des Marktes auf geopolitische Spannungen, sondern den Zustand des Marktes zu Beginn dieser neuen Phase der Unsicherheit.

Ein Markt, der bereits vor einem externen Schock Schwäche zeigt, unterscheidet sich deutlich von einem Markt, der mit starken Preisen, einem hohen Transaktionswert und einer breiten Kapitalbeteiligung in die Volatilität eintritt. Auf dieser Grundlage ging Dubai mit einer widerstandsfähigeren Marktstruktur in diese Phase als in früheren Zyklen.

Im ersten Quartal 2026 verzeichnete Dubai 47.820 Verkaufstransaktionen, was einem Wachstum von 5,3% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Gesamtwert der Verkäufe erreichte 175,9 Mrd. AED, 23,0% mehr als im Vorjahr, während der Durchschnittspreis bei 1.755 AED pro Quadratfuß lag, was einem Anstieg von 12,3% gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Die Spanne zwischen Transaktionswachstum und Wertzuwachs ist die Kernaussage. Die Volumina steigen weiterhin, aber der Kapitalwert wächst wesentlich schneller. Dies deutet auf einen Markt hin, der weniger von reiner Transaktionsdynamik als vielmehr von höheren Preisen, größeren Ticketgrößen und einem selektiveren Kapitaleinsatz geprägt ist.

Im Vergleich zum Vorquartal fallen die Daten verhaltener aus. Das Verkaufsvolumen sank um 16,8%, während der Verkaufswert um 6,0% zurückging. Der Durchschnittspreis pro Quadratfuß stieg im Quartalsvergleich dennoch um 0,6%. Mit anderen Worten: Die Aktivität hat sich abgeschwächt, aber die Preise sind nicht eingebrochen.

Das ist ein wichtiges frühes Anzeichen für Widerstandsfähigkeit. Nicht Euphorie. Nicht Immunität. Resilienz.

Segmentübersicht: Liquidität, Knappheit und Geschäftsklima

Die Aufschlüsselung nach Segmenten bestätigt einen breiten, aber uneinheitlichen Markt. Wohnungen blieben mit 36.289 Transaktionen und einem Verkaufswert von 74,6 Milliarden AED die wichtigste Quelle der Aktivität. Das Wohnungsvolumen stieg im Vergleich zum Vorjahr um 10,3%, trotz eines Rückgangs von 23,2% gegenüber dem Vorquartal. Dies deutet darauf hin, dass der Wohnungsmarkt liquide bleibt, aber empfindlich auf kurzfristige Veränderungen bei Timing und Preisvorstellungen der Käufer reagiert.

Villen verzeichneten 8.455 Transaktionen und einen Verkaufswert von 59,9 Mrd. AED. Das Segment stieg im Quartalsvergleich um 21,1%, das Volumen ging jedoch im Jahresvergleich um 17,5% zurück. Dies deutet auf einen selektiveren Villenmarkt hin, auf dem die Knappheit nach wie vor förderlich ist, während die Erschwinglichkeit, die Preisgestaltung und die verfügbare Qualität des Bestands zu immer wichtigeren Einschränkungen werden.

Bei den Gewerbeimmobilien wurden 2.049 Transaktionen und ein Verkaufswert von 10,3 Mrd. AED verzeichnet, wobei das Volumen um 69,2% gegenüber dem Vorjahr stieg. Dies ist eines der stärksten Signale in den Daten und spiegelt den anhaltenden Zyklus von Unternehmensgründungen in Dubai wider.

Grundstücke verzeichneten 1.002 Transaktionen und einen Verkaufswert von 31,1 Mrd. AED, was einem Rückgang von 3,8% gegenüber dem Vorjahr und 14,7% gegenüber dem Vorquartal entspricht. Grundstücke sind nach wie vor von strategischer Bedeutung, aber die Abschwächung deutet auf eine größere Selektivität in Bezug auf Preise, Projektwirtschaftlichkeit und künftige Absorption hin.

Die Botschaft der Segmente ist klar: Wohnungen bieten Liquidität, Villen spiegeln Knappheit wider, Gewerbe spiegelt das Vertrauen der Unternehmen wider, und Grundstücke spiegeln die Überzeugung von langfristiger Entwicklung wider.

Fünfjahres-Preisentwicklung: Dubai hat sich seit 2021 fast verdoppelt

Die Neubewertung von Dubai über fünf Jahre ist nach wie vor das zentrale Thema des Marktes. Die Durchschnittspreise stiegen von ca. 894 AED pro Quadratfuß im Jahr 2021 auf 1.755 AED pro Quadratfuß im ersten Quartal 2026, was einem Anstieg von ca. 96% entspricht.

Dabei handelt es sich nicht um eine marginale Erholung von einer niedrigen Basis aus. Es handelt sich um eine wesentliche Neubewertung von Wohnimmobilien in Dubai.

Die Relevanz dieser Entwicklung liegt in dem Umfeld, in dem sie stattfand. Seit 2021 hat der Markt höhere globale Zinssätze, eine knappere Liquidität, Inflationsschwankungen, einen starken US-Dollar, sich verändernde Kapitalströme und wiederholte geopolitische Schocks verkraftet. Der derzeitige Krieg bringt neue Unsicherheiten mit sich, aber die Daten für das erste Quartal deuten darauf hin, dass Dubai in diese Phase mit einer stärkeren Nachfragebasis als in früheren Zyklen eingetreten ist.

Das bedeutet nicht, dass die Preise gegen Schwankungen immun sind. Das sind sie nicht. Es bedeutet, dass der Markt auf einem breiteren Fundament steht, gestützt durch Bevölkerungswachstum, Unternehmensmigration, Vermögensverlagerung, Nachfrage nach Aufenthaltstiteln, eine tief ausgebaute Infrastruktur, Sicherheit und Steuereffizienz.

Der Markt hat sich nicht nur erholt. Er wird jetzt als Kapitalziel getestet.

Preisstruktur: Der Markt ist breiter aufgestellt als sein Luxussegment

Die Daten zu den Preisspannen bieten einen wichtigen Gradmesser für die Markttiefe. Im ersten Quartal 2026 konzentrierte sich der größte Anteil des Verkaufswerts auf den Bereich zwischen 1 und 2 Mio. AED, was 32% des Marktes entspricht. Auf Immobilien unter 1 Mio. AED entfielen 24%, während die Spanne von 2 bis 3 Mio. AED 19% ausmachte.

Höherpreisige Kategorien blieben relevant, aber nicht dominant. Auf Immobilien zwischen 3 und 5 Mio. AED entfielen 13%, während Immobilien über 5 Mio. AED weitere 13% ausmachten.

Dies ist insofern von Bedeutung, als Dubai häufig über sein Luxussegment analysiert wird. Die Q1-Daten zeigen eine umfassendere Realität. Ein erheblicher Anteil der Aktivitäten konzentriert sich nach wie vor auf das mittlere und obere Marktsegment, die für Liquidität, Miettiefe und nachhaltige Absorption entscheidend sind.

Der Markt wird nicht nur durch Trophäentransaktionen gestützt. Er wird durch eine vielschichtige Nachfrage in verschiedenen Preislagen gestützt.

Erstverkauf vs. Wiederverkauf: Heute Vertrauen, morgen Liquidität

Im ersten Quartal 2026 dominierten weiterhin die Primärverkäufe den Markt, die 70% des Verkaufsvolumens und 71% des Verkaufswerts ausmachten. Auf den Wiederverkauf entfielen 30% des Volumens und 29% des Wertes.

Dies bestätigt, dass Dubai weiterhin stark von Entwicklern bestimmt wird. Die Tiefe des Primärmarktes wird durch neue Angebote, Zahlungspläne, markengeführte Entwicklungen und das Vertrauen in die zukünftige Entwicklung unterstützt.

Die Stärke des Primärmarktes sollte jedoch vorsichtig interpretiert werden. Die Absorption von Off-Plan-Objekten ist ein Zeichen des Vertrauens, aber sie ist nicht dasselbe wie Liquidität im Markt fertiggestellter Objekte. Die Qualität dieses Zyklus wird sich letztlich nach der Übergabe zeigen, anhand von Mietnachfrage, Belegung, Effizienz der Nebenkosten, Liquidität beim Wiederverkauf und der Fähigkeit der übergebenen Objekte, ihren Wert auch außerhalb des Lancierungsumfelds zu halten.

Hier ist Marktkenntnis gefragt. Nicht jedes Projekt, das heute erfolgreich verkauft wird, wird auch morgen noch erfolgreich sein.

Umsatzwert: Ein Regime mit höheren Nominalmarktwerten

Der Gesamtwert der Verkäufe in Dubai bewegt sich seit 2021 auf einem deutlich höheren Pfad. Im ersten Quartal 2026 erreichte der Verkaufswert 175,9 Milliarden AEDund setzte damit die Aufwärtsentwicklung der letzten Jahre fort.

Dies ist zum Teil auf höhere Preise zurückzuführen. Ein Teil spiegelt größere Transaktionen wider. Ein Teil spiegelt eine breitere Kapitalbeteiligung wider.

Wichtig ist, dass dieser Wertzuwachs nicht isoliert zu beobachten ist. Er geht mit einer anhaltenden Transaktionstiefe, einer starken Absorption auf dem Primärmarkt und einer steigenden Hypothekenbeteiligung einher. Dies macht das Signal noch glaubwürdiger.

Dubai bewegt sich nicht mehr auf dem Niveau der Transaktionswerte des letzten Zyklus. Der Markt ist in ein höheres nominales Regime eingetreten, das durch Lifestyle-Nachfrage, Wohnsitzplanung, Vermögensverlagerung, Mietrendite, Unternehmensgründung und langfristige Portfolio-Positionierung unterstützt wird.

Hypothek und Barmittel: Eine komplexere Kapitalstruktur

Im ersten Quartal 2026 wurden 11.831 Hypothekentransaktionen getätigt, 7,5% mehr als im ersten Quartal 2025. Der Wert der Hypotheken erreichte 59,8 Mrd. AED, 46% mehr als im Vorjahr.

Dieser Anstieg des Hypothekenwerts ist von Bedeutung. Er deutet darauf hin, dass die Finanzierungstätigkeit nicht nur zahlenmäßig, sondern auch vom Umfang her zunimmt. Bankfinanzierte Käufer beteiligen sich mit höheren Transaktionswerten, was auf eine reifere kreditfinanzierte Komponente des Marktes hinweist.

Gleichzeitig dominiert auf dem Wiederverkaufsmarkt nach wie vor Bargeld mit 67% des Kapitaleinsatzes gegenüber 33% für hypothekenfinanzierte Aktivität, ohne Refinanzierungen und Registrierungen auf dem Primärmarkt.

Dieses Gleichgewicht ist förderlich. Ein hoher Bargeldanteil verringert den Verkaufsdruck in Zeiten von Zinsschwankungen oder geopolitischen Spannungen, während eine steigende Beteiligung an Hypotheken den Markt vertieft und institutionalisiert.

Das Ergebnis ist eine komplexere, aber gesündere Kapitalstruktur, die zwar immer noch einen hohen Anteil an Barmitteln aufweist, aber zunehmend durch Finanzierungstätigkeiten unterstützt wird.

Redwood Heritage View: Beratung gewinnt an Bedeutung, da die Märkte selektiver werden

Q1 2026 bestätigt, dass der Immobilienmarkt in Dubai weiterhin konstruktiv, aber zunehmend selektiv ist. Der Verkaufswert steigt schneller als das Volumen. Die Preise sind fast doppelt so hoch wie 2021. Primärverkäufe bleiben dominant. Die gewerbliche Aktivität nimmt zu. Der Wert der Hypotheken steigt stark an. Bargeld sorgt weiterhin für Stabilität auf dem Wiederverkaufsmarkt.

Der Kontext des Krieges ist wichtig, aber seine vollen Auswirkungen werden erst in den kommenden Quartalen deutlich werden. Q1 erfasst den Markt zu Beginn des Schocks, nicht danach. Das bedeutet, dass die nächste Phase eine sorgfältige Überwachung der Transaktionsgeschwindigkeit, der Preisdisziplin, der Liquidität beim Wiederverkauf, des Hypothekenverhaltens und der Stimmung der Anleger erfordert.

Für Anleger bedeutet das nicht, dass Dubai risikofrei ist. Kein seriöser Markt ist das. Die Schlussfolgerung ist, dass Dubai mit einem stärkeren strukturellen Fundament in diese Phase gegangen ist als in früheren Zyklen.

Nach einer annähernden Verdoppelung der Preise innerhalb von fünf Jahren besteht die Chance nicht mehr nur in einem allgemeinen Engagement in Dubai. Es geht um die Fähigkeit zu erkennen, welche Vermögenswerte auch bei Volatilität liquide, ertragsrelevant und belastbar bleiben.

Hier wird ein beratungsorientierter Ansatz immer wichtiger. Der Zugang zum Markt ist nicht mehr ausreichend. Eine fundierte Entscheidungsfindung erfordert jetzt Dateninterpretation, Kenntnisse auf der Ebene der Vermögenswerte, Preisdisziplin, Bewertung der Entwickler, Liquiditätsanalyse und ein klares Verständnis dafür, wie jede Immobilie in eine breitere Kapitalstrategie passt.

Bei Redwood Heritage Real Estate betrachten wir Immobilien nicht als reine Transaktion. Vielmehr ist es unsere Aufgabe, unseren Kunden dabei zu helfen, den Markt klar einzuschätzen, Fakten von Spekulationen zu unterscheiden und fundierte Entscheidungen in einem Umfeld zu treffen, in dem Selektivität wichtiger ist als kurzfristige Dynamik.