Von der breiten Überzeugung zur selektiven Positionierung
Marktkontext - Der Anker unter der Oberfläche
Die meisten Kommentare zu Immobilien in Dubai beschäftigen sich mit einer einzigen Frage: Hat der Markt gedreht? Unserer Ansicht nach ist diese Frage bereits beantwortet. Nach einer Beinahe-Verdoppelung der Preise innerhalb von fünf Jahren, gefolgt von einem schwächeren ersten Quartal und einem regionalen Schock, hat der Markt gedreht. Die ehrlichere Frage ist nicht, ob, sondern wie weit und welche Vermögenswerte die Kosten dafür tragen werden.
Selbst das ist nicht die Frage, die wir am nützlichsten finden. Am nützlichsten ist die Frage, wer immer noch Kapital einsetzt, wenn der Markt sich dreht, und was sein Verhalten darüber aussagt, wohin sich der Wert bewegt. In einem steigenden Markt ist die Qualität einer Entscheidung schwer zu erkennen, weil fast alles funktioniert. Erst in einem sich drehenden Markt wird der Unterschied zwischen informiertem und exponiertem Kapital deutlich.
Deshalb beobachten wir eine Gruppe ganz besonders. Das Dubai International Financial Centre beherbergt heute mehr als 1.250 familienverbundene Unternehmen, und die 120 größten Familien mit Sitz in Dubai verwalten weltweit ein Vermögen von mehr als 1,2 Billionen USD. Diese Zahl ist kein Maß für das in Immobilien in Dubai investierte Geld. Sie ist ein Maß für etwas, das schwerer zu fälschen ist: das Kaliber des Kapitals, das Dubai als Ort für die Ansiedlung, Strukturierung und Verwaltung seines Vermögens gewählt hat.
Dies ist das Kapital, das wir am genauesten beobachten, und zwar nicht aus der Ferne. Wir leiten seine Haltung nicht aus den Daten ab. Wir erfahren es aus erster Hand, durch unsere ständigen Beziehungen zu lokalen und internationalen Family Offices.
Kapital dieser Art bewegt sich nicht mit dem Markt, auf dem es sich befindet. Es jagt nicht dem Momentum hinterher und bewertet seine Überzeugung nicht wegen eines schwachen Quartals neu. Es positioniert sich neu. Wie es sich neu positioniert, ist jetzt, da der Zyklus eindeutig gedreht hat, einer der ehrlichsten Frühindikatoren, die es gibt.
Was wir hören - Gespräche, nicht Kommentare
Dies ist kein Wandel, über den wir nur gelesen haben. Wir sind direkt daran beteiligt. In den letzten Monaten haben wir auf Roadshows in der Schweiz, in Frankreich, Monaco und Italien mit lokalen und internationalen Family Offices zusammengesessen, die Dubai als langfristigen Standort betrachten, und zwar in Sitzungen, die während des regionalen Konflikts stattfanden, anstatt ihn zu unterbrechen. Die Tatsache, dass dieses Kapital weiterhin zusammenkam und Dubai seine Aufmerksamkeit schenkte, während die Region unter Druck stand, ist an sich schon eine Aufzeichnung wert.
In diesen Gesprächen ist der veränderte Tonfall deutlich zu erkennen, und er ist auf allen Märkten so einheitlich, dass es sich eher um ein Muster als um eine Anekdote handelt. Vor einem Jahr war die vorherrschende Frage der Zugang: Wie kann man am Wachstum Dubais teilhaben? Heute geht es um die Frage, welche Anlagen in Dubai sich als dauerhaft erweisen werden. Vier Fragen tauchen nun regelmäßig auf, egal wo das Gespräch geführt wird.
Die erste ist Einkommen vor Kapitalwachstum. Die Familien konzentrieren sich darauf, ob ein Vermögenswert reale, nachhaltige Mieteinnahmen generiert. Die fünfjährige Preisanpassung wird zwar anerkannt, ist aber nicht mehr der Grund für einen Kauf. Renditen, die einen schwächeren Markt überleben, schon.
Der zweite Punkt ist die Qualität des Bauträgers und das Lieferrisiko. Da ein so großer Teil des Marktes außerplanmäßig verkauft wird, prüfen die Bauherren, wer baut, wie es mit der Lieferung aussieht und was mit dem Wert nach der Übergabe geschieht.
Der dritte Punkt ist die Liquidität beim Ausstieg und die Tiefe des Wiederverkaufs. Das geduldigste Kapital ist in der Tat am stärksten auf den Ausstieg ausgerichtet. Die Familien fragen sich, wie leicht ein Vermögenswert ohne Abschlag verkauft werden kann, wenn es weniger Käufer gibt, denn sie planen für einen Markt, der nicht einfach auf breiter Front steigt.
Der vierte Grund ist die Sicherheit und Stabilität in der Region. Der Konflikt hat dieses Kapital keineswegs abgeschreckt, sondern die Attraktivität Dubais als stabiler Standort noch verstärkt. Der Vergleich, den diese Familien ziehen, gilt nicht nur für die unmittelbare Nachbarschaft, sondern auch für Europa, wo viele von ihnen ebenfalls Interessen haben. Gemessen an dem politischen, fiskalischen und sicherheitspolitischen Druck, der derzeit auf Teilen Europas lastet, hebt sich Dubai trotz seiner jüngsten Herausforderungen immer noch ab. Und vor allem ist das Vertrauen in seine Fähigkeit, sich zu erholen, nach wie vor groß. In diesen Gesprächen wurden die regionalen Risiken nicht als Grund für einen Rückzug aus Dubai betrachtet. Die Stabilität Dubais und seine erwiesene Fähigkeit, einen Schock abzufedern und weiterzumachen, wurden als Grund für eine Konsolidierung des Landes betrachtet.
Dieser letzte Punkt gibt die allgemeine Haltung wieder. Diese Familien sind gegenüber Dubai nicht zögerlich geworden. Einige von ihnen konsolidieren hier mehr von ihrem Vermögen, nicht weniger. Was sich geändert hat, ist, dass sie dies sehr viel selektiver tun: Sie sind dem Zielort verpflichtet und stellen hohe Ansprüche an den Vermögenswert. Sie bleiben auf dem Markt. Sie sind entschlossen, sich dort gut zu behaupten.
Wenn das geduldigste Kapital anfängt, schärfere Fragen zu stellen, und zwar in Bezug auf Einkommen, Lieferung, Ausstieg und Widerstandsfähigkeit, tendiert es dazu, sich zu bewegen, bevor die veröffentlichten Daten die Veränderung bestätigen.
Der Wandel - vom Dubai-Kauf zum selektiven Kauf
In den meisten der vergangenen fünf Jahre war ein Engagement in Dubai eine ausreichende Strategie. Der Markt stieg auf breiter Front, trug die meisten Vermögenswerte, und die Kosten für eine unkritische Haltung waren gering.
Diese Zeit geht zu Ende. Nicht sanft, und nicht in etwas, das Passivität belohnt. Der Markt entwickelt sich von einem Markt, auf dem die Käufer um den Zugang konkurrierten, zu einem Markt, auf dem die Verkäufer zunehmend um engagierte Käufer konkurrieren. Die Verhandlungen ziehen sich in die Länge. Die Preisvorstellungen werden getestet und zunehmend nicht eingehalten. Bei einigen Vermögenswerten wird die vor uns liegende Anpassung härter ausfallen, als es die aktuellen Daten bisher zeigen.
Ein breites Engagement in Dubai ist keine Garantie mehr für ein gutes Ergebnis, denn der Markt bewegt sich nicht mehr als Ganzes. Er streut, und Streuung ist die Bedingung, unter der Selektivität das ganze Spiel wird.
Das ist es, was uns die Haltung der Familienbüros unserer Meinung nach sagt. Das am meisten bedachte langfristige Kapital zieht sich nicht aus Dubai zurück. Es wird viel genauer darauf achten, was es in Dubai besitzen wird. Die Überzeugung hat sich nicht abgeschwächt. Sie hat sich verengt und konzentriert sich auf Vermögenswerte, die ihren Wert verteidigen können, wenn der breite Markt die Arbeit nicht mehr macht.
Wo sich das Kapital der Patienten konzentriert
Wenn Selektivität die neue Disziplin ist, stellt sich natürlich die Frage: Selektiv in Bezug auf was?
Unserer Beobachtung nach konzentriert sich geduldiges Kapital auf die Qualitäten eines Vermögenswerts, nicht auf eine Liste von Standorten. Es bevorzugt Liquidität: das Vertrauen, dass ein Objekt ohne Abschlag verkauft werden kann, wenn es weniger Käufer gibt. Es bevorzugt reale Erträge: eine nachhaltige Mietnachfrage, nicht die prognostizierte Rendite in einem Einführungsprospekt. Sie begünstigt Knappheit: ein Angebot, das nicht einfach nachgeahmt werden kann. Und es begünstigt die Verteidigungsfähigkeit: die Fähigkeit, den Wert in einer schwächeren Phase zu halten, anstatt von einem steigenden Markt abhängig zu sein, um ganz zu bleiben.
Dieses Kapital zieht sich von den umgekehrten Anlagen zurück: Anlagen, die sich auf die Dynamik stützen, deren Ertragsstory bis zur Übergabe unbewiesen ist und deren Angebot reichlich vorhanden ist. Wir werden kein einzelnes Segment als sicher oder unsicher bezeichnen; diese Beurteilung ist anlagenspezifisch. Die Richtung der Entwicklung ist jedoch klar. Die Prämie verschiebt sich von "in Dubai sein" zu "das Richtige in Dubai besitzen", und die Kluft zwischen diesen beiden Ergebnissen wird immer größer.
Der Migrationsmotor - eine Nachfrage, die keine Pause kennt
Dies ist kein Grund, Dubai zu verlassen, und das ist der springende Punkt. Ein Markt kann sich drehen und dennoch strukturell gestützt sein. Die Nachfrage unter Dubai hat nicht nachgelassen, und das ist es, was einen Markt, der sich neu bewertet, von einem Markt unterscheidet, der sich auflöst.
Die VAE waren im Jahr 2025 mit einem Nettozufluss von fast 9.800 vermögenden Personen das weltweit beliebteste Ziel für die Migration von Millionären und lagen damit vor allen anderen Ländern. Mehr als 100.000 Aufenthaltsgenehmigungen wurden im Rahmen des Goldenen Visums an Familien von Immobilieninvestoren vergeben, wodurch die Nachfrage auf den Aufenthalt und nicht auf Spekulationen ausgerichtet ist. Das Signal für die Zukunft ist beachtlich: Eine Umfrage vom Januar 2026 ergab, dass 73 Prozent der Family Offices, die 500 Millionen USD oder mehr verwalten, beabsichtigen, innerhalb von achtzehn Monaten Niederlassungen in den VAE zu gründen. Kapital, das mit dieser Überzeugung bewegt wird, lässt sich nicht nach einem Vierteljahr abziehen.
Beides ist gleichzeitig der Fall. Der Nachfragemotor ist solide und nach mehreren Maßstäben auch dauerhaft. Der Markt selbst korrigiert seine Preise real nach unten: Die Angebotspreise werden gesenkt, das Volumen ist zurückgegangen, und die Selektivität nimmt deutlich zu. Ein Markt kann gut gestützt sein und dennoch von den Käufern weit mehr Disziplin verlangen als noch vor einem Jahr. Und genau hier befindet sich Dubai jetzt.
Redwood Heritage View - Beratung auf einem selektiven Markt
Fünf Jahre lang bestand der Wert eines Immobilienpartners in Dubai vor allem im Zugang: in der Fähigkeit, Kunden auf den Markt zu bringen. In einem breiten Bullenmarkt war der Zugang ausreichend.
Das ist nicht mehr genug. Wenn sich ein Markt auflöst, steigen die Kosten für den Besitz des falschen Vermögenswerts drastisch an, und der Unterschied zwischen einer guten und einer schlechten Entscheidung wird zu einer Frage der Auswahl, nicht des Timings. Dies ist das Umfeld, in dem Beratung ihren Wert hat: nicht in den einfachen Jahren, sondern in den schwierigen.
Unsere Aufgabe ist es nicht, den Kunden zu sagen, dass Dubai ohne Risiko ist. Kein seriöser Markt ist das, und wir haben es stets abgelehnt, etwas anderes zu behaupten. Unsere Aufgabe ist es, Familien dabei zu helfen, die Vermögenswerte, die liquide, einkommensrelevant und vertretbar sind, von denen zu trennen, die lediglich von einem steigenden Markt profitiert haben, und ihr Kapital entsprechend zu positionieren. Die Family Offices, mit denen wir zusammenarbeiten, fragen nicht, ob Dubai eine gute Idee ist. Sie wollen wissen, welche Entscheidungen sie konkret treffen werden. Das ist die richtige Frage, und sie gut zu beantworten, ist der Kern unserer Arbeit.
Die Chancen in Dubai haben sich nicht erledigt. Sie hat ihre Form verändert. Es geht nicht mehr um die Möglichkeit, Dubai zu kaufen. Es ist die Gelegenheit, Dubai gut zu kaufen, und in einem sich auflösenden Markt ist das nicht mehr dasselbe.
Das geduldigste Kapital in Dubai geht nicht weg. Es wird selektiv. In der kommenden Phase werden nicht diejenigen im Vorteil sein, die sich am stärksten exponieren, sondern diejenigen, die über den größten Sachverstand verfügen.
Quellen: Zahlen für DIFC-Familienunternehmen und AUM (DIFC-Behörde, 2025 bis 2026); Henley & Partners Private Wealth Migration Report 2025; GDRFA Golden Visa Investor-Familienzahlen (2026); Umfrage unter Familienbüros in den VAE (Januar 2026).
