Die Wende in einem Immobilienzyklus wird selten durch einen Preisindex angekündigt. Sie beginnt früher, im Verhalten des Kapitals. Das erste Anzeichen für einen Käufermarkt ist keine Panik. Es ist das Zögern. Und dieses Zögern wird jetzt in Dubai sichtbar.
Ein Käufer zögert die Entscheidung hinaus. Ein Verkäufer akzeptiert eine längere Verhandlung. Eine Preisvorstellung bleibt in der Öffentlichkeit fest, wird aber im Privaten flexibler. Die Liquidität verschwindet nicht, sie wird nur selektiver. In Dubai ist dies nun das wichtigere Signal.
Der Markt ist nicht kaputt. Aber die Machtverhältnisse ändern sich.
Dubais Schlagzeilenzahlen deuten immer noch auf eine große Tiefe hin. Das Dubai Land Department meldete für das erste Quartal 2026 Immobilientransaktionen im Gesamtwert von 252 Mrd. AED, 31% mehr als im Vorjahr, wobei 60.303 Transaktionen im Quartal verzeichnet wurden. Auch der Wert der ausländischen Investitionen blieb mit 148,35 Mrd. AED erheblich. Das ist nicht das Profil eines eingefrorenen Marktes.
Die Gesamtstärke kann jedoch eine Verschiebung am Rande verdecken. CBRE meldete für das erste Quartal 2026 mehr als 45.000 Wohnungstransaktionen im Wert von 137 Mrd. AED, stellte aber auch eine deutliche Verlangsamung im März, ein nachlassendes Preis- und Mietwachstum sowie eine vorsichtigere Haltung der Investoren fest, da neue Lieferungen angesichts der anhaltenden regionalen Unsicherheiten näher rücken.
Die Q1-Daten von Savills weisen in die gleiche Richtung. Das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien belief sich auf etwa 45.208, ein Rückgang von 17% gegenüber dem Vorquartal. Mit einem Volumen von 72% dominierte weiterhin der Off-Plan-Markt, aber der Sekundärmarkt schwächte sich im März deutlich ab, mit einem Rückgang des Transaktionsvolumens von ca. 40% im Vergleich zum Vormonat.
Dies ist die Anatomie eines Marktes, der von der Dynamik zur Preisfindung übergeht.
Es stimmt auch mit der Abfolge überein, die Redwood Heritage seit mehreren Monaten feststellt. Am 18. Februar, in Dubais neuer Einkäufer: Vom Flipper zum Allokateur, Wir haben argumentiert, dass der dominierende Käufer nicht mehr in erster Linie von der Geschwindigkeit, sondern von der Struktur angetrieben wird, indem wir gefragt haben, wie sich ein Vermögenswert unter Stress verhält, wer ihn als Nächstes kauft, ob er finanziert werden kann und ob er in harter Währung wertbeständig ist.
Am 9. März, in Dubai-Immobilien unter Druck, Unsere Hausmeinung lautete, dass Dubai “ein ernsthaftes Vertrauensereignis, aber noch keinen strukturellen Zusammenbruch” erlebt. Wir rechneten mit einer geringeren Transaktionsgeschwindigkeit, einem verzögerten internationalen Einsatz, einer strengeren Due-Diligence-Prüfung, realistischeren Preiserwartungen und einer sich vergrößernden Kluft zwischen erstklassigen und sekundären Beständen.
Eine Woche später, nachdem der DFM Real Estate Sector Index um 32% gefallen war, stellten wir fest, dass börsennotierte Märkte dazu neigen, ihre Preise neu zu bestimmen, bevor dies bei physischen Immobilien der Fall ist. Der entscheidende Punkt war nicht, dass sich die physischen Preise sofort bewegen würden, sondern dass die Illiquidität die Preisfindung verzögert, anstatt sie zu verhindern. In Immobilienzyklen schwächt sich das Volumen in der Regel zuerst ab, dann folgen Verhandlungen und Anreize, und erst später werden die Preise angepasst.
Diese Abfolge scheint sich nun auf den physischen Markt zu verlagern.
Der derzeitige Krieg hat die Anpassung verschärft. Reuters berichtete, dass das Volumen der Immobilientransaktionen in den VAE nach Schätzungen von Goldman Sachs in den ersten zwölf Tagen des Monats März im Vergleich zum Vorjahr um 37% und im Vergleich zum Vormonat um 49% zurückgegangen ist, während einzelne Immobilien mit Preisnachlässen von 12-15% angeboten wurden. In dem Bericht wird auch festgestellt, dass die Aktivitäten nicht zum Stillstand gekommen sind, was wichtig ist: Es handelt sich noch nicht um eine Notlage, aber eindeutig um eine Neubewertung des Vertrauens.
Die Angebotsseite ist der zweite Druckpunkt. Wie wir bereits in früheren Berichten dargelegt haben, ist Dubais nächste Phase weniger eine Frage der Nachfrage als vielmehr ein Absorptionstest. Die Projektdaten von DLD ermöglichen es, die Pipeline anhand der registrierten Fertigstellungstermine und der Gesamtzahl der Einheiten zu verfolgen, während die aktuellen, auf DLD-Eingaben basierenden Angebotsarbeiten auf 71.613 Einheiten hindeuten, die für 2026 geplant sind, wobei etwa 34.740 Einheiten voraussichtlich fertiggestellt werden, gefolgt von einer wesentlich größeren Lieferwelle im Jahr 2027 mit etwa 70.537 Einheiten, was fast das Doppelte des Fünfjahresdurchschnitts der jährlichen Lieferungen in Dubai von 35.531 Einheiten ist. Die Implikation ist klar: Auch ohne erzwungene Verkäufe kann ein umfangreicherer Übergabekalender die Preisgestaltung aufweichen, die Verhandlungsspannen ausweiten und wirklich knappe Vermögenswerte vom normalen Bestand trennen.
Aus diesem Grund gehen wir von einer weiteren Abschwächung und nicht von einem ungeordneten Bruch aus.
Die Unterscheidung ist wichtig. Ein ungeordneter Markt wird von Zwangsverkäufern, beeinträchtigten Krediten und mangelnder Liquidität bestimmt. Ein ruhigerer Markt ist anders. Er wird durch eine sich ausweitende Geld-Brief-Spanne, längere Haltefristen, realistischere Verkäufererwartungen, eine genauere Prüfung von Exits außerhalb des Plans und Käufer, die eine Entschädigung für Risiken verlangen, die zuvor ignoriert wurden, bestimmt.
Das ist die Phase, in die Dubai jetzt einzutreten scheint.
Der Druck wird nicht gleichmäßig sein. Erstklassige Villen, knappe Gemeinden, fertig gestellte Anlagen und ertragsstarke Immobilien mit echter Endnutzertiefe dürften besser unterstützt bleiben. Stark versorgte Wohnviertel, spekulative Off-Plan-Positionen, schwächere Wiederverkaufsbestände und Vermögenswerte, deren Preis auf der Grundlage von Annahmen für das Jahr 2024 festgelegt wurde, sind stärker gefährdet.
Unsere Ansicht vom Mai bleibt hier relevant. Nachdem die Preise für Wohnimmobilien in Dubai von ca. 894 AED pro m² im Jahr 2021 auf 1.759 AED pro m² im Jahr 2026 gestiegen waren, argumentierten wir, dass die nächste Phase nicht wie die Erholungsphase angegangen werden sollte. Ein breites Engagement war weniger überzeugend als eine disziplinierte Auswahl; Einstiegspreise, Miettiefe, Nebenkosten, Endnutzernachfrage und Liquidität beim Ausstieg würden mehr zählen als die Schlagzeilen-Dynamik.
Das ist jetzt die Investitionsfrage. Nicht, ob Dubai strategisch relevant bleibt. Das tut es.
Es stellt sich die Frage, ob der heutige Preis das höhere geopolitische Risiko, eine größere Lieferpipeline, eine schwächere Transaktionsdynamik und ein zunehmend institutionelles Käuferverhalten vollständig widerspiegelt.
Für Redwood Heritage Real Estate ist das Kapitalsignal eindeutig:
Dubai entwickelt sich immer mehr zu einem Käufermarkt. Die Preise werden wahrscheinlich weiter nachgeben, bevor die Überzeugung vollständig zurückkehrt.
Dies ist nicht der Moment für Panik. Es ist ein Moment der Geduld.
Die Käufer sollten der Preisfindung freien Lauf lassen. Sie sollten fertigen Objekten, glaubwürdigen Entwicklern, einer stabilen Mietnachfrage, einer sauberen Verwaltung und motivierten Verkäufern den Vorzug geben. Sie sollten vorsichtig sein, wenn der Ausstieg von einer anhaltenden spekulativen Nachfrage abhängt.
Verkäufer sollten sich darüber im Klaren sein, dass die Liquidität nicht mehr bedingungslos gegeben ist. Vermögenswerte können immer noch gehandelt werden, aber nicht jeder Vermögenswert wird zum Preis von gestern gehandelt.
Die nächste Phase in Dubai wird selektiver, analytischer und weniger nachsichtig sein. Das ist nicht unbedingt schlecht für seriöses Kapital. Es bedeutet einfach, dass der Markt ehrlicher wird.
Hauptstadt-Signal: Warten Sie auf eine klarere Preisfindung. Härter verhandeln. Vermeiden Sie Engagements auf dem breiten Markt. Konzentrieren Sie sich auf Qualität, Liquidität, Ertragsstabilität und echte Knappheit.
Der Käufermarkt ist noch nicht voll ausgebildet. Aber die Richtung, in die es geht, ist jetzt schwer zu ignorieren.
Redwood Heritage Real Estate bietet strategische Einblicke und Investitionsberatung für globale Investoren und Family Offices, die das nächste Kapitel der Immobilienbranche in Dubai verstehen und sich dafür positionieren wollen.
