{"id":8698,"date":"2026-06-02T19:08:00","date_gmt":"2026-06-02T15:08:00","guid":{"rendered":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/?p=8698"},"modified":"2026-10-22T20:37:17","modified_gmt":"2026-10-22T16:37:17","slug":"120-family-offices-1-2-trillion-what-theyre-telling-us-about-a-shifting-dubai-market","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/120-family-offices-1-2-trillion-what-theyre-telling-us-about-a-shifting-dubai-market\/","title":{"rendered":"120 family offices, 1\u00a0200 milliards de dollars\u00a0: ce qu\u2019ils nous disent de l\u2019\u00e9volution du march\u00e9 de Duba\u00ef"},"content":{"rendered":"
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Points cl\u00e9s \u00e0 retenir<\/div>\n
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  1. Le march\u00e9 s\u2019est retourn\u00e9 apr\u00e8s un quasi-doublement des prix en cinq ans. La question utile est de savoir quels actifs conserveront leur valeur.<\/li>\n
  2. Le DIFC accueille plus de 1\u00a0250 entit\u00e9s li\u00e9es \u00e0 des familles, et ses 120 principales familles g\u00e8rent plus de 1\u00a0200\u00a0milliards de dollars \u00e0 l\u2019\u00e9chelle mondiale.<\/li>\n
  3. Les family offices examinent d\u00e9sormais quatre crit\u00e8res\u00a0: la p\u00e9rennit\u00e9 du revenu, la qualit\u00e9 du promoteur et la livraison, la liquidit\u00e9 \u00e0 la sortie, et la stabilit\u00e9 au regard de la r\u00e9gion.<\/li>\n
  4. La demande reste structurellement soutenue, mais le march\u00e9 se disperse. C\u2019est la s\u00e9lectivit\u00e9, et non l\u2019exposition, qui d\u00e9terminera les r\u00e9sultats.<\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n

    Contexte de march\u00e9\u00a0: l\u2019ancrage sous la surface<\/h3>\n

    Majoritairement, les analyses consacr\u00e9es \u00e0 l\u2019immobilier \u00e0 Duba\u00ef tournent autour d\u2019une seule question\u00a0: le march\u00e9 s\u2019est-il retourn\u00e9\u00a0? \u00c0 nos yeux, la r\u00e9ponse est d\u00e9j\u00e0 acquise. Apr\u00e8s un quasi-doublement des prix en cinq ans, suivi d\u2019un premier trimestre moins porteur et d\u2019un choc r\u00e9gional, le march\u00e9 s\u2019est retourn\u00e9. La question la plus franche n\u2019est pas de savoir si, mais jusqu\u2019o\u00f9, et quels actifs en supporteront le co\u00fbt.<\/p>\n

    M\u00eame cette question n\u2019est pas, \u00e0 nos yeux, la plus utile. La plus utile consiste \u00e0 identifier qui continue d\u2019engager des capitaux alors que le march\u00e9 se retourne, et ce que ce comportement r\u00e9v\u00e8le du d\u00e9placement de la valeur. Dans un march\u00e9 haussier, la qualit\u00e9 d\u2019une d\u00e9cision est difficile \u00e0 discerner, car presque tout fonctionne. C\u2019est dans un march\u00e9 qui se retourne que la diff\u00e9rence entre capital averti et capital expos\u00e9 devient lisible.<\/p>\n

    Nous observons donc un groupe en particulier. Le Dubai International Financial Centre accueille d\u00e9sormais plus de 1\u00a0250 entit\u00e9s li\u00e9es \u00e0 des familles, et les 120 principales familles qui y sont \u00e9tablies g\u00e8rent plus de 1\u00a0200\u00a0milliards de dollars d\u2019actifs \u00e0 l\u2019\u00e9chelle mondiale. Ce chiffre ne mesure pas les sommes investies dans l\u2019immobilier \u00e0 Duba\u00ef. Il mesure une chose plus difficile \u00e0 contrefaire\u00a0: la qualit\u00e9 du capital qui a choisi Duba\u00ef pour y \u00e9tablir, structurer et gouverner son patrimoine.<\/p>\n

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    1,250+<\/span>Entit\u00e9s li\u00e9es \u00e0 des familles au sein du DIFC<\/span><\/div>\n
    1\u00a0200\u00a0milliards USD<\/span>G\u00e9r\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9chelle mondiale par les 120 principales familles du DIFC<\/span><\/div>\n
    9,800<\/span>Entr\u00e9es nettes approximatives de grandes fortunes aux \u00c9mirats arabes unis, 2025<\/span><\/div>\n
    73%<\/span>Family offices de plus de 500\u00a0millions USD pr\u00e9voyant de s\u2019implanter aux \u00c9mirats arabes unis d\u2019ici 18\u00a0mois<\/span><\/div>\n<\/div>\n

    C\u2019est le capital que nous suivons de plus pr\u00e8s, et pas \u00e0 distance. Nous ne d\u00e9duisons pas sa posture des donn\u00e9es. Nous l\u2019entendons, de premi\u00e8re main, gr\u00e2ce \u00e0 nos relations suivies avec des family offices locaux et internationaux.<\/p>\n

    Un capital de cette nature ne suit pas les mouvements du march\u00e9 dans lequel il s\u2019inscrit. Il ne court pas apr\u00e8s la dynamique et ne r\u00e9vise pas ses convictions sur un seul trimestre d\u00e9cevant. Il se repositionne. La mani\u00e8re dont il se repositionne, maintenant que le cycle s\u2019est clairement retourn\u00e9, constitue l\u2019un des indicateurs avanc\u00e9s les plus sinc\u00e8res qui soient.<\/p>\n

    \n

    Ce que nous entendons\u00a0: des conversations, pas des commentaires<\/h3>\n

    Ce n\u2019est pas une \u00e9volution que nous connaissons seulement par nos lectures. Nous y prenons part directement. Ces derniers mois, lors de roadshows en Suisse, en France, \u00e0 Monaco et en Italie, et lors de r\u00e9unions qui se sont poursuivies pendant le conflit r\u00e9gional plut\u00f4t que de s\u2019interrompre, nous avons rencontr\u00e9 des family offices locaux et internationaux qui consid\u00e8rent Duba\u00ef comme une base de long terme. Que ce capital ait continu\u00e9 \u00e0 se r\u00e9unir et \u00e0 porter son attention sur Duba\u00ef alors que la r\u00e9gion \u00e9tait sous pression m\u00e9rite, en soi, d\u2019\u00eatre consign\u00e9.<\/p>\n

    Au fil de ces \u00e9changes, le changement de ton est net, et suffisamment constant d\u2019un march\u00e9 \u00e0 l\u2019autre pour constituer une tendance plut\u00f4t qu\u2019une anecdote. Il y a un an, la question dominante \u00e9tait celle de l\u2019acc\u00e8s\u00a0: comment participer \u00e0 la croissance de Duba\u00ef. Aujourd\u2019hui, c\u2019est celle du discernement\u00a0: quels actifs de Duba\u00ef se r\u00e9v\u00e9leront durables. Quatre pr\u00e9occupations reviennent d\u00e9sormais avec r\u00e9gularit\u00e9, o\u00f9 que se tienne la conversation.<\/p>\n

    \n
    01<\/span>Le revenu avant la plus-value<\/span><\/div>\n
    02<\/span>Qualit\u00e9 du promoteur et risque de livraison<\/span><\/div>\n
    03<\/span>Liquidit\u00e9 \u00e0 la sortie et profondeur du march\u00e9 de revente<\/span><\/div>\n
    04<\/span>S\u00e9curit\u00e9 et stabilit\u00e9 par rapport \u00e0 la r\u00e9gion<\/span><\/div>\n<\/div>\n

    La premi\u00e8re est la primaut\u00e9 du revenu sur la plus-value. Les familles cherchent \u00e0 savoir si un actif g\u00e9n\u00e8re un revenu locatif r\u00e9el et p\u00e9renne. La revalorisation des cinq derni\u00e8res ann\u00e9es est prise en compte, mais elle n\u2019est plus une raison d\u2019acheter. Un rendement qui r\u00e9siste \u00e0 un march\u00e9 moins porteur, si.<\/p>\n

    La deuxi\u00e8me est la qualit\u00e9 du promoteur et le risque de livraison. Une si grande part du march\u00e9 \u00e9tant vendue sur plan, les d\u00e9cideurs examinent de pr\u00e8s qui construit, son historique de livraison et l\u2019\u00e9volution de la valeur apr\u00e8s la remise des cl\u00e9s.<\/p>\n

    La troisi\u00e8me est la liquidit\u00e9 \u00e0 la sortie et la profondeur du march\u00e9 de revente. Le capital le plus patient est, en r\u00e9alit\u00e9, le plus attentif \u00e0 la sortie. Les familles se demandent avec quelle facilit\u00e9 un actif peut \u00eatre c\u00e9d\u00e9 sans d\u00e9cote lorsque les acheteurs se rar\u00e9fient, car elles se pr\u00e9parent \u00e0 un march\u00e9 qui ne se contentera plus de monter de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e.<\/p>\n

    La quatri\u00e8me est la s\u00e9curit\u00e9 et la stabilit\u00e9 au regard de la r\u00e9gion. Loin de dissuader ce capital, le conflit a renforc\u00e9 l\u2019attrait de Duba\u00ef comme base stable. La comparaison que dressent ces familles ne porte pas seulement sur le voisinage imm\u00e9diat, mais aussi sur l\u2019Europe, o\u00f9 nombre d\u2019entre elles d\u00e9tiennent \u00e9galement des int\u00e9r\u00eats. Au regard des pressions politiques, budg\u00e9taires et s\u00e9curitaires qui p\u00e8sent d\u00e9sormais sur une partie de l\u2019Europe, Duba\u00ef se distingue toujours, malgr\u00e9 ses difficult\u00e9s r\u00e9centes. Surtout, la confiance dans sa capacit\u00e9 de rebond demeure solide. Ces \u00e9changes n\u2019ont pas fait du risque r\u00e9gional une raison de se retirer de Duba\u00ef. Ils ont fait de la stabilit\u00e9 de Duba\u00ef, et de sa capacit\u00e9 av\u00e9r\u00e9e \u00e0 absorber un choc pour aller de l\u2019avant, la raison d\u2019y renforcer leur ancrage.<\/p>\n

    Ce dernier point r\u00e9sume la posture d\u2019ensemble. Ces familles ne sont pas devenues h\u00e9sitantes \u00e0 l\u2019\u00e9gard de Duba\u00ef. Plusieurs y regroupent une part croissante de leur patrimoine, et non l\u2019inverse. Ce qui a chang\u00e9, c\u2019est qu\u2019elles le font de mani\u00e8re bien plus s\u00e9lective\u00a0: engag\u00e9es envers la destination, exigeantes quant \u00e0 l\u2019actif. Elles restent sur le march\u00e9. Elles sont d\u00e9termin\u00e9es \u00e0 y \u00eatre bien positionn\u00e9es.<\/p>\n

    Lorsque le capital le plus patient commence \u00e0 poser des questions plus pointues, sur le revenu, la livraison, la sortie et la r\u00e9silience, il tend \u00e0 se mouvoir avant que les donn\u00e9es publi\u00e9es ne confirment le changement.<\/p>\n

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    Le basculement\u00a0: de l\u2019achat de Duba\u00ef \u00e0 l\u2019achat s\u00e9lectif<\/h3>\n

    Pendant l\u2019essentiel des cinq derni\u00e8res ann\u00e9es, l\u2019exposition \u00e0 Duba\u00ef suffisait comme strat\u00e9gie. Le march\u00e9 a progress\u00e9 de fa\u00e7on g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e, a port\u00e9 la plupart des actifs, et le co\u00fbt d\u2019un manque de discernement \u00e9tait faible.<\/p>\n

    Cette p\u00e9riode touche \u00e0 sa fin. Pas en douceur, et pas au profit d\u2019un march\u00e9 qui r\u00e9compenserait la passivit\u00e9. Le march\u00e9 passe d\u2019une configuration o\u00f9 les acheteurs se disputaient l\u2019acc\u00e8s \u00e0 une configuration o\u00f9 les vendeurs se disputent de plus en plus les acheteurs engag\u00e9s. Les n\u00e9gociations s\u2019allongent. Les prix demand\u00e9s sont mis \u00e0 l\u2019\u00e9preuve et, de plus en plus souvent, ne sont pas atteints. Pour certains actifs, l\u2019ajustement \u00e0 venir sera plus s\u00e9v\u00e8re que ne le montrent encore les donn\u00e9es actuelles.<\/p>\n

    Une large exposition \u00e0 Duba\u00ef ne garantit plus un bon r\u00e9sultat, car le march\u00e9 n\u2019\u00e9volue plus d\u2019un seul bloc. Il se disperse, et la dispersion est pr\u00e9cis\u00e9ment la configuration dans laquelle la s\u00e9lectivit\u00e9 devient l\u2019essentiel du jeu.<\/p>\n

    Voil\u00e0, selon nous, ce que nous dit la posture des family offices. Le capital de long terme le plus r\u00e9fl\u00e9chi ne quitte pas Duba\u00ef. Il devient bien plus exigeant quant \u00e0 ce qu\u2019il d\u00e9tiendra \u00e0 Duba\u00ef. La conviction ne s\u2019est pas affaiblie. Elle s\u2019est resserr\u00e9e, en se concentrant sur les actifs capables de d\u00e9fendre leur valeur lorsque le march\u00e9 dans son ensemble ne fait plus le travail.<\/p>\n

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    O\u00f9 se concentre le capital patient<\/h3>\n

    Si la s\u00e9lectivit\u00e9 est la nouvelle discipline, la question qui s\u2019impose est la suivante\u00a0: s\u00e9lectif \u00e0 l\u2019\u00e9gard de quoi\u00a0?<\/p>\n

    D\u2019apr\u00e8s nos observations, le capital patient se concentre sur les qualit\u00e9s d\u2019un actif, et non sur une liste d\u2019emplacements. Il privil\u00e9gie la liquidit\u00e9\u00a0: l\u2019assurance qu\u2019un actif peut \u00eatre c\u00e9d\u00e9 sans d\u00e9cote lorsque les acheteurs se rar\u00e9fient. Il privil\u00e9gie le revenu r\u00e9el\u00a0: une demande locative durable, et non un rendement projet\u00e9 dans une brochure de lancement. Il privil\u00e9gie la raret\u00e9\u00a0: une offre difficilement reproductible. Et il privil\u00e9gie la capacit\u00e9 de d\u00e9fense\u00a0: l\u2019aptitude \u00e0 pr\u00e9server la valeur pendant une phase moins porteuse, plut\u00f4t que de d\u00e9pendre d\u2019un march\u00e9 haussier pour rester intact.<\/p>\n

    Ce dont ce capital se d\u00e9tourne en est l\u2019inverse\u00a0: les actifs dont la th\u00e8se reposait sur la dynamique, dont le revenu reste \u00e0 d\u00e9montrer jusqu\u2019\u00e0 la livraison, et dont l\u2019offre est abondante. Nous ne qualifierons aucun segment de s\u00fbr ou de risqu\u00e9\u00a0; ce jugement rel\u00e8ve de chaque actif. Mais la tendance est claire. La prime se d\u00e9place du simple fait d\u2019\u00eatre pr\u00e9sent \u00e0 Duba\u00ef vers la d\u00e9tention du bon actif \u00e0 Duba\u00ef, et l\u2019\u00e9cart entre ces deux issues se creuse.<\/p>\n

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    Le moteur migratoire\u00a0: une demande qui ne marque pas de pause<\/h3>\n

    Ce n\u2019est pas un plaidoyer pour quitter Duba\u00ef, et c\u2019est le point qu\u2019il convient de retenir. Un march\u00e9 peut se retourner tout en restant structurellement soutenu. La demande qui sous-tend Duba\u00ef ne s\u2019est pas interrompue, et c\u2019est ce qui distingue un march\u00e9 qui se r\u00e9\u00e9value d\u2019un march\u00e9 qui se d\u00e9lite.<\/p>\n

    Les \u00c9mirats arabes unis ont \u00e9t\u00e9 class\u00e9s en 2025 premi\u00e8re destination mondiale de la migration des millionnaires, avec des entr\u00e9es nettes de pr\u00e8s de 9\u00a0800 grandes fortunes, devant tous leurs concurrents. Plus de 100\u00a0000 titres de s\u00e9jour ont \u00e9t\u00e9 accord\u00e9s \u00e0 des familles d\u2019investisseurs immobiliers dans le cadre du Golden Visa, ce qui ancre la demande dans la r\u00e9sidence plut\u00f4t que dans la sp\u00e9culation. Le signal prospectif est notable\u00a0: une enqu\u00eate de janvier 2026 indique que 73\u00a0% des family offices g\u00e9rant 500\u00a0millions de dollars ou plus entendent s\u2019implanter aux \u00c9mirats arabes unis d\u2019ici dix-huit mois. Un capital qui se d\u00e9place avec une telle conviction ne se d\u00e9sengage pas sur le repli d\u2019un seul trimestre.<\/p>\n

    Les deux constats sont vrais simultan\u00e9ment. Le moteur de la demande est solide et, \u00e0 plusieurs \u00e9gards, durable. Le march\u00e9 lui-m\u00eame se r\u00e9\u00e9value \u00e0 la baisse en termes r\u00e9els\u00a0: les prix demand\u00e9s sont r\u00e9duits, les volumes ont recul\u00e9 et la s\u00e9lectivit\u00e9 s\u2019accro\u00eet nettement. Un march\u00e9 peut \u00eatre bien soutenu et exiger n\u00e9anmoins des acheteurs bien plus de discipline qu\u2019il y a un an. C\u2019est l\u00e0 que se situe Duba\u00ef aujourd\u2019hui.<\/p>\n

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    Le regard de Redwood Heritage\u00a0: le conseil dans un march\u00e9 s\u00e9lectif<\/h3>\n

    Pendant cinq ans, la valeur d\u2019un partenaire immobilier \u00e0 Duba\u00ef tenait pour l\u2019essentiel \u00e0 l\u2019acc\u00e8s\u00a0: la capacit\u00e9 de faire entrer ses clients sur le march\u00e9. Dans un march\u00e9 haussier g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9, l\u2019acc\u00e8s suffisait.<\/p>\n

    Ce n\u2019est plus le cas. Lorsqu\u2019un march\u00e9 se disperse, le co\u00fbt de d\u00e9tention d\u2019un mauvais actif augmente fortement, et la diff\u00e9rence entre une bonne et une mauvaise d\u00e9cision devient une affaire de s\u00e9lection, non de calendrier. C\u2019est dans cet environnement que le conseil d\u00e9montre sa valeur\u00a0: non pas dans les ann\u00e9es faciles, mais dans les ann\u00e9es exigeantes.<\/p>\n

    Notre r\u00f4le n\u2019est pas d\u2019affirmer \u00e0 nos clients que Duba\u00ef est sans risque. Aucun march\u00e9 s\u00e9rieux ne l\u2019est, et nous nous sommes toujours refus\u00e9s \u00e0 pr\u00e9tendre le contraire. Notre r\u00f4le est d\u2019aider les familles \u00e0 distinguer les actifs liquides, pertinents en termes de revenu et d\u00e9fendables de ceux qui ont simplement profit\u00e9 d\u2019un march\u00e9 haussier, et \u00e0 positionner le capital en cons\u00e9quence. Les family offices avec lesquels nous travaillons ne se demandent pas si Duba\u00ef est une bonne id\u00e9e. Ils se demandent quelles d\u00e9cisions, pr\u00e9cis\u00e9ment, tiendront. C\u2019est la bonne question, et y r\u00e9pondre avec justesse constitue l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de notre m\u00e9tier.<\/p>\n

    L\u2019opportunit\u00e9 \u00e0 Duba\u00ef ne s\u2019est pas referm\u00e9e. Elle a chang\u00e9 de nature. Il ne s\u2019agit plus d\u2019acheter Duba\u00ef. Il s\u2019agit de bien acheter Duba\u00ef et, dans un march\u00e9 qui se disperse, les deux ne se confondent plus.<\/p>\n

    Le capital le plus patient ne quitte pas Duba\u00ef. Il devient s\u00e9lectif. Dans la phase qui s\u2019ouvre, l\u2019avantage n\u2019appartiendra pas aux plus expos\u00e9s, mais aux plus avis\u00e9s.<\/p>\n

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    Sources<\/div>\n
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    • Donn\u00e9es sur les entit\u00e9s familiales et les actifs sous gestion du DIFC (DIFC Authority, 2025 \u00e0 2026)<\/li>\n
    • Henley & Partners Private Wealth Migration Report 2025<\/li>\n
    • Donn\u00e9es de la GDRFA sur les familles d\u2019investisseurs titulaires du Golden Visa (2026)<\/li>\n
    • Enqu\u00eate sur les intentions d\u2019implantation des family offices aux \u00c9mirats arabes unis (janvier 2026)<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      D\u2019une conviction g\u00e9n\u00e9rale \u00e0 un positionnement s\u00e9lectif\u00a0: ce que 120 family offices g\u00e9rant 1\u00a0200 milliards de dollars nous disent de Duba\u00ef.<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":10154,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":"","_members_access_role":[],"_members_access_error":""},"categories":[5],"tags":[],"class_list":["post-8698","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-the-redwood-view"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8698","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8698"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8698\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":10120,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8698\/revisions\/10120"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/10154"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8698"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8698"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8698"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}