{"id":8688,"date":"2026-05-09T09:33:05","date_gmt":"2026-05-09T05:33:05","guid":{"rendered":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/?p=8688"},"modified":"2026-10-22T20:38:26","modified_gmt":"2026-10-22T16:38:26","slug":"pour-la-premiere-fois-depuis-des-annees-limmobilier-a-dubai-soriente-vers-le-marche-des-acheteurs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/dubai-property-shifts-towards-buyers-market-for-first-time-in-years\/","title":{"rendered":"L\u2019immobilier \u00e0 Duba\u00ef bascule vers un march\u00e9 d\u2019acheteurs, une premi\u00e8re depuis des ann\u00e9es"},"content":{"rendered":"
\n
Ce qui a chang\u00e9<\/span>Les volumes du T1 2026 sont rest\u00e9s solides, mais la dynamique a ralenti en mars. Savills a relev\u00e9 un recul d\u2019environ 40\u00a0% des volumes sur le march\u00e9 secondaire d\u2019un mois sur l\u2019autre.<\/span><\/div>\n
Pourquoi c\u2019est important<\/span>La d\u00e9couverte des prix passe des march\u00e9s cot\u00e9s \u00e0 l\u2019immobilier physique, tandis qu\u2019un calendrier de livraisons 2027 plus charg\u00e9 met l\u2019absorption \u00e0 l\u2019\u00e9preuve.<\/span><\/div>\n
Pour votre portefeuille<\/span>Laissez la d\u00e9couverte des prix faire son \u0153uvre. Privil\u00e9giez les actifs livr\u00e9s, les promoteurs cr\u00e9dibles, une demande locative r\u00e9siliente et les vendeurs motiv\u00e9s.<\/span><\/div>\n<\/div>\n

Le retournement d\u2019un cycle immobilier est rarement annonc\u00e9 par un indice de prix. Il commence plus t\u00f4t, dans le comportement du capital. Le premier signe d\u2019un march\u00e9 d\u2019acheteurs n\u2019est pas la panique. C\u2019est l\u2019h\u00e9sitation. Et cette h\u00e9sitation devient d\u00e9sormais visible \u00e0 Duba\u00ef.<\/p>\n

Un acheteur diff\u00e8re sa d\u00e9cision. Un vendeur accepte une n\u00e9gociation plus longue. Un prix affich\u00e9 reste ferme en public, mais devient plus souple en priv\u00e9. La liquidit\u00e9 ne dispara\u00eet pas\u00a0; elle devient plus s\u00e9lective. \u00c0 Duba\u00ef, c\u2019est d\u00e9sormais le signal le plus important.<\/p>\n

Le march\u00e9 n\u2019est pas gripp\u00e9. Mais le rapport de force est en train de changer.<\/p><\/blockquote>\n

Les chiffres agr\u00e9g\u00e9s de Duba\u00ef t\u00e9moignent encore d\u2019une r\u00e9elle profondeur. Le Dubai Land Department a fait \u00e9tat de 252 milliards d\u2019AED de transactions immobili\u00e8res au T1 2026, en hausse de 31\u00a0% sur un an, pour 60\u00a0303 transactions enregistr\u00e9es sur le trimestre. Les investissements \u00e9trangers sont \u00e9galement rest\u00e9s substantiels, \u00e0 148,35 milliards d\u2019AED. Ce n\u2019est pas le profil d\u2019un march\u00e9 fig\u00e9.<\/p>\n

Mais la vigueur globale peut masquer un basculement \u00e0 la marge. CBRE a recens\u00e9 plus de 45\u00a0000 transactions r\u00e9sidentielles pour 137 milliards d\u2019AED au T1 2026, tout en relevant un net ralentissement en mars, une mod\u00e9ration de la hausse des prix et des loyers, et une attitude plus prudente des investisseurs \u00e0 l\u2019approche de nouvelles livraisons, dans un contexte d\u2019incertitudes r\u00e9gionales persistantes.<\/p>\n

Les donn\u00e9es de Savills pour le T1 vont dans le m\u00eame sens. Les transactions r\u00e9sidentielles ont atteint environ 45\u00a0208, en baisse de 17\u00a0% d\u2019un trimestre sur l\u2019autre. Les ventes sur plan sont rest\u00e9es pr\u00e9pond\u00e9rantes, avec 72\u00a0% de l\u2019activit\u00e9, mais le march\u00e9 secondaire s\u2019est nettement affaibli en mars, avec des volumes en recul d\u2019environ 40\u00a0% d\u2019un mois sur l\u2019autre.<\/p>\n

\n
252 milliards d\u2019AED<\/span>Total des transactions, T1 2026, en hausse de 31\u00a0%<\/span><\/div>\n
17%<\/span>Baisse des transactions r\u00e9sidentielles d\u2019un trimestre sur l\u2019autre (Savills)<\/span><\/div>\n
40%<\/span>Baisse approximative des volumes secondaires en mars, d\u2019un mois sur l\u2019autre<\/span><\/div>\n
70,537<\/span>Logements de la vague de livraisons de 2027<\/span><\/div>\n<\/div>\n

C\u2019est l\u2019anatomie d\u2019un march\u00e9 qui passe de l\u2019\u00e9lan \u00e0 la d\u00e9couverte des prix.<\/p><\/blockquote>\n

Cette \u00e9volution correspond aussi \u00e0 la s\u00e9quence que Redwood Heritage identifie depuis plusieurs mois. Le 18 f\u00e9vrier, dans Le nouvel acheteur \u00e0 Duba\u00ef\u00a0: du sp\u00e9culateur \u00e0 l\u2019investisseur patrimonial<\/em>, nous avancions que l\u2019acheteur dominant n\u2019\u00e9tait plus guid\u00e9 avant tout par la rapidit\u00e9, mais par la structure\u00a0: il s\u2019interroge sur le comportement d\u2019un actif en p\u00e9riode de tension, sur l\u2019identit\u00e9 de son prochain acqu\u00e9reur, sur sa capacit\u00e9 \u00e0 \u00eatre financ\u00e9 et sur sa facult\u00e9 \u00e0 conserver sa valeur en devises fortes.<\/p>\n

Le 9 mars, dans L\u2019immobilier \u00e0 Duba\u00ef sous pression<\/em>, la vision de notre Maison \u00e9tait que Duba\u00ef faisait face \u00e0 \u00ab\u00a0un s\u00e9rieux choc de confiance, et non encore \u00e0 un d\u00e9litement structurel\u00a0\u00bb. Nous anticipions un ralentissement du rythme des transactions, un report des investissements internationaux, des due diligences plus exigeantes, des attentes de prix plus r\u00e9alistes et un \u00e9cart croissant entre biens haut de gamme et parc secondaire.<\/p>\n

Une semaine plus tard, alors que l\u2019indice sectoriel immobilier du DFM avait recul\u00e9 de 32\u00a0%, nous relevions que les march\u00e9s cot\u00e9s tendent \u00e0 se r\u00e9\u00e9valuer avant l\u2019immobilier physique. L\u2019essentiel n\u2019\u00e9tait pas que les prix physiques allaient \u00e9voluer imm\u00e9diatement, mais que l\u2019illiquidit\u00e9 retarde la d\u00e9couverte des prix sans la supprimer. Dans les cycles immobiliers, les volumes fl\u00e9chissent g\u00e9n\u00e9ralement en premier\u00a0; la n\u00e9gociation et les incitations suivent\u00a0; les prix enregistr\u00e9s s\u2019ajustent ensuite.<\/p>\n

Cette s\u00e9quence semble d\u00e9sormais gagner le march\u00e9 physique.<\/p><\/blockquote>\n

La guerre en cours a rendu l\u2019ajustement plus s\u00e9rieux. Selon Reuters, citant des estimations de Goldman Sachs, les volumes de transactions immobili\u00e8res aux \u00c9mirats arabes unis ont recul\u00e9 de 37\u00a0% sur un an et de 49\u00a0% sur un mois au cours des douze premiers jours de mars, tandis que certains biens \u00e9taient propos\u00e9s avec des baisses de prix de 12 \u00e0 15\u00a0%. Le rapport soulignait aussi que l\u2019activit\u00e9 ne s\u2019\u00e9tait pas arr\u00eat\u00e9e, ce qui est important\u00a0: il ne s\u2019agit pas encore de d\u00e9tresse, mais clairement d\u2019une r\u00e9\u00e9valuation de la confiance.<\/p>\n

L\u2019offre constitue le second point de pression. Comme nous l\u2019avons soulign\u00e9 dans de pr\u00e9c\u00e9dentes notes, la prochaine phase de Duba\u00ef rel\u00e8ve moins d\u2019une question de demande que d\u2019un test d\u2019absorption. Les donn\u00e9es de projets du DLD permettent de suivre le pipeline \u00e0 partir des dates d\u2019ach\u00e8vement enregistr\u00e9es et du nombre total d\u2019unit\u00e9s, tandis que les travaux actuels sur l\u2019offre fond\u00e9s sur les donn\u00e9es du DLD font \u00e9tat de 71\u00a0613 unit\u00e9s programm\u00e9es pour 2026, dont environ 34\u00a0740 devraient effectivement \u00eatre livr\u00e9es, suivies d\u2019une vague de livraisons nettement plus importante en 2027, d\u2019environ 70\u00a0537 unit\u00e9s, soit pr\u00e8s du double de la moyenne annuelle des livraisons \u00e0 Duba\u00ef sur cinq ans (35\u00a0531 unit\u00e9s). La conclusion est claire\u00a0: m\u00eame sans ventes forc\u00e9es, un calendrier de livraisons plus charg\u00e9 peut peser sur les prix, \u00e9largir les marges de n\u00e9gociation et distinguer les actifs r\u00e9ellement rares du stock ordinaire.<\/p>\n

C\u2019est pourquoi notre sc\u00e9nario central est celui d\u2019un nouvel assouplissement, et non d\u2019une rupture d\u00e9sordonn\u00e9e.<\/p><\/blockquote>\n

La distinction est importante. Un march\u00e9 d\u00e9sordonn\u00e9 est domin\u00e9 par les ventes forc\u00e9es, la d\u00e9gradation du cr\u00e9dit et l\u2019ass\u00e8chement de la liquidit\u00e9. Un march\u00e9 qui s\u2019assouplit est diff\u00e9rent. Il se caract\u00e9rise par un \u00e9cart croissant entre prix demand\u00e9s et prix offerts, des horizons de d\u00e9tention plus longs, des attentes plus r\u00e9alistes des vendeurs, un examen plus attentif des sorties sur plan et des acheteurs qui exigent d\u2019\u00eatre r\u00e9mun\u00e9r\u00e9s pour un risque jusqu\u2019ici ignor\u00e9.<\/p>\n

C\u2019est dans cette phase que Duba\u00ef semble d\u00e9sormais entrer.<\/p><\/blockquote>\n

La pression ne sera pas uniforme. Les villas haut de gamme, les communaut\u00e9s o\u00f9 l\u2019offre est rare, les actifs livr\u00e9s et les biens de rendement adoss\u00e9s \u00e0 une r\u00e9elle profondeur de demande d\u2019utilisateurs finaux devraient mieux r\u00e9sister. Les quartiers d\u2019appartements \u00e0 offre abondante, les positions sp\u00e9culatives sur plan, le stock de revente de moindre qualit\u00e9 et les actifs valoris\u00e9s sur des hypoth\u00e8ses de 2024 sont plus expos\u00e9s.<\/p>\n

Notre analyse de mai reste pertinente. Apr\u00e8s une progression des prix r\u00e9sidentiels \u00e0 Duba\u00ef d\u2019environ 894 AED par pi\u00b2 en 2021 \u00e0 1\u00a0759 AED par pi\u00b2 en 2026, nous estimions que la phase suivante ne devait pas \u00eatre abord\u00e9e comme la phase de reprise. Une exposition large \u00e9tait devenue moins convaincante qu\u2019une s\u00e9lection rigoureuse\u00a0; le prix d\u2019entr\u00e9e, la profondeur locative, les charges de service, la demande des utilisateurs finaux et la liquidit\u00e9 \u00e0 la sortie compteraient davantage que la dynamique g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n

Telle est d\u00e9sormais la question d\u2019investissement. Non pas de savoir si Duba\u00ef conserve sa pertinence strat\u00e9gique\u00a0: c\u2019est le cas.<\/p><\/blockquote>\n

La question est de savoir si le prix actuel int\u00e8gre pleinement un risque g\u00e9opolitique accru, un pipeline de livraisons plus important, un ralentissement des transactions et une base d\u2019acheteurs au comportement de plus en plus institutionnel.<\/p>\n

Pour Redwood Heritage Real Estate, le signal pour le capital est clair\u00a0:<\/p>\n

Duba\u00ef s\u2019oriente vers un march\u00e9 d\u2019acheteurs. Les prix devraient encore s\u2019assouplir avant que la conviction ne revienne pleinement.<\/strong><\/p>\n

L\u2019heure n\u2019est pas \u00e0 la panique. Elle est \u00e0 la patience.<\/p><\/blockquote>\n

Les acheteurs devraient laisser la d\u00e9couverte des prix faire son \u0153uvre. Ils devraient privil\u00e9gier les actifs livr\u00e9s, les promoteurs cr\u00e9dibles, une demande locative r\u00e9siliente, une gouvernance saine et les vendeurs motiv\u00e9s<\/a>. Ils devraient se montrer prudents lorsque la sortie repose sur la persistance d\u2019une demande sp\u00e9culative.<\/p>\n

Les vendeurs doivent prendre conscience que la liquidit\u00e9 n\u2019est plus inconditionnelle<\/a>. Les actifs peuvent encore se n\u00e9gocier, mais tous ne trouveront pas preneur au prix d\u2019hier.<\/p>\n

La prochaine phase de Duba\u00ef sera plus s\u00e9lective, plus analytique et moins indulgente. Ce n\u2019est pas n\u00e9cessairement une mauvaise nouvelle pour les capitaux s\u00e9rieux. Cela signifie simplement que le march\u00e9 devient plus honn\u00eate.<\/p>\n

\n
Capital Signals<\/div>\n

Attendez une d\u00e9couverte des prix plus nette. N\u00e9gociez plus fermement. \u00c9vitez une exposition large au march\u00e9. Concentrez-vous sur la qualit\u00e9, la liquidit\u00e9, la r\u00e9silience des revenus et la raret\u00e9 v\u00e9ritable.<\/p>\n<\/div>\n

Le march\u00e9 d\u2019acheteurs n\u2019est pas encore pleinement install\u00e9. Mais la direction est d\u00e9sormais difficile \u00e0 ignorer.<\/p>\n

Redwood Heritage Real Estate apporte une lecture strat\u00e9gique et un conseil en investissement aux investisseurs internationaux et aux family offices qui souhaitent comprendre le prochain chapitre de l\u2019immobilier \u00e0 Duba\u00ef et s\u2019y positionner.<\/p>\n

\n
Sources<\/div>\n
    \n
  • Dubai Land Department, donn\u00e9es de transactions et de projets du T1 2026<\/li>\n
  • CBRE, T1 2026<\/li>\n
  • Savills, T1 2026<\/li>\n
  • Reuters, citant des estimations de Goldman Sachs (mars 2026)<\/li>\n
  • Dubai Financial Market, indice sectoriel immobilier<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Le premier signe d\u2019un march\u00e9 favorable aux acheteurs est l\u2019h\u00e9sitation, et cette h\u00e9sitation se manifeste d\u00e9sormais \u00e0 Duba\u00ef.<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":10155,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":"","_members_access_role":[],"_members_access_error":""},"categories":[3],"tags":[],"class_list":["post-8688","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-capital-signals"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8688","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8688"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8688\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":10121,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8688\/revisions\/10121"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/10155"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8688"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8688"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8688"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}