Le retournement d'un cycle immobilier est rarement annonc\u00e9 par un indice de prix. Il commence plus t\u00f4t, dans le comportement des capitaux. Le premier signe d'un march\u00e9 acheteur n'est pas la panique. C'est l'h\u00e9sitation. Et l'h\u00e9sitation devient aujourd'hui visible \u00e0 Duba\u00ef.<\/p>\n
L'acheteur ralentit la d\u00e9cision. Un vendeur accepte une n\u00e9gociation plus longue. Un prix demand\u00e9 reste ferme en public, mais devient plus flexible en priv\u00e9. La liquidit\u00e9 ne dispara\u00eet pas, elle devient plus s\u00e9lective. \u00c0 Duba\u00ef, c'est d\u00e9sormais le signal le plus important.<\/p>\n
Le march\u00e9 n'est pas cass\u00e9. Mais l'\u00e9quilibre des forces est en train de changer.<\/p><\/blockquote>\n
Les chiffres cl\u00e9s de Duba\u00ef sugg\u00e8rent toujours une certaine profondeur. Le Dubai Land Department a d\u00e9clar\u00e9 un total de 252 milliards AED pour les transactions immobili\u00e8res au premier trimestre 2026, en hausse de 31% en glissement annuel, avec 60 303 transactions enregistr\u00e9es au cours du trimestre. La valeur des investissements \u00e9trangers est \u00e9galement rest\u00e9e substantielle, \u00e0 148,35 milliards AED. Ce n'est pas le profil d'un march\u00e9 gel\u00e9.<\/p>\n
Mais la force globale peut dissimuler un changement \u00e0 la marge. CBRE a fait \u00e9tat de plus de 45 000 transactions r\u00e9sidentielles d'une valeur de 137 milliards AED au premier trimestre 2026, tout en notant un net ralentissement en mars, une croissance mod\u00e9r\u00e9e des prix et des loyers, et une attitude plus prudente des investisseurs \u00e0 l'approche de nouvelles livraisons, compte tenu des incertitudes r\u00e9gionales persistantes.<\/p>\n
Les donn\u00e9es de Savills pour le premier trimestre vont dans le m\u00eame sens. Les transactions r\u00e9sidentielles ont atteint environ 45 208, en baisse de 17% en glissement trimestriel. Le march\u00e9 secondaire s'est fortement affaibli en mars, avec des volumes de transactions en baisse d'environ 40% d'un mois sur l'autre.<\/p>\n
C'est l'anatomie d'un march\u00e9 qui passe de la dynamique \u00e0 la d\u00e9couverte des prix.<\/p><\/blockquote>\n
Elle est \u00e9galement coh\u00e9rente avec la s\u00e9quence que Redwood Heritage a identifi\u00e9e depuis plusieurs mois. Le 18 f\u00e9vrier, en Le nouvel acheteur de Duba\u00ef : Du flipper \u00e0 l'allocataire<\/em>, Nous avons soutenu que l'acheteur dominant n'\u00e9tait plus principalement motiv\u00e9 par la vitesse, mais par la structure, en se demandant comment un actif se comporte en cas de stress, qui l'ach\u00e8tera ensuite, s'il peut \u00eatre financ\u00e9 et s'il conserve sa valeur en termes de devises fortes.<\/p>\n
Le 9 mars, dans L'immobilier \u00e0 Duba\u00ef sous pression<\/em>, En ce qui concerne le march\u00e9 de l'immobilier, notre point de vue \u00e9tait que Duba\u00ef \u00e9tait confront\u00e9 \u00e0 \u201cun s\u00e9rieux probl\u00e8me de confiance, mais pas encore \u00e0 un effondrement structurel\u201d. Nous nous attendions \u00e0 un ralentissement de la vitesse des transactions, \u00e0 un retard dans le d\u00e9ploiement international, \u00e0 une diligence plus rigoureuse, \u00e0 des attentes plus r\u00e9alistes en mati\u00e8re de prix et \u00e0 un \u00e9cart croissant entre les biens de premier ordre et les biens secondaires.<\/p>\n
Une semaine plus tard, apr\u00e8s que l'indice DFM Real Estate Sector Index a chut\u00e9 de 32%, nous avons not\u00e9 que les march\u00e9s cot\u00e9s ont tendance \u00e0 se r\u00e9ajuster avant les biens physiques. L'important n'est pas que les prix physiques \u00e9voluent imm\u00e9diatement, mais que l'illiquidit\u00e9 retarde la d\u00e9couverte des prix plut\u00f4t qu'elle ne l'\u00e9limine. Dans les cycles immobiliers, le volume s'affaiblit g\u00e9n\u00e9ralement en premier ; la n\u00e9gociation et les incitations suivent ; les prix de r\u00e9f\u00e9rence s'ajustent plus tard.<\/p>\n
Cette s\u00e9quence semble maintenant s'\u00e9tendre au march\u00e9 physique.<\/p><\/blockquote>\n
La guerre actuelle a rendu l'ajustement plus s\u00e9rieux. Reuters a rapport\u00e9 que le volume des transactions immobili\u00e8res dans les \u00c9mirats arabes unis a chut\u00e9 de 37% en glissement annuel et de 49% en glissement mensuel au cours des douze premiers jours de mars, selon les estimations de Goldman Sachs, tandis que certaines propri\u00e9t\u00e9s individuelles \u00e9taient propos\u00e9es avec des r\u00e9ductions de prix de 12-15%. Le rapport note \u00e9galement que l'activit\u00e9 ne s'est pas arr\u00eat\u00e9e, ce qui est important : il ne s'agit pas encore d'une situation de d\u00e9tresse, mais il s'agit clairement d'un regain de confiance.<\/p>\n
L'offre est le deuxi\u00e8me point de pression. Comme nous l'avons indiqu\u00e9 dans des notes pr\u00e9c\u00e9dentes, la prochaine phase de Duba\u00ef est moins une histoire de demande qu'un test d'absorption. Les donn\u00e9es de projet de DLD permettent de suivre le pipeline gr\u00e2ce aux dates d'ach\u00e8vement enregistr\u00e9es et au nombre total d'unit\u00e9s, tandis que le travail actuel sur l'offre bas\u00e9 sur les donn\u00e9es de DLD indique que 71 613 unit\u00e9s sont pr\u00e9vues pour 2026, dont environ 34 740 sont susceptibles d'\u00eatre achev\u00e9es, suivies d'une vague de livraison beaucoup plus importante en 2027, d'environ 70 537 unit\u00e9s, ce qui repr\u00e9sente presque le double de la livraison annuelle moyenne de Duba\u00ef sur cinq ans, qui est de 35 531 unit\u00e9s. L'implication est claire : m\u00eame sans vente forc\u00e9e, un calendrier de livraison plus charg\u00e9 peut adoucir les prix, \u00e9largir les marges de n\u00e9gociation et s\u00e9parer les biens r\u00e9ellement rares des stocks ordinaires.<\/p>\n
C'est pourquoi notre sc\u00e9nario de base pr\u00e9voit un nouveau fl\u00e9chissement, et non une rupture brutale.<\/p><\/blockquote>\n
La distinction est importante. Un march\u00e9 d\u00e9sordonn\u00e9 est aliment\u00e9 par des vendeurs forc\u00e9s, des cr\u00e9dits douteux et un manque de liquidit\u00e9s. Un march\u00e9 plus souple est diff\u00e9rent. Il est aliment\u00e9 par un \u00e9cart croissant entre les offres et les demandes, des p\u00e9riodes de d\u00e9tention plus longues, des attentes plus r\u00e9alistes de la part des vendeurs, un examen plus approfondi des sorties de plan et des acheteurs qui exigent une compensation pour un risque qui \u00e9tait auparavant ignor\u00e9.<\/p>\n
C'est la phase dans laquelle Duba\u00ef semble maintenant entrer.<\/p><\/blockquote>\n
La pression ne sera pas uniforme. Les villas de premier choix, les communaut\u00e9s rares, les actifs achev\u00e9s et les biens immobiliers productifs de revenus avec une v\u00e9ritable profondeur d'utilisateur final devraient rester mieux soutenus. Les quartiers d'appartements fortement approvisionn\u00e9s, les positions sp\u00e9culatives sur plan, les stocks de revente plus faibles et les actifs dont le prix est fix\u00e9 sur la base d'hypoth\u00e8ses pour 2024 sont plus expos\u00e9s.<\/p>\n
Notre point de vue du mois de mai reste d'actualit\u00e9. Apr\u00e8s que les prix r\u00e9sidentiels \u00e0 Duba\u00ef soient pass\u00e9s d'environ 894 AED par pied carr\u00e9 en 2021 \u00e0 1 759 AED par pied carr\u00e9 en 2026, nous avons soutenu que la prochaine phase ne devait pas \u00eatre abord\u00e9e comme la phase de reprise. Une large exposition \u00e9tait devenue moins convaincante qu'une s\u00e9lection disciplin\u00e9e ; le prix d'entr\u00e9e, la profondeur des loyers, les frais de service, la demande de l'utilisateur final et la liquidit\u00e9 de sortie seraient plus importants que l'\u00e9lan des grands titres.<\/p>\n
Telle est d\u00e9sormais la question qui se pose en mati\u00e8re d'investissement. Il ne s'agit pas de savoir si Duba\u00ef conserve une importance strat\u00e9gique. C'est le cas.<\/p><\/blockquote>\n
La question est de savoir si le prix actuel refl\u00e8te pleinement un risque g\u00e9opolitique plus \u00e9lev\u00e9, un pipeline de livraison plus important, une dynamique de transaction plus faible et une base d'acheteurs qui devient plus institutionnelle dans son comportement.<\/p>\n
Pour Redwood Heritage Real Estate, le signal du capital est clair :<\/p>\n
Duba\u00ef s'oriente vers un march\u00e9 d'acheteurs. Les prix devraient encore baisser avant que la conviction ne revienne.<\/strong><\/p>\n
Ce n'est pas le moment de paniquer. C'est un moment de patience.<\/p><\/blockquote>\n
Les acheteurs doivent laisser la d\u00e9couverte des prix se faire. Ils doivent privil\u00e9gier les actifs achev\u00e9s, les promoteurs cr\u00e9dibles, la r\u00e9sistance de la demande locative, la bonne gouvernance et les vendeurs motiv\u00e9s. Ils doivent \u00eatre prudents lorsque la sortie d\u00e9pend d'une demande sp\u00e9culative continue.<\/p>\n
Les vendeurs doivent reconna\u00eetre que la liquidit\u00e9 n'est plus inconditionnelle. Les actifs peuvent toujours \u00eatre \u00e9chang\u00e9s, mais tous les actifs ne seront pas compens\u00e9s au prix d'hier.<\/p>\n
La prochaine phase de Duba\u00ef sera plus s\u00e9lective, plus analytique et moins indulgente. Cela n'est pas n\u00e9cessairement mauvais pour les capitaux s\u00e9rieux. Cela signifie simplement que le march\u00e9 devient plus honn\u00eate.<\/p>\n
Le signal de la capitale :<\/strong> Attendre une d\u00e9couverte plus claire des prix. N\u00e9gocier davantage. \u00c9viter l'exposition au march\u00e9 g\u00e9n\u00e9ral. Se concentrer sur la qualit\u00e9, la liquidit\u00e9, la r\u00e9sistance des revenus et la raret\u00e9 r\u00e9elle.<\/p>\n
Le march\u00e9 des acheteurs n'est pas encore totalement form\u00e9. Mais il est d\u00e9sormais difficile d'ignorer la direction qu'il prend.<\/p>\n
Redwood Heritage Real Estate offre une vision strat\u00e9gique et des conseils en mati\u00e8re d'investissement aux investisseurs mondiaux et aux family offices qui cherchent \u00e0 comprendre et \u00e0 se positionner pour le prochain chapitre de l'immobilier \u00e0 Duba\u00ef.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
The turn in a property cycle is rarely announced by a price index. It begins earlier, in the behaviour of capital. The first sign of a buyer\u2019s market is not panic. It is hesitation. And hesitation is now becoming visible in Dubai. A buyer slows the decision. A seller accepts a longer negotiation. An asking […]<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":8690,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[],"class_list":["post-8688","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-capital-signals"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8688","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8688"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8688\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":8691,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8688\/revisions\/8691"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/8690"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8688"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8688"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8688"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}