{"id":8688,"date":"2026-05-09T09:33:05","date_gmt":"2026-05-09T05:33:05","guid":{"rendered":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/?p=8688"},"modified":"2026-10-22T20:38:26","modified_gmt":"2026-10-22T16:38:26","slug":"dubai-erstmals-seit-jahren-richtung-kaeufermarkt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/de\/dubai-property-shifts-towards-buyers-market-for-first-time-in-years\/","title":{"rendered":"Dubai-Immobilien entwickeln sich zum ersten Mal seit Jahren in Richtung K\u00e4ufermarkt"},"content":{"rendered":"
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Was hat sich ge\u00e4ndert?<\/span>Die Gesamtzahlen f\u00fcr das erste Quartal 2026 blieben weiterhin stark, doch im M\u00e4rz schw\u00e4chte sich die Dynamik ab. Savills verzeichnete beim Sekund\u00e4rmarkt einen R\u00fcckgang des Volumens um etwa 40% gegen\u00fcber dem Vormonat.<\/span><\/div>\n
Warum das wichtig ist<\/span>Die Preisbildung verlagert sich von den b\u00f6rsennotierten M\u00e4rkten hin zu physischen Immobilien, w\u00e4hrend ein dichterer Lieferkalender f\u00fcr 2027 die Absorptionsf\u00e4higkeit auf die Probe stellt.<\/span><\/div>\n
F\u00fcr Ihr Portfolio<\/span>Lassen Sie die Preisbildung ihren Lauf nehmen. Legen Sie den Schwerpunkt auf fertiggestellte Objekte, seri\u00f6se Bautr\u00e4ger, eine stabile Mietnachfrage und verkaufswillige Eigent\u00fcmer.<\/span><\/div>\n<\/div>\n

Eine Wende im Immobilienzyklus l\u00e4sst sich selten anhand eines Preisindexes erkennen. Sie beginnt schon fr\u00fcher, n\u00e4mlich im Verhalten des Kapitals. Das erste Anzeichen f\u00fcr einen K\u00e4ufermarkt ist nicht Panik, sondern Z\u00f6gern. Und dieses Z\u00f6gern macht sich nun in Dubai bemerkbar.<\/p>\n

Ein K\u00e4ufer z\u00f6gert die Entscheidung hinaus. Ein Verk\u00e4ufer akzeptiert eine l\u00e4ngere Verhandlung. Eine Preisvorstellung bleibt in der \u00d6ffentlichkeit fest, wird aber im Privaten flexibler. Die Liquidit\u00e4t verschwindet nicht, sie wird nur selektiver. In Dubai ist dies nun das wichtigere Signal.<\/p>\n

Der Markt ist nicht zerbrochen. Aber die Machtverh\u00e4ltnisse \u00e4ndern sich.<\/p><\/blockquote>\n

Die Gesamtzahlen f\u00fcr Dubai lassen nach wie vor auf eine solide Marktbasis schlie\u00dfen. Das Dubai Land Department meldete f\u00fcr das erste Quartal 2026 ein Gesamtvolumen an Immobilientransaktionen in H\u00f6he von 252 Milliarden AED, was einem Anstieg von 31% gegen\u00fcber dem Vorjahreszeitraum entspricht; im Quartal wurden 60.303 Transaktionen verzeichnet. Auch das Volumen der ausl\u00e4ndischen Investitionen blieb mit 148,35 Milliarden AED betr\u00e4chtlich. Das ist nicht das Profil eines erstarrten Marktes.<\/p>\n

Die Gesamtst\u00e4rke kann jedoch eine Verschiebung am Rand verdecken. CBRE meldete f\u00fcr das erste Quartal 2026 mehr als 45.000 Wohnungstransaktionen im Wert von 137 Mrd. AED, stellte aber auch eine deutliche Verlangsamung im M\u00e4rz, ein nachlassendes Preis- und Mietwachstum sowie eine vorsichtigere Haltung der Investoren fest, da angesichts der anhaltenden regionalen Unsicherheiten neue Fertigstellungen n\u00e4her r\u00fccken.<\/p>\n

Die Q1-Daten von Savills weisen in die gleiche Richtung. Das Transaktionsvolumen f\u00fcr Wohnimmobilien belief sich auf etwa 45.208, ein R\u00fcckgang von 17% gegen\u00fcber dem Vorquartal. Mit einem Volumen von 72% dominierte weiterhin der Off-Plan-Markt, aber der Sekund\u00e4rmarkt schw\u00e4chte sich im M\u00e4rz deutlich ab, mit einem R\u00fcckgang des Transaktionsvolumens von ca. 40% im Vergleich zum Vormonat.<\/p>\n

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252 Mrd. AED<\/span>Gesamtzahl der Transaktionen, 1. Quartal 2026, Anstieg um 31%<\/span><\/div>\n
17%<\/span>R\u00fcckgang bei Wohnimmobilientransaktionen im Vergleich zum Vorquartal (Savills)<\/span><\/div>\n
40%<\/span>Ungef\u00e4hrer R\u00fcckgang der Sekund\u00e4rvolumina, M\u00e4rz, im Vergleich zum Vormonat<\/span><\/div>\n
70,537<\/span>Einheiten der Auslieferungswelle 2027<\/span><\/div>\n<\/div>\n

Dies ist die Anatomie eines Marktes, der von der Dynamik zur Preisfindung \u00fcbergeht.<\/p><\/blockquote>\n

Es stimmt auch mit der Abfolge \u00fcberein, die Redwood Heritage seit mehreren Monaten feststellt. Am 18. Februar, in Der neue K\u00e4ufer in Dubai: Vom Flipper zum Allokator<\/em>, argumentierten wir, dass f\u00fcr den marktbeherrschenden K\u00e4ufer nicht mehr in erster Linie die Geschwindigkeit, sondern die Struktur ausschlaggebend sei: Es gehe darum, wie sich ein Verm\u00f6genswert unter Stress verh\u00e4lt, wer ihn als N\u00e4chstes kauft, ob er finanziert werden kann und ob er in Hartw\u00e4hrung einen Wert beh\u00e4lt.<\/p>\n

Am 9. M\u00e4rz lautete unsere Hausmeinung in \u201eDubai-Immobilien unter Druck\u201c<\/em>, dass Dubai \u201eeinem ernsthaften Vertrauensschock, aber noch keinem strukturellen Zusammenbruch\u201c gegen\u00fcbersteht. Wir rechneten mit einer geringeren Transaktionsgeschwindigkeit, verz\u00f6gerten internationalen Investitionen, strengeren Due-Diligence-Pr\u00fcfungen, realistischeren Preiserwartungen und einer wachsenden Kluft zwischen Prime- und Sekund\u00e4rbestand.<\/p>\n

Eine Woche sp\u00e4ter, nachdem der DFM-Immobiliensektorindex um 32% gefallen war, stellten wir fest, dass sich die Preise an den b\u00f6rsennotierten M\u00e4rkten in der Regel fr\u00fcher neu bewerten als die Preise f\u00fcr physische Immobilien. Der entscheidende Punkt war nicht, dass sich die Preise f\u00fcr physische Immobilien sofort bewegen w\u00fcrden, sondern dass die Illiquidit\u00e4t die Preisfindung verz\u00f6gert, anstatt sie zu verhindern. In Immobilienzyklen l\u00e4sst das Handelsvolumen in der Regel zuerst nach; Verhandlungen und Anreize folgen; die registrierten Preise passen sich erst sp\u00e4ter an.<\/p>\n

Diese Abfolge scheint sich nun auf den physischen Markt zu verlagern.<\/p><\/blockquote>\n

Der derzeitige Krieg hat die Lage weiter versch\u00e4rft. Reuters berichtete, dass das Transaktionsvolumen auf dem Immobilienmarkt der Vereinigten Arabischen Emirate in den ersten zw\u00f6lf Tagen des M\u00e4rz nach Sch\u00e4tzungen von Goldman Sachs im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 37% und im Vergleich zum Vormonat um 49% zur\u00fcckgegangen sei, w\u00e4hrend einige einzelne Immobilien mit Preisnachl\u00e4ssen von 12 bis 15% angeboten wurden. Der Bericht wies zudem darauf hin, dass die Aktivit\u00e4ten nicht zum Erliegen gekommen seien, was wichtig ist: Es handelt sich noch nicht um eine Notlage, sondern eindeutig um eine Neubewertung des Vertrauens.<\/p>\n

Die Angebotsseite ist der zweite Druckpunkt. Wie wir bereits in fr\u00fcheren Analysen dargelegt haben, ist die n\u00e4chste Phase in Dubai weniger eine Nachfragegeschichte als vielmehr ein Absorptionstest. Die Projektdaten des DLD erm\u00f6glichen es, die Pipeline anhand der registrierten Fertigstellungstermine und der Gesamtzahl der Einheiten zu verfolgen, w\u00e4hrend aktuelle Angebotsanalysen auf Basis von DLD-Daten auf 71.613 f\u00fcr 2026 geplante Einheiten hindeuten, von denen voraussichtlich etwa 34.740 fertiggestellt werden, gefolgt von einer deutlich gr\u00f6\u00dferen Fertigstellungswelle 2027 mit rund 70.537 Einheiten, fast das Doppelte des F\u00fcnfjahresdurchschnitts von 35.531 j\u00e4hrlich fertiggestellten Einheiten in Dubai. Die Folgerung ist klar: Auch ohne Zwangsverk\u00e4ufe kann ein dichterer \u00dcbergabekalender die Preise aufweichen, die Verhandlungsspannen ausweiten und wirklich knappe Verm\u00f6genswerte vom gew\u00f6hnlichen Bestand trennen.<\/p>\n

Aus diesem Grund gehen wir von einer weiteren Abschw\u00e4chung und nicht von einem ungeordneten Bruch aus.<\/p><\/blockquote>\n

Die Unterscheidung ist wichtig. Ein ungeordneter Markt wird von Zwangsverk\u00e4ufern, beeintr\u00e4chtigten Krediten und versagender Liquidit\u00e4t bestimmt. Ein weicherer Markt ist anders. Er wird von einer sich ausweitenden Geld-Brief-Spanne, l\u00e4ngeren Haltedauern, realistischeren Verk\u00e4ufererwartungen, einer genaueren Pr\u00fcfung von Off-Plan-Exits und K\u00e4ufern bestimmt, die eine Verg\u00fctung f\u00fcr bisher ignorierte Risiken verlangen.<\/p>\n

Das ist die Phase, in die Dubai jetzt einzutreten scheint.<\/p><\/blockquote>\n

Der Druck wird nicht gleichm\u00e4\u00dfig sein. Erstklassige Villen, knappe Wohnquartiere, fertiggestellte Objekte und Ertragsimmobilien mit echter Endnutzernachfrage d\u00fcrften besser gest\u00fctzt bleiben. Wohnviertel mit hohem Angebot, spekulative Off-Plan-Positionen, schw\u00e4chere Wiederverkaufsbest\u00e4nde und Objekte, deren Preis auf Annahmen von 2024 beruht, sind st\u00e4rker gef\u00e4hrdet.<\/p>\n

Unsere Einsch\u00e4tzung vom Mai beh\u00e4lt hier ihre G\u00fcltigkeit. Nachdem die Preise f\u00fcr Wohnimmobilien in Dubai von etwa 894 AED pro Quadratfu\u00df im Jahr 2021 auf 1.759 AED pro Quadratfu\u00df im Jahr 2026 gestiegen waren, haben wir argumentiert, dass die n\u00e4chste Phase nicht wie die Erholungsphase angegangen werden sollte. Ein breit gef\u00e4chertes Engagement war weniger attraktiv geworden als eine disziplinierte Auswahl; Einstiegspreis, Mietrendite, Nebenkosten, Endnutzernachfrage und Liquidit\u00e4t beim Ausstieg w\u00fcrden eine gr\u00f6\u00dfere Rolle spielen als die allgemeine Marktdynamik.<\/p>\n

Das ist jetzt die Investitionsfrage. Nicht, ob Dubai strategisch relevant bleibt. Das tut es.<\/p><\/blockquote>\n

Die Frage ist, ob der heutige Preis das h\u00f6here geopolitische Risiko, eine gr\u00f6\u00dfere Fertigstellungspipeline, eine schw\u00e4chere Transaktionsdynamik und eine K\u00e4uferbasis, die sich zunehmend institutionell verh\u00e4lt, vollst\u00e4ndig widerspiegelt.<\/p>\n

F\u00fcr Redwood Heritage Real Estate ist das Kapitalsignal eindeutig:<\/p>\n

Dubai entwickelt sich immer mehr zu einem K\u00e4ufermarkt. Die Preise werden wahrscheinlich weiter nachgeben, bevor die \u00dcberzeugung vollst\u00e4ndig zur\u00fcckkehrt.<\/strong><\/p>\n

Dies ist nicht der Moment f\u00fcr Panik. Es ist ein Moment der Geduld.<\/p><\/blockquote>\n

K\u00e4ufer sollten der Preisfindung Zeit lassen. Sie sollten fertiggestellte Objekte, seri\u00f6se Bautr\u00e4ger, eine stabile Mietnachfrage, saubere Governance und verkaufsbereite Eigent\u00fcmer priorisieren<\/a>. Sie sollten vorsichtig sein, wenn der Ausstieg von anhaltender spekulativer Nachfrage abh\u00e4ngt.<\/p>\n

Verk\u00e4ufer sollten erkennen, dass Liquidit\u00e4t nicht mehr bedingungslos ist.<\/a>Objekte k\u00f6nnen weiterhin gehandelt werden, aber nicht jedes Objekt wird zum gestrigen Preis einen K\u00e4ufer finden.<\/p>\n

Die n\u00e4chste Phase in Dubai wird selektiver, analytischer und weniger nachsichtig sein. Das ist nicht unbedingt schlecht f\u00fcr seri\u00f6ses Kapital. Es bedeutet einfach, dass der Markt ehrlicher wird.<\/p>\n

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Capital Signal<\/div>\n

Warten Sie auf eine klarere Preisfindung. Verhandeln Sie h\u00e4rter. Vermeiden Sie ein breites Marktengagement. Konzentrieren Sie sich auf Qualit\u00e4t, Liquidit\u00e4t, Ertragsstabilit\u00e4t und echte Knappheit.<\/p>\n<\/div>\n

Der K\u00e4ufermarkt ist noch nicht voll ausgebildet. Aber die Richtung, in die es geht, ist jetzt schwer zu ignorieren.<\/p>\n

Redwood Heritage Real Estate bietet strategische Einblicke und Investitionsberatung f\u00fcr globale Investoren und Family Offices, die das n\u00e4chste Kapitel der Immobilienbranche in Dubai verstehen und sich daf\u00fcr positionieren wollen.<\/p>\n

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Quellen<\/div>\n
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  • Dubai Land Department, Transaktions- und Projektdaten f\u00fcr das 1. Quartal 2026<\/li>\n
  • CBRE, 1. Quartal 2026<\/li>\n
  • Savills, 1. Quartal 2026<\/li>\n
  • Reuters unter Berufung auf Sch\u00e4tzungen von Goldman Sachs (M\u00e4rz 2026)<\/li>\n
  • Dubai Financial Market, Immobilienindex<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Das erste Anzeichen eines K\u00e4ufermarktes ist Z\u00f6gern, und dieses Z\u00f6gern ist in Dubai nun sichtbar.<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":10155,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":"","_members_access_role":[],"_members_access_error":""},"categories":[3],"tags":[],"class_list":["post-8688","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-capital-signals"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8688","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8688"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8688\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":10121,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8688\/revisions\/10121"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/10155"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8688"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8688"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/re.redwoodheritage.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8688"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}